Quel est le rôle du syndic de copropriété ?

Désigné lors de l’Assemblée Générale (AG) des copropriétaires, le syndicat de copro est élu pour un mandat de trois ans maximum. Une fois en place, il intervient en qualité de mandataire. Autrement dit, il représente les copropriétés dont il a la charge, dans les actes de leur vie civile et dans le cadre de la justice.

Vous pouvez faire appel à un syndic de copropriété bénévole ou professionnel. Dans le premier cas, il ne sera pas tenu d’avoir une carte professionnelle, ni de présenter une garantie financière ou une assurance de responsabilité civile.

Cet organe indispensable de la copropriété intervient à plusieurs niveaux :

• Il convoque les copropriétaires aux Assemblées Générales ;
• Il fait respecter le règlement intérieur et il peut jouer le rôle de médiateur entre les occupants ;
• Il veille à l’entretien des parties communes et des équipements collectifs (si l’intervention requise sort du cadre des petits travaux – la réfection de la toiture, par exemple – les copropriétaires doivent être consultés) ;
• Il négocie, conclut et suit les contrats souscrits avec les prestataires pour l’entretien ainsi que pour les travaux ;
• Il établit le budget prévisionnel de chaque exercice qu’il soumet au vote lors de l’Assemblée Générale ;
• Il tient la comptabilité du syndicat des copropriétaires et règle les fournisseurs ;
• Il veille à la salubrité de l’immeuble et doit notamment tenir à jour le carnet d’entretien de la copro ;
• Il gère l’administration des éventuels sinistres affectant les parties communes.

En contrepartie de son activité, le syndic de copropriété reçoit des honoraires. Indiqués dans le contrat-type mis en place avec la loi Alur, les frais de syndic sont généralement répartis en deux types :

• Les frais liés à la gestion courante : il s’agit de l’organisation de l’Assemblée Générale ou de l’envoi de divers courriers. Ils font l’objet d’un forfait annuel et sont calculés selon divers critères (le nombre de lot compris dans la copro, la présence éventuelle d’un gardien, le type d’équipements à entretenir, etc.) ;
• Les frais annexes : facturés en supplément, ils concernent le recouvrement des impayés, les interventions pour sinistre ou l’organisation d’une Assemblée Générale supplémentaire. Ils sont calculés sur la base d’un coût au temps passé ou selon un prix convenu en amont.

Fixés lors de l’Assemblée Générale des copropriétaires, les frais de syndic sont à la charge de l’ensemble des copropriétaires et répartis en fonction des tantièmes qu’ils détiennent. Dans certains cas précis (vente d’un lot, établissement de l’état daté, etc.), ces frais seront à la charge du copropriétaire concerné. Depuis 1986, les honoraires sont libres mais restent encadrés. Ils sont ainsi calculés en fonction des modalités prévues dans la loi et dans le contrat de syndic de copropriété. Les tarifs pratiqués sont très variables, mais vous pouvez compter entre 120 et 200 euros par copropriétaire pour le forfait annuel (environ 12 % du total des charges). Si la tendance est à leur hausse, sachez qu’il existe des possibilités pour réduire ses frais de syndic.

Vous n’êtes pas satisfait du gestionnaire de votre immeuble ? Vous trouvez que ses honoraires sont trop élevés ? Sachez qu’il est tout à fait possible de changer de syndic de copro.

Pour faciliter les démarches, la loi Alur de 1965 a d’ailleurs instauré la mise en concurrence des syndics dans les copropriétés. Cette procédure est obligatoire tous les trois ans. Si elle est à la charge du conseil syndical, notez que vous avez le droit, comme chacun des copropriétaires, de proposer des candidatures de syndic. Certaines dérogations permettent d’annuler la mise en concurrence. C’est notamment le cas dans les copropriétés dépourvues de conseil syndical ou si le syndicat des copropriétaires vote à la majorité absolue le renouvellement du mandat du syndic actuel.

Indispensable à la vie des copropriétés, le syndic assure l’administration et la gestion de votre immeuble. S’il dispose de larges pouvoirs, vous avez la possibilité, avec l’ensemble des copropriétaires, de changer de gestionnaire lorsque vous n’êtes pas satisfait des services rendus.