Tout savoir sur le règlement de copropriété

Établi lors de la création d’une copropriété, ce document mentionne les bonnes pratiques en matière de vie collective et précise les droits et obligations de chacun. Il détaille également la répartition des charges pour chaque lot, et l’usage des parties communes et privatives. Ce document s’applique à tous les occupants de l’immeuble, qu’ils soient locataires ou copropriétaires de leur habitation.

Une copie du règlement de copropriété vous sera obligatoirement remise lors de l’achat de votre bien. En cas de perte, vous pouvez :

• Le consulter auprès d’un autre copropriétaire, notamment s’il est membre du conseil syndical ;
• Faire la demande au syndic de copro : notez que ce dernier n’est pas tenu d’accepter et qu’il peut vous facturer ce service (les frais sont variables) ;
• Passer par le service de publicité foncière : cet établissement vous facturera la copie d'environ une trentaine d’euros

Encadré par la loi, le règlement de copropriété est obligatoirement rédigé par un professionnel, tel qu’un notaire ou un avocat. Lorsque nous vous livrons votre appartement neuf, le règlement de copropriété est déjà établi par le conseil syndical. Toute modification du règlement de copropriété doit, au préalable, être autorisée par un vote en Assemblée Générale (AG).

C’est le syndic de copropriété qui se charge de son application. En cas de manquement au règlement, il incombe donc à votre gestionnaire d’avertir la personne concernée par courrier simple.

Le règlement de copropriété peut évoluer si l’Assemblée Générale estime que des changements sont nécessaires. Au préalable, cette modification potentielle doit être inscrite à l’ordre du jour.

Pour valider les modifications, un vote de l’assemblée générale est requis :

• Pour une mise en conformité avec la loi : lorsque la loi a évolué, un vote favorable à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés) lors d’une assemblé générale est suffisant ;
• Pour vendre certaines parties communes ou pour modifier la destination de l’immeuble, des parties privatives ou de leurs conditions d’utilisation : l’unanimité des voix des copropriétaires est nécessaire ;
• Pour modifier la répartition des charges de copropriété : l’unanimité est en principe exigée sauf lorsqu’il s’agit de modifier l’usage des parties communes ou lorsque le règlement de copropriété doit évoluer suite à des travaux, la vente de parties communes ou d’achat de lots ;
• Lorsque l’utilisation des parties communes et privatives évolue : la double majorité est nécessaire, à savoir celle des copropriétaires et celle des membres du syndicat (qui représentent les deux tiers des voix).

Ce document technique sert à établir le nombre de lots ainsi qu’à décrire leurs caractéristiques. Pour chaque lot, il attribue un numéro d’identification, une situation et une dénomination. Il détaille également la quote-part de chaque copropriétaire pour les parties communes. L’état descriptif de division est directement intégré au règlement de copropriété ou annexé.

Le règlement de copropriété détaille aussi l’usage des parties communes. Autrement dit, il explique la manière dont vous pouvez jouir de certaines parties du bâtiment (couloirs, chaudière, etc.) et des terrains (cour intérieure, jardin commun).

Dans certains cas, vous pouvez demander au syndic l’usage d’un lot commun pour votre propre compte. On parle de droit de jouissance exclusif d’une partie commune. Il peut s’agir notamment d’une terrasse, d’un balcon ou d’un couloir. Ils peuvent être utilisés en invoquant ce droit, à condition de ne pas générer de nuisances sonores.

Dans une copropriété, chaque propriétaire d’un lot doit verser sa quote-part afin de couvrir les frais d’entretien de l’immeuble. En cas de manquement de la part d’un d’entre eux, le préjudice touche l’ensemble des membres.

Pour se prémunir contre ces impayés de charges, le règlement de copropriété peut comporter une clause supplémentaire indiquant que des dommages et intérêts seront réclamés par le syndic si un des copropriétaires ne respecte pas ses engagements. Ils seront majorés d’intérêts de retard.

Le règlement de la copropriété précise que le syndic se charge de la gestion quotidienne. Entretien de l’immeuble et des espaces extérieurs, suivi technique avec la réalisation des diagnostics, évaluation des besoins de travaux, telles sont les responsabilités de ce conseil syndical.

Cette gestion concerne également les employés lorsqu’un concierge a été mis en place. Le syndic devient son interlocuteur privilégié pour échanger sur les besoins des copropriétaires et pour l’encadrer. Une assistance juridique est également assurée en cas de litige avec le syndic. Le recouvrement des charges impayées par un copropriétaire fait partie des actions juridiques qu’il peut mener.

Lorsqu’un particulier achète un lot de copropriété, le vendeur doit lui remettre un ensemble de documents concernant le fonctionnement de l’immeuble et du conseil syndical :

• La fiche synthétique qui informe sur les données financières et techniques concernant la copropriété et l’état du bâti ;
• Le règlement de copropriété qui doit contenir l’état descriptif de division ;
• Les procès-verbaux des assemblées générales des trois années précédant la vente ;
• Le carnet d’entretien de l’immeuble ;
• Le dossier de diagnostics techniques ;
• La notice d’information concernant les droits et obligations de chaque copropriétaire ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndic de copropriété.

