Bail location meublée : comment rédiger ce contrat ?

La loi ALUR du 24 mars 2014 a défini les contours du cadre juridique applicable au contrat de location meublée. Le locataire doit pouvoir vivre dans de bonnes conditions et se contenter d’apporter ses affaires personnelles au moment de l’emménagement.

Le logement meublé doit être équipé de telle façon que le locataire puisse préparer ses repas, manger, dormir, ranger ses affaires et entretenir les lieux.

Le décret du 31 juillet publié le 5 août 2015 précise les éléments de mobilier qui doivent impérativement être présents dans une location pour pouvoir qualifier cette dernière de meublée :

• lit, matelas,
• couette ou couverture ;
• volets ou rideaux dans les chambres ;
• sièges ;
• table ;
• luminaires ;
• étagères de rangement ;
• matériel d'entretien ménager adapté au logement (aspirateur et/ou balai et serpillière).

Pour un propriétaire-bailleur, le contrat de location meublée possède certains atouts :

• la possibilité de fixer un loyer élevé ;
• une fiscalité avantageuse.

En raison d’un renouvellement fréquent des locataires, du fait de la durée réduite du bail, la gestion locative est toutefois plus lourde pour le bailleur.

Si la loi impose normalement un bail écrit, elle reconnaît la validité d’un bail verbal. Il oblige le propriétaire bailleur et le locataire aux mêmes obligations que son équivalent écrit, mais l’absence de ce dernier fragilise vos droits, tout comme ceux du locataire. La rédaction d’un bail écrit après état des lieux d’entrée, conforme aux dispositions de la loi ALUR est ainsi vivement conseillée. Les montants du loyer et du dépôt de garantie, s’il y en a un, doivent impérativement y figurer.

Pour votre appartement meublé, vous trouverez sans peine un modèle de contrat de location conforme à télécharger sur Internet. L’Agence Départementale d’Information au Logement (ADIL) dispense en outre tous les conseils nécessaires à une rédaction en bonne et due forme.

Il n’est pas inutile de rappeler qu’un préavis de congé se signifie par courrier, remis en main propre contre récépissé, envoyé en recommandé avec accusé de réception ou encore remis par voie d’huissier de justice.

En cas de manquement grave d’une des parties à ces obligations, l’autre peut résilier le bail en cours sans respecter les préavis légaux. Les litiges locatifs doivent être prioritairement réglés à l’amiable ou après conciliation auprès de la commission départementale de conciliation (CDC). À défaut, il conviendra de saisir le tribunal compétent en fonction de la nature du litige.

Il n’existe pas un bail de location meublée, mais plusieurs. Ils répondent chacun à une situation bien particulière.

Voici la définition et les caractéristiques des baux de location meublée :

• le bail de location meublée classique : Contracté pour une durée de 1 an, il est reconduit tacitement. En revanche, il est possible de prévoir une durée plus longue lors de la rédaction du contrat. Le locataire peut signifier son congé à tout moment en respectant un préavis d’un mois. En tant que propriétaire bailleur, vous êtes soumis à un préavis de 3 mois de préavis pour récupérer le logement à la fin du contrat de location ;

• le bail étudiant : Adapté aux exigences de la vie universitaire, ce bail se contracte avec un locataire ayant dûment attesté son statut d’étudiant. Les apprentis et alternants, considérés comme salariés, ne peuvent prétendre à ce type de contrat de location. La mention « bail étudiant » devra être dûment précisée. La durée normale de 1 an, pour ce bail, peut être ramenée à 9 mois conformément à la loi no 2005-32 du 18 janvier 2005. Si le locataire peut donner congé à tout moment en respectant un préavis de 1 mois, en tant que propriétaire-bailleur vous êtes tenu d’honorer le contrat de location jusqu’à son terme ;
• le bail mobilité : Institué par la loi Élan du 18 novembre 2018, ce bail de location meublée est taillé sur mesure pour les personnes en formation ou mobilité professionnelle. La mention « bail mobilité » devra être dûment précisée. Vous, propriétaire bailleur, et le locataire pouvez librement fixer la durée du bail pour une durée de 1 à 10 mois. Non renouvelable et non reconductible, ce bail ne peut être prorogé. Si le locataire souhaite rester dans le logement à la fin du bail, vous devrez lui proposer soit le bail étudiant de 9 mois, soit le bail meublé classique d'un an renouvelable. Arrivé à son terme, le bail mobilité prend fin sans que vous n’ayez besoin de donner congé au locataire. De son côté, le locataire peut partir à tout moment en donnant congé avec un préavis d'un mois.

Sur un bail de location meublée doivent figurer, entre autres, le montant du loyer, les états des lieux d’entrée puis de sortie, mais aussi le montant du dépôt de garantie.

À qui est réservé le bail étudiant ?

