Les charges locatives dans un bail meublé

Quelle que soit la nature du bail, vide ou meublé, la loi fixe la liste des charges locatives. L’inventaire exhaustif est encadré par décret. Il peut s’agir de charges communes ou de charges privées. Parmi les dépenses récupérables les plus courantes, on trouve :

• les dépenses d'entretien : ménage des parties communes, entretien des espaces verts ;
• les menues réparations et maintenances : ascenseur, interphone, etc. ;
• la fourniture en énergie des parties privatives et communes : eau froide, eau chaude, chauffage… ;
• les taxes et redevances comme la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

Lors de l’élaboration du contrat bail, ces dépenses doivent être mentionnées, ainsi que l’imputation choisie. En location meublée, vous pouvez fixer ces charges au forfait ou au réel.

Comme le montant des charges réelles n’est pas connu au jour le jour, le locataire verse chaque mois une provision de charges. Pour calculer le montant, vous devez vous baser sur les charges antérieures, ou si le logement est en copropriété, sur le budget prévisionnel élaboré par le syndic.

Les charges doivent être régularisées au moins une fois par an. Justificatifs à l’appui, il vous faudra comparer les provisions demandées au locataire et les dépenses effectives. Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, vous devrez reverser le trop-perçu au locataire. Dans le cas contraire, vous pouvez demander un complément.

En location meublée, une alternative à la provision pour charges s’offre à vous : le forfait de charges. Vous déterminez une somme fixe, inscrite dans le bail, et celle-ci ne varie plus quel que soit le montant réel des charges.

Pour fixer le montant forfaitaire, vous devez vous baser sur le montant des charges réellement constaté. La loi Alur encadre les modalités de fixation, de façon à ce que les charges ne soient pas démesurément élevées. Il est mentionné que le montant des charges forfaitaires « ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté ».

En cas d’abus, l’occupant peut se retourner contre vous et demander un remboursement.

Le forfait de charges est une méthode simple et pratique. Toutefois, si les charges réelles dépassent le montant forfaitaire, vous ne pouvez pas demander de complément ni de régularisation au locataire.

Le montant du forfait peut être révisé chaque année, en intégrant dans le contrat de location une clause selon laquelle le montant forfaitaire des charges est indexé au loyer.

Si vous signez un bail mobilité, vous n'avez pas le choix : vous devez obligatoirement opter pour des charges imputables au forfait.

Le bail mobilité étant un contrat de location court et temporaire, signé pour une durée de 1 à 10 mois, la provision de charges n’est pas compatible. En effet, la régularisation étant annuelle, elle interviendrait le plus souvent après le départ du locataire. Difficile alors d’obtenir le paiement d'un éventuel complément de charges.

Charges locatives forfaitaires ou réelles ? En cas de location meublée, vous avez le choix entre les deux méthodes. Sauf en cas de bail mobilité, libre à vous de choisir le format qui vous convient le mieux.