Le logement décent : les critères à respecter

Le concept de logement décent correspond à une réalité juridique précise. La réglementation et la loi du 6 juillet 1989 indiquent, qu’en tant que bailleur, vous êtes tenu de mettre à disposition du locataire un logement qui répond à certaines caractéristiques. La « décence » du logement doit être assurée dès la mise en location et tout au long du bail. Ainsi, même si des travaux de mise en conformité sont en cours, vous ne pourrez pas remettre les clés à l’occupant tant qu’ils ne sont pas achevés.

Les biens concernés par cette notion sont évidemment ceux loués à titre de résidence principale, mais aussi ceux à usage mixte (professionnel/habitation principale). L'obligation de décence s'applique uniquement en cas de location, et relève de la responsabilité exclusive du bailleur. Elle ne concerne pas les propriétaires qui occupent eux-mêmes leur logement.

La décence du logement fait partie des obligations du propriétaire bailleur et en tant que propriétaire, vous pouvez être sanctionné. En cas de non-respect des critères de décence, les locataires peuvent saisir le tribunal. Dans ce cas, le juge pourra ordonner :

• la réalisation des travaux demandés ;
• le paiement de dommages et intérêts au locataire ;
• une diminution du loyer tant que des travaux ne sont pas réalisés.

Les principaux critères de définition du logement décent sont fixés par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 : surface minimale, normes de sécurité et équipements du logement constituent le socle de référence.

Depuis 2018, la performance énergétique s’ajoute aux critères initiaux.

Pour être considéré comme décent, votre logement doit respecter les critères suivants :

• comporter une pièce principale mesurant au minimum 9 m² avec une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m ;
• soit un volume habitable au moins égal à 20 m³.

N’hésitez pas à faire mesurer la surface habitable par un professionnel pour éviter les potentielles erreurs.

Un logement décent doit contenir les éléments indispensables pour assurer le confort de l’occupant :

• une installation de chauffage pour tout le logement ;
• une arrivée d’eau potable, froide et chaude ;
• un système d’évacuation des eaux usées ;
• un coin cuisine, apte à recevoir les équipements ;
• une installation sanitaire, avec WC si le logement fait plus d’une pièce.

Un logement décent ne doit pas laisser « apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé » de l’occupant.

Le lieu doit bénéficier d’une toiture solide et étanche. Il en est de même pour les murs et les fenêtres.

Il doit aussi être ventilé, éclairé et exempt de matériaux dangereux ou nocifs. Vérifiez la mise aux normes de l'électricité et du gaz, la présence d'un mécanisme de ventilation, mais aussi les diagnostics plomb et amiante.

Enfin, pour les terrasses, balcons et escaliers, la sécurité doit être garantie grâce à des barrières et garde-corps en bon état.

Depuis le 1er janvier 2018, les biens mis en location doivent offrir des garanties minimales en matière d'étanchéité à l'air extérieur et d’aération. Il ne s’agit pas d’atteindre des niveaux de performances énergétiques élevés, mais d’éviter les déperditions d’énergie les plus cruciales.

Avec les logements neufs, les normes de conception garantissent le respect des dernières réglementations énergétiques en vigueur.

Depuis le 1er janvier 2019, en application de la loi ELAN, un logement décent doit garantir l'absence d'une infestation par toute espèce nuisible ou parasitaire. Il peut s‘agir de rongeurs, de cafards ou de punaises de lit. Vous devez vous assurer que le lieu est sain.

Votre responsabilité est engagée lorsque vous louez votre bien et tous les critères de décence doivent être respectés. À ce titre, les logements neufs représentent une réelle facilité. Ils sont en effet conçus pour respecter tous les critères de décence et vont même encore plus loin, notamment en matière de performance énergétique. La garantie constructeur dont vous bénéficiez pendant plusieurs années, vous offre aussi une certaine tranquillité.