Le bail étudiant 9 mois est adapté aux contraintes de la vie étudiante. Bien que la loi ne définisse pas précisément le terme « étudiant », vous êtes en droit de demander un justificatif prouvant son statut, tel qu’une attestation de préinscription, un certificat de scolarité ou une carte étudiante. Un justificatif d’emploi à temps partiel est également apprécié pour démontrer sa stabilité financière.

Lors de la signature du contrat de location, vous pouvez par ailleurs exiger les justificatifs de ressources des garants. Les derniers bulletins de salaire et le dernier avis d’imposition de la personne qui accepte de se porter garante rejoindront la liste des pièces à fournir pour vérifier sa solvabilité.

Quelle durée pour le bail étudiant ?

Le bail étudiant est destiné aux locations de courtes durées. La durée est fixée à 9 mois. Si vous souhaitez louer le bien pour une tout autre durée, il faudra opter pour un bail mobilité, ou un bail meublé classique.

Grâce à cette durée adaptée, le locataire étudiant ne paye pas de loyer lors des vacances scolaires estivales, puisqu’il n’occupe plus le logement. Vous pouvez ainsi en profiter pour proposer un bail de location meublée saisonnière pendant cette période. Un nouveau bail étudiant pourra être signé à la rentrée avec un nouvel étudiant.

L’étudiant n’a pas à déposer un préavis pour quitter les lieux à la fin du bail de 9 mois. À l’issue de la période, vous pouvez immédiatement proposer le logement à la location à un nouveau locataire. Ce bail de location meublée spécifique est donc avantageux pour les deux parties.

Quelles sont les règles de renouvellement en matière de bail étudiant ?

Contrairement à tous les autres types de baux, le bail étudiant n’est pas tacitement reconductible. Ce qui signifie qu’à la fin des 9 mois, le contrat de location est automatiquement résilié. Aucune des deux parties n’est tenue d’envoyer une lettre de préavis. Le locataire doit avoir quitté le logement à la date d’échéance. De votre côté, en tant que propriétaire-bailleur, vous avez la garantie de récupérer votre bien.

Quelle est la durée de préavis en cas de départ anticipé ?

Le locataire peut résilier à tout moment (en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception) et doit respecter un préavis d’un mois. En tant que propriétaire, vous devez attendre la fin du bail de location meublée.

Vous avez alors un mois pour restituer le dépôt de garantie si l’état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. Sinon, et s’il y a des dépenses de remise en état à prévoir, le délai s’allonge à deux mois.

Quels sont les avantages du bail étudiant ?

Vous hésitez entre un bail de location meublée classique ou un bain étudiant ? Notez que ce dernier présente plusieurs avantages :

• une forte demande, principalement dans les grandes villes universitaires et étudiantes ;
• la garantie de récupérer votre bien au bout de 9 mois : Le bail se termine au bout de 9 mois, sans tacite reconduction ;
• une combinaison possible entre bail étudiant et une location saisonnière estivale, solution plus rémunératrice qu’un contrat de location classique qu’un an, surtout si le bien est situé en zone touristique.

• un risque limité de loyers impayés : Entre les garants, les aides au logement (en cas d’éligibilité) et la garantie Visale (pour les moins de 30 ans, sous condition de ressources), vous réduisez les risques de défaut de paiement ;

• des avantages fiscaux : Les loyers issus d'une location meublée sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers, ce qui vous permet de bénéficier d'avantages fiscaux. Par ailleurs, si vos recettes locatives ne dépassent pas 23 000 € par an, vous bénéficiez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Quels sont les autres types de contrats de location adaptés aux étudiants ?

Outre le bail étudiant, d’autres solutions existent pour louer aux étudiants :

• la location meublée classique ;
• le bail mobilité ;
• le bail non meublé : Ce contrat de location classique a une durée de 3 ans renouvelable. La durée de préavis est plus longue avec ce type de bail (3 mois pour le locataire et 6 mois pour le bailleur) ;
• la location d’une chambre meublée chez soi ;
• la colocation à bail unique ou à baux multiples ;
• les colocations intergénérationnelles solidaires.

Disposer d’un logement meublé permet d’aborder le marché de la location courte durée : logement de fonction, bail saisonnier, de vacances. La loi ne prévoit aucune durée particulière pour ce type de bail de location meublée. Vous êtes également libre de fixer le délai de préavis que vous souhaitez obtenir en cas de congé de votre locataire.

Attention, vous devez vérifier que votre futur locataire dispose bien d’une résidence principale. Dans le cas contraire, une fois dans les murs, il pourra se prévaloir des droits que lui confère l’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989 pour obtenir un bail d’un an renouvelable.

Le bail de location meublée vous offre de nombreux avantages pour peu qu’elle fasse l’objet d’un bail rédigé en bonne et due forme. Une attention d’autant plus importante que toute clause non légale au sein de ce bail sera considérée non inscrite, donc autant faire les choses dans les règles !