Comment gérer les litiges en copropriété ?

Chaque occupant peut jouir des parties communes et privatives, dès lors qu’il respecte son voisinage. Certaines pratiques abusives ou des malfaçons concernant l’immeuble peuvent mener à un litige. Les causes sont nombreuses :

• Les troubles du voisinage et nuisances sonores : les animaux domestiques, la musique trop forte, le bruit des chaussures à talons, les odeurs ;
• Les usages non autorisés : le linge étendu sur le balcon, l’utilisation d’un barbecue dans la copropriété, l’installation d’une véranda, les objets laissés dans les parties communes (un vélo, des sacs poubelles, une poussette, etc.) ;
• Les travaux de copropriété mal effectués : vices de procédure, malfaçons ;

Syndic, syndicat des copropriétaires, locataire, copropriétaire ou même intervenant extérieur, de nombreux acteurs peuvent donc être concernés.

S’il ne respecte pas ses engagements, le syndic peut également voir sa responsabilité engagée. C’est le cas s’il n’envoie pas les convocations, s’il n’applique pas les décisions prises lors de l’Assemblée Générale (AG) ou s’il fait de lourdes erreurs administratives et comptables (mauvaise tenue des comptes, non-paiement des fournisseurs, mauvaise conservation des archives, etc.).

Pour éviter les conflits entre les habitants de l’immeuble, le règlement de copropriété détaille la liste des règles de vie commune. La plupart du temps, il sera assorti de l’état descriptif de division, un document technique qui détaille notamment la situation de chaque lot. Ces bonnes pratiques doivent être respectées par tous les occupants de la copropriété, qu’ils soient locataires ou copropriétaires.

Selon la situation et les acteurs concernés, plusieurs procédures sont possibles pour régler un litige en copropriété :

• Le règlement à l’amiable : si le conflit concerne un voisin, privilégiez la discussion pour éviter d’envenimer la situation. Le dialogue est difficile ? Remettez-lui un courrier dans sa boîte aux lettres. En trouvant un terrain d’entente, vous éviterez des démarches longues et coûteuses.
• Le syndic de copropriété : c’est à lui de faire respecter le règlement et de rappeler à l’ordre le locataire ou le copropriétaire en tort. Le plus souvent, il enverra une lettre de mise en demeure à la personne concernée qui aura trente jours pour régulariser la situation.
• L’appel aux forces de l’ordre : votre voisin fait beaucoup de bruit et ne semble pas s’en préoccuper ? Sachez que la police municipale peut intervenir pour des nuisances sonores diurnes ou nocturnes.
• Le recours à un médiateur : impartial et indépendant, ce tiers intervient à la demande du copropriétaire. Son rôle est d’aider les parties prenantes à communiquer et à trouver une solution. Si le dialogue est tendu ou rompu, l’intervention de ce professionnel pourrait vous aider à renouer le contact, et surtout, à repousser une action en justice. Il existe de nombreuses associations spécialisées dans les litiges de copropriété.
• La saisie du tribunal : la juridiction dépend de la nature du conflit. S’il s’agit de troubles du voisinage ou de charges impayées (montant compris entre 4 000 et 10 000 euros), il faut s’adresser au tribunal d’instance. Si vous souhaitez contester une décision d’AG ou la répartition des charges, c’est le tribunal de grande instance qu’il faut saisir. La présence d’un avocat est alors obligatoire. Les litiges concernant un employé de l’immeuble seront gérés par le Conseil des prud’hommes. Dans tous les cas, il vous faudra saisir la juridiction du lieu où se situe votre copropriété. Si vous saisissez le mauvais tribunal, vous serez débouté. Autrement dit, votre demande sera rejetée par la justice.

Vous n’arrivez pas à régler le conflit avec votre voisin ? Vous n’êtes pas d’accord avec une décision votée lors de l’Assemblée Générale ? Si votre intérêt propre et personnel est touché, vous pouvez tout à fait engager une action individuelle, contre un autre copropriétaire ou le syndic, auprès d’un médiateur ou de la justice.

La nature du litige peut concerner :

• La sauvegarde de vos droits individuels : contestation d’une décision d’AG ou de la répartition des charges ;
• Les troubles de jouissance et préjudice personnel : nuisances sonores, conflits de voisinage, dégât des eaux, etc. ;
• Le non-respect du règlement de copropriété : empiètement sur les parties privatives, défaut d’entretien des parties communes avec atteinte personnelle directe.

Dans ce cas, vous pouvez agir seul, sans obtenir l’autorisation du syndic ou des copropriétaires, lors de l’Assemblée Générale. Vous devrez néanmoins prévenir votre gestionnaire de votre action. Le recours à un avocat est fortement recommandé, voire obligatoire si vous saisissez le tribunal de grande instance.

L’action collective, c’est-à-dire avec plusieurs copropriétaires, est souvent requise lors des situations suivantes :

• Troubles de la jouissance : nuisances sonores liées à un bâtiment proche (ex : boîte de nuit) ;
• Désordres affectant l’immeuble : vices cachés, défauts de conformité ;
• Non-respect du règlement de copropriété : travaux non autorisés ne respectant pas les critères esthétiques des façades ;
• Administration de l’immeuble : litige contre un membre du personnel de la copropriété (gardien, employé d’entretien, etc.).

Dans ce cas, le syndicat des copropriétaires mandate le syndic pour qu’il agisse dans l’intérêt collectif. En tant que représentant de la copropriété, c’est votre gestionnaire qui devra ensuite saisir la justice pour régler le litige. Cette action nécessite qu’il obtienne la majorité des voix lors d’un vote en Assemblée Générale.

S’ils ne sont pas rares, les litiges de copropriété peuvent être réglés à l’amiable ou grâce à l’intervention d’un tiers (syndic, médiateur, etc.). Dans certains cas, le recours en justice reste la seule solution. Vous pourrez agir seul ou collectivement, avec l’ensemble des copropriétaires.