Dès lors que vous utilisez les parties communes, vous devez respecter le règlement de la copropriété. Les nuisances sonores sont donc à éviter, de même que les dégradations dans l’immeuble. Chaque copropriétaire qui a reçu un exemplaire du règlement de la part du syndic s’engage à le respecter scrupuleusement.

Le règlement de copropriété peut également stipuler que vous ne pouvez réaliser certains travaux sans avoir obtenu l’accord préalable du syndic des copropriétaires. L’assemblée générale permet de vérifier quels impacts ils auront sur l’harmonie du bâtiment et sur les parties communes. Ce n’est qu’après avoir reçu l’accord du conseil syndical que vous pourrez procéder aux aménagements souhaités.

Comme pour tout contrat de location, le locataire possède des droits et obligations qui sont rappelés dans le règlement de copropriété par le conseil syndical :

• Le logement doit être décent ;
• L’état général du logement doit être satisfaisant ;
• La jouissance tranquille du logement doit être assurée ;
• Les quittances de loyer doivent être fournies sur simple demande ;
• Le paiement du loyer et ces charges doivent être réalisés en temps et en heure ;
• Le logement doit être utilisé conformément au cadre prévu dans le contrat de bail et le règlement réalisé par le conseil syndical ;
• L’entretien courant du logement doit être assuré.

La loi précise que le règlement de copropriété doit respecter l’ordre public. À défaut, ses dispositions sont considérées comme non conformes et ne sont pas prises en considération.

De plus, le règlement de copropriété doit être remis à jour par le syndic au fur et à mesure des évolutions de la loi. Les copropriétaires ont l’obligation de mise en conformité avant le 23 novembre 2021. Ils disposent de ce dernier délai pour préciser les lots de chaque copropriété, les parties communes à jouissance privative et celles qui sont à l’usage de tous.

Lorsqu’aucun règlement n’a été adopté pour une copropriété, le syndicat doit décider de sa mise en place. L’Assemblée Générale est convoquée pour en mettre un en place. Une double majorité est nécessaire pour sa mise en application.

Si les copropriétaires ne parviennent pas à un accord, le tribunal judiciaire peut être saisi. Il se charge alors de prendre une décision concernant ce règlement de copropriété.

À destination de tous les habitants d’un immeuble, le règlement intérieur participe au bien vivre ensemble d’une copropriété. Chez Bouygues Immobilier, nous vous en remettons une copie dès l’achat de votre bien.

Dans ce document, une clause est également prévue pour les règles de vie en copropriété. Ainsi, vous saurez si vous pouvez étendre votre linge sur la rambarde de votre balcon, exercer une activité commerciale dans votre habitation, etc.

L’objectif ? Limiter les litiges en copropriété et favoriser l’entente des occupants. Plus le règlement sera précis, moins il sera sujet à interprétation de la part des différents acteurs de la copropriété.

En principe, vous avez le droit d’effectuer les travaux que vous souhaitez au sein de votre appartement, pourvu que ces changements :

• Ne provoquent pas de troubles aux parties privatives des autres copropriétaires ;
• Ne compromettent pas la solidité du bâtiment.

Néanmoins, le règlement de copropriété peut limiter la liberté dont vous jouissez pour aménager vos parties privatives. Par exemple, la transformation d’un balcon en véranda au sein de votre habitation, la pose d’une antenne ou l’installation d’un volet roulant peut être soumise à un vote en Assemblée Générale.

Le règlement peut aussi indiquer les plages horaires où vous pouvez réaliser des travaux dans votre appartement. Dans tous les cas, faites preuve de bon sens et préservez la quiétude de vos voisins !

Aucune loi ne peut empêcher les copropriétaires de posséder un animal. Par contre, le règlement de copropriété est présent pour rappeler que leur présence ne doit pas être source de nuisances pour le voisinage. Il précise que tous les animaux doivent être tenus en laisse et que la responsabilité de leur propriétaire sera engagée en cas de dégradations dans les parties communes

Compte tenu de revenus complémentaires qui peuvent être perçus grâce aux locations saisonnières de type AirBnb, les copropriétaires sont tentés de se lancer dans la location touristique. Ils peuvent louer une chambre ou le logement en entier. Cette pratique peut générer des nuisances dans l’immeuble.

Si vous ne souhaitez pas que cette possibilité soit offerte, vous devez intégrer une clause de restriction du changement d’usage. Cette précision évite certains abus. Cette mention est utile pour éviter une activité professionnelle au sein de l’immeuble mais aussi d’empêcher les nombreux passages et nuisances dus aux touristes de passage.