État des lieux d’entrée : ce qu’il faut savoir

L’état des lieux d’entrée est un document qui décrit aussi précisément que possible l’état d’un logement faisant l’objet d’un contrat de location. Il est le plus souvent établi à l’amiable entre le propriétaire et le locataire le jour de la remise des clés (il est néanmoins possible de solliciter un huissier de justice). On parle d’ailleurs d’un « état des lieux contradictoire » puisque ce document laisse la possibilité aux deux parties de discuter librement de l’état du logement avant la signature du bail. Ainsi locataire et propriétaire pourront s’en servir comme preuve irrévocable lors de la fin du bail de location. L’état de sortie sert de référence pour vérifier si l’habitation a subi, durant le temps de sa location, des dégradations autres que celles résultant de la vétusté ou de la force majeure ( Un cas de force majeure désigne un événement à la fois insurmontable, imprévu et indépendant de la volonté d’une personne, comme des tuyaux qui éclatent à cause d’une période de gel exceptionnelle). Si tel devait être le cas, vous pourrez, en tant que propriétaire, retenir le prix des réparations nécessaires sur le dépôt de garantie versé par le locataire à la signature du bail.         

L’état des lieux d’entrée est toujours gratuit lorsqu’il est réalisé par vos soins et en présence du locataire, sans intermédiaire. Lorsqu’un mandataire intervient pour sa réalisation, le coût de la prestation est partagé entre le bailleur et le locataire. La part payée par le locataire ne pourra pas être supérieure à celle payée par le bailleur. Ces honoraires ne peuvent excéder le plafond fixé par la loi : 3 euros par mètre carré de surface habitable. Le coût réglementé de cette intervention est dès lors partagé à parts égales entre le bailleur et le locataire. Le locataire et le propriétaire ont également la possibilité de mandater un tiers pour se faire représenter lors de l’état des lieux d’entrée du logement.

L’état des lieux consiste à apprécier précisément pièce par pièce l’état du logement et de ses équipements. Ce document facilite la comparaison de l’état du logement à l’entrée et à la sortie du locataire. Il comporte obligatoirement :

• La date de réalisation ;
• L’adresse du bien concerné ;
• L’identification (nom, prénom et adresse) du bailleur ou de son mandataire ;    
• L’identification du locataire ;
• Les relevés des compteurs d’eau, d’électricité et de gaz ;  
• L’inventaire des clés ;
• Le mode de chauffage et de production de l’eau chaude sanitaire ;         
• Le nombre de radiateurs, l’identification de la chaudière et du chauffe-eau ;
• L’état de chaque pièce (ouvrants, vitrages, volets, sol, murs, plafond, éclairages et interrupteurs, prises électriques, TV et internet, éviers, lavabos, douche, baignoire, robinetterie, WC) ;         
• Du mobilier s’il y a lieu.

Le document « état des lieux » s’organise en deux colonnes destinées à l’entrée du locataire et à la sortie. Le modèle d’état des lieux conforme à la loi ALUR, inclus dans la solution de gestion « Bien Géré » de Bouygues Immobilier, permet de respecter scrupuleusement la procédure légale. Le document réalisé en deux exemplaires devra être paraphé et signé par les parties. Une copie est remise au locataire, la seconde vous revient en tant que bailleur. Il est possible et recommandé de réaliser des prises de vue pour compléter l’état des lieux d’entrée. Les photographies tirées en double exemplaire (pour chaque partie) devront comporter la date de leur réalisation et être elles aussi signées par le propriétaire et le locataire entrant

La loi ALUR du 24 mars 2014 octroie un délai de 10 jours calendaires après la signature de l’état des lieux d’entrée durant lequel le locataire peut rectifier ce dernier. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 accorde en outre ce droit de rectification durant le premier mois de chauffe pour pallier un éventuel problème sur le système de chauffage. En cas de litige, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC).
 

Bouygues immobilier propose la solution« Bien Géré » qui comprend la réalisation des états des lieux d’entrée et de sortie conformes aux règles en vigueur.

De bons rapports locatifs reposent tout autant sur la bonne foi des parties que sur des écrits clairs et précis. L’état des lieux d’entrée mérite une attention particulière. Ce document dûment complété et signé est joint au contrat de bail dont il constitue une annexe obligatoire. À défaut de confier la gestion locative à un professionnel, veillez à utiliser un modèle conforme à la loi ALUR pour mener à bien cette entrée en location.