Tout savoir sur les frais de notaire dans l'ancien

Dans l’ancien comme dans le neuf, impossible d’y échapper : vous devrez régler des frais de notaire pour l’achat de votre bien immobilier. Mais attention, vous pensez devenir propriétaire d’un logement ancien ? Les frais de notaire sont bien plus élevés que dans le neuf. Quelles sont les raisons de cette particularité ? Faisons le point.

Au préalable, définir ce qu’est l’immobilier ancien est indispensable. Une maison ou un appartement est considéré comme « ancien » dès lors qu’il a déjà été vendu. Que l’immeuble ait un an, dix ans ou trente ans n’a aucune influence. Auparavant, les logements récents achetés en VEFA et revendus pour la première fois dans les cinq premières années étaient considérés comme neufs. Depuis le 1er janvier 2013, ces logements ne sont plus considérés comme « neufs », mais bien comme « anciens ».

Pour comprendre ce que sont les frais de notaire, entrons dans le détail. La somme d’argent versée à l’office notarial pour un acte de cession immobilière se divise en trois grandes catégories. Les voici :

• Les droits d’enregistrement : il s’agit d’impôts et de taxes collectés par le Trésor Public ;
• Les honoraires, ou émoluments, du notaire : cette catégorie représente la rémunération du notaire ;
• Les frais et les débours : ces frais correspondent aux avances faites par le notaire pour régler des dépenses pour le compte de ses clients.

Entre immobilier ancien et immobilier neuf, la différence de frais de notaire est conséquente. De 7 à 8 % du prix de vente dans l’ancien, ces frais sont réduits à 2 à 3 % pour un logement neuf. Cette disparité engendre un surcoût de plusieurs milliers d’euros pour les nouveaux propriétaires d’une maison ou d’un appartement ancien. Alors, pourquoi une telle différence ?

Au sens strict du terme, la composition des frais de notaire dans l’ancien et dans le neuf ne change pas. En effet, les droits d’enregistrement, les honoraires et les débours sont toujours dus. Au niveau du coût, ces deux dernières catégories n’enregistrent quasiment aucune différence. Toutefois, dans l’ancien, la part représentée par les impôts et les taxes est plus importante que dans l’immobilier neuf. Les droits d’enregistrement à régler lors de l’achat d’une maison ou d’un appartement ancien se composent d’une taxe départementale bien plus élevée que dans le neuf, à laquelle s’ajoute une taxe communale.

Les droits d’enregistrement sont des impôts et taxes reversés à l’Etat ainsi qu’à la commune et au département où le bien immobilier est acheté.

La cession d’un logement ancien est soumise au paiement d’une taxe départementale de publicité foncière comprise entre 3,80 % et 4,50 % du prix d’achat. Seuls quatre départements proposent un taux réduit à 3,80 % en 2020 :

• L’Isère
• Le Morbihan
• Mayotte
• L’Indre

Les autres départements français ont opté pour un taux majoré à 4,50 %.

A cela s’ajoutent des frais d’assiette au bénéfice de l’Etat à hauteur de 2,37% de la taxe départementale.

Par ailleurs, vous devrez régler une taxe communale additionnelle. Son montant standard est de 1,20 % du prix du bien. Par décision du Conseil municipal, cette taxe peut néanmoins être réduite à 0,50 %, voire être supprimée totalement.

Enfin, 0,10 % sont à prévoir dans le cadre de la contribution de sécurité immobilière. Au total, ce sont entre 3,90 % et 5,80 % qui doivent être payés au Trésor Public lorsque l’on devient propriétaire d’une maison ou d’un appartement ancien.

La différence entre ancien et neuf se situe principalement au niveau de la taxe de publicité foncière. Celle-ci représente 0,7% du prix de vente hors taxes d’un logement neuf contre 3,80 à 4,50 % dans l’ancien. Du fait de cette différence, les frais de notaire dans l’ancien sont plus onéreux que dans le neuf.

Pour mieux comprendre le fonctionnement des frais de notaire pour l’acquisition d’un logement ancien, prenons quelques exemples.

En moyenne, les frais de notaire dans le cadre de l’acquisition d’un logement ancien correspondent à 7 à 8 % du prix de vente. Soit, par exemple, pour un appartement ancien acheté 240 000 euros, le calcul suivant : 240 000 € x 7,5 % = 18 000 €.

Les 18 000 € de frais de notaire sont décomposés de la façon suivante :

• Taxes et impôts : 80 % x 18 000 € = 14 400 €
• Honoraires : 10 % x 18 000 € = 1 800 €
• Frais et débours : 10 % x 18 000 € = 1 800 €.

On constate ainsi que les frais de notaire sont très largement constitués de droits d’enregistrement, et non d’émoluments. Sur cette dernière part, il est d’ailleurs possible d’obtenir une réduction de 10 % au maximum. Décidée par l’office notarial, cette remise doit être appliquée à tous les clients sur la part de prix supérieure à 150 000 euros. Selon le barème dégressif des émoluments notariés, le taux à appliquer est ici de 0,81 % (tranche de prix supérieure à 60 000 €). La méthode de calcul est la suivante :

• Part concernée par la réduction de frais de notaire : 240 000 € - 150 000 € = 90 000 € ;
• Montant des honoraires sans réduction : 90 000 € x 0,81 % = 729 € ;
• Remise possible sur les émoluments : 10 % x 729 € = 72,90 €.

Reprenons l’exemple précédent : l’achat d’un appartement ancien au prix de 240 000 euros. Le futur propriétaire peut estimer facilement et simplement les frais de notaire à régler. Ceux-ci seront compris dans la fourchette de 16 800 € (240 000 € x 7 %) et 19 200 € (240 000 € x 8 %).

Si le même acquéreur avait opté pour l’acquisition d’un logement neuf, en résidence ou non, il aurait pu bénéficier de frais de notaire réduits. Leur montant serait de 4 800 € (240 000 € x 2 %) à 7 200 € (240 000 € x 3 %), soit une économie comprise entre 7 200 € et 12 000 €. Autant d’argent pouvant être utilisé à diverses fins :

• Conserver de l’épargne ;
• Souscrire un prêt immobilier moins élevé et profiter de mensualités allégées ;
• Acheter un logement plus grand ou plus proche de votre secteur de prédilection ;
• Réaliser les projets que vous voulez !