Comment rédiger un contrat de location ?

Un bail de location est le contrat par lequel vous louez votre logement à votre locataire. Il donne une description complète de votre logement et définit le montant du loyer, le montant des charges et la durée de la location.

En tant que propriétaire, le bail donne un cadre juridique à votre location, protège votre logement et vos revenus. Il explicite précisément les modalités de paiement du loyer, les éventuelles cautions et les clauses de solidarités entre plusieurs locataires. En cas de litige avec votre locataire, le bail sert de référence pour défendre vos droits et faire valoir vos assurances.

La durée du bail varie selon le type de location : il est de minimum trois ans pour une location vide, d’un an pour une location meublée, de un à dix mois pour le nouveau bail mobilité. 

Il existe cinq principaux types de contrats de location d’habitation :

1. Le bail d’habitation vide, d’une durée de 3 ans renouvelables. Le dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer hors charges. Le montant des charges doit être justifié et régularisé chaque année, ce sont les charges au réel.

2. Le bail d’habitation meublé, d’une durée d’un an renouvelable. Le dépôt de garantie ne peut excéder deux mois de loyer hors charges. Les charges peuvent être regroupées en un forfait pour éviter la régularisation annuelle.

3. Le bail mobilité, d’une durée de 1 à 10 mois, non renouvelable. Les charges sont forfaitisées et la demande d’un dépôt de garantie est interdite.

4. Le bail de location solidaire, d'une durée de 3 ans. Destiné aux ménages aux revenus les plus modestes et le bail est signé par une association qui assure les obligations du locataire, y compris le dépôt de garantie qui ne peut excéder les 1 mois de loyer hors charge et les charges.

5. Le bail de colocation, d'une durée de 1 mois à 3 ans renouvelable. Le dépôt de garantie ne peut dépasser un mois de loyer hors charges dans le cas d'un bail de colocation vide et deux mois de loyer hors charges dans le cas d'un bail de colocation meublé

La loi ALUR liste précisément les éléments du bail de location d’habitation, vide, meublé ou mobilité.

Le modèle du contrat de location, accessible en ligne, contient 11 sections. Il faut obligatoirement remplir les quatre premières, portant sur la nature du bien loué et le montant du loyer. Les sections 5 à 10 sont optionnelles et dépendent de la nature du logement, des travaux, du ou des locataires et garants. Citons la section 8, portant sur les clauses résolutoires, particulièrement importante pour vous prémunir contre un défaut locatif.

La 11e section porte sur les documents annexes. Il s’agit de la partie la plus volumineuse : elle comprend notamment les diagnostics techniques et l’état des lieux.

1. La désignation des parties, les noms et prénoms :

Cette section recense toutes les personnes concernées par le contrat : bailleur(s), preneur(s) et éventuellement caution. Toutes les personnes qui apparaissent sur le contrat doivent recevoir un exemplaire du contrat. La caution ne signe pas le bail lui-même mais remplit un acte de cautionnement qui sera annexé au contrat.

2. L’objet du contrat :

Il s’agit d’une description complète du logement (adresse, surface habitable, étage…) de ses équipements privatifs (chaudière individuelle, douche), des surfaces annexes (parking, cave…) et des équipements collectifs (ascenseurs…).

Il faut impérativement renseigner la surface habitable exacte du bien. Si la surface louée était absente ou erronée, le locataire pourrait demander à son bailleur une diminution du loyer.

3. Date de prise d’effet et durée de contrat :

La date de prise d’effet est librement fixée entre bailleur et preneur.

La durée du bail est quant à elle réglementée. Lorsque le bailleur est un particulier, ou une SCI familiale, elle est d’au minimum :

• D’une durée de 3 ans pour une location vide, avec reconduction tacite.
• D’une durée de 1 an pour une location meublée, avec reconduction tacite
• D’une durée de 9 mois pour une location à un étudiant, sans reconduction tacite 

4. Conditions financières :

La première fixation du loyer d’un appartement est toujours libre, sauf lorsqu’il existe un dispositif de plafonnement des loyers comme à Paris. Lorsqu’un bien se situe en zone tendue, le loyer du nouveau contrat ne doit pas excéder le dernier loyer appliqué, sauf exceptionnellement, après d’importants travaux d’amélioration par exemple. Dans ce cas, il faut remplir la partie 5.

