Taux d'intérêt : comment sont-ils fixés ?

Emprunter de l’argent à la banque pour financer un achat immobilier, cela a un coût. Ce coût, c’est le taux d’intérêt, c’est à dire la somme que vous versez à la banque en rémunération de l'usage du capital prêté. C’est le prix de l’argent, en quelque sorte. Pour prêter de l’argent, la banque elle-même a besoin de ressources. Celles-ci proviennent de l’épargne des clients (rémunérée elle aussi à l’aide d’un taux d’intérêt), ou d’emprunts souscrits auprès d’autres banques, dont la Banque Centrale Européenne (BCE), également en échange d’un taux d’intérêt. Vous prêter de l’argent a donc un coût pour la banque. Le taux d’intérêt, c’est ce qui permet au système bancaire de fonctionner.

Plusieurs facteurs déterminent le niveau de ces taux immobiliers. Tout d’abord, le taux directeur de la Banque Centrale Européenne (BCE). La BCE joue un rôle de superviseur auprès des banques des pays membres de la zone euro. C’est elle qui décide notamment du niveau du taux directeur, lequel détermine celui des taux d’intérêt, puisque les banques empruntent une partie de leurs ressources auprès de la BCE. Ainsi, par exemple, la BCE infléchira son taux directeur pour entraîner une baisse des taux et relancer la demande de crédit. La BCE détermine également le taux du marché interbancaire, appliqué aux banques de la zone euro lorsqu'elles se prêtent de l'argent entre elles.

À ces taux viennent s’ajouter les coûts de fonctionnement de la banque (locaux, collaborateurs…) et le coût du risque, évalué en fonction du profil de l’emprunteur.

Dernier facteur qui entre en compte dans la détermination des taux d’intérêt : la marge commerciale de la banque, qui lui permet d’engendrer des bénéfices et d’assurer ainsi la pérennité de son activité.

Fixe, variable, mixte… Lorsque vous empruntez, vous pouvez opter entre différents types de taux d’intérêt, selon votre sensibilité au risque et le niveau actuel des taux.

• Décidé à la signature du contrat de prêt, le taux fixe est le même sur toute la durée de votre emprunt (sauf en cas de renégociation ou de remboursement par anticipation). Cette solution est avantageuse puisque vous connaissez à l’avance toutes vos mensualités de remboursement et donc le coût total de votre crédit.
• Un taux variable est révisé périodiquement (en général à la date anniversaire de la signature du contrat) en fonction de l’évolution du niveau des taux sur le marché. Vous signez au départ un taux de prêt immobilier plus faible que pour un prêt à taux fixe, mais vous exposez aux variations du marché, à la hausse comme à la baisse. Vous prenez donc le risque de voir vos mensualités dépasser vos capacités de remboursement… Cependant, pour plus de sécurité, les banques proposent des prêts à taux variable capé : vos mensualités ne pourront dépasser un certain montant établi à l’avance.
• L’emprunt à taux mixte est une combinaison des 2 options précédentes. Votre crédit est à taux fixe pendant les premières années, avant de passer à taux variable. Ce choix peut être avantageux car relativement sécurisé et son taux initial est inférieur à celui des prêts classiques à taux fixe.