La périodicité du paiement du loyer n’est pas réglementée. Traditionnellement, les loyers et les provisions de charges sont payées mensuellement, pour la période à échoir, mais le contrat peut être formulé autrement. Il peut être décidé de payer une année de loyer d’avance à la première échéance. Attention cependant, si plus de deux mois de loyer sont payés en avance, il est interdit au bailleur de demander à son locataire un dépôt de garantie.

Cette section définit aussi le mode de paiement des charges, au réel ou au forfait.

Les sections suivantes sont facultatives dans le sens où leur absence n’entrainerait pas la nullité du bail. Elles sont en revanche primordiales pour la solidité du contrat de location et pour protéger le bailleur.

1. Les travaux :

Cette section porte sur les travaux entrepris par le bailleur ou par le locataire et sur leurs éventuels effets sur le montant du loyer.

2. Les garanties :

Il s’agit du dépôt de garantie, non obligatoire, et qui ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges en bail vide et deux mois en bail meublé.

3. La clause de solidarité :

La clause de solidarité prévoit l’indivisibilité des obligations entre locataires. Cela signifie que si un locataire partait l’autre devrait continuer à payer au propriétaire le loyer et les charges selon les termes du contrat.

À savoir : La clause de solidarité est interdite en cas de bail mobilité.

4. Les clauses résolutoires :

Les clauses résolutoires sont les modalités de résiliation de plein droit du contrat, pour défaut de paiement du loyer, des charges, non-versement du dépôt de garantie, non-souscription de l’assurance… Elles sont indispensables pour protéger le bailleur en cas de défaut du locataire.

5. Les honoraires de location :

Il s’agit des honoraires éventuels versés à l’agent immobilier et/ou à l’huissier de justice et de la répartition entre bailleur et preneur. La part locative des honoraires de location et des frais d’état des lieux d’entrée est plafonnée par la loi ALUR. Elle ne peut pas dépasser le montant payé par le propriétaire.

6. Les conditions particulières :

Il s’agit de toute clause supplémentaire prévue au contrat. Par exemple, un bailleur peut proscrire la présence d’un chien d’attaque, réputé dangereux. Il ne peut en revanche pas interdire à un locataire d’héberger des proches chez lui.

Elles sont au nombre de quatre :

1. Un extrait de règlement de copropriété :

Si le bien se situe en copropriété, le propriétaire doit joindre au contrat un extrait du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

2. Un diagnostic technique :

Pour tous les logements, il faut établir un diagnostic technique qui doit comprendre :

• Le Diagnostic de performance énergétique (DPE)
• Le Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) si le logement date d’avant janvier 1949
• L’État des risques et pollutions si le logement est situé dans une zone à risque
• L’État de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans
• L’État de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans

3. Un État des lieux :

L’état des lieux donne la description du logement et de ses équipements. L’état de chaque équipement doit être donné avec le plus de précision possible, en inscrivant par exemple « état neuf », « très bon état » ou « état d’usure » avec d’éventuelles précisions sur les traces de vétusté.

4. Une notice d’information :

Ce document obligatoire rappelle les droits et obligations des locataires et des bailleurs.

Il existe également des annexes facultatives, comme l’acte de cautionnement du garant, la grille de vétusté des équipements ou encore une notice sur le mode de répartition des charges. 

Votre locataire emménage avec son conjoint ? Vous loue une pièce de parking en plus ? Souhaite changer la date de versement du loyer ? Certaines modifications survenant au cours du bail peuvent justifier la rédaction d’un avenant au contrat de location. Les cas les plus fréquents justifiant la rédaction d’un avenant sont :

• L’entrée d’un nouveau locataire.

• Des travaux d’amélioration entrepris par le locataire

• Un changement de la date de paiement du loyer

• Une modification du loyer suite à l’entrée/sortie d’une dépendance  

Contrairement au locataire, qui n’a pas à justifier son départ, le propriétaire ne peut donner congé à son locataire que pour certains motifs, et selon une procédure stricte.

S’il n’y a pas de défaillance locative (non-paiement des loyers par exemple), vous ne pouvez donner congé à votre locataire qu’à l’occasion d’un renouvellement du bail, pour habiter le logement, y loger un proche ou le vendre. Vous devez le prévenir bien à l’avance (3 à 6 mois), par lettre recommandée avec avis de réception. 

Réglementé dans sa forme, le bail locatif est un document assez souple, qui peut contenir des clauses spécifiques pour s’adapter à votre situation. Un bail bien rédigé permet de vous protéger contre une éventuelle défaillance locative, en prévoyant par exemple la solidarité entre locataires ou le versement d’un dépôt de garantie.