Le bail de location d’un garage

Les raisons qui mènent à mettre en location une place de parking ou un garage sont multiples. Par exemple, vous pouvez avoir fait l’acquisition d’un logement neuf ou ancien, en tant que résidence principale, et vous n’utilisez pas le garage. Ou vous avez peut-être choisi d’investir dans ce type de bien en vue de le louer et d’en dégager des bénéfices.

L’investissement dans les garages et parkings offre de nombreux avantages :

• l’opération immobilière représente un faible montant investi, accessible à un ménage ne souhaitant pas s’endetter sur une longue durée ;
• la demande est forte, notamment pour les garages intérieurs, surtout dans les grandes agglomérations ;
• l’acquisition demande moins de vigilance par rapport à un appartement ou une maison. L’emplacement reste un des seuls critères essentiels ;
• la gestion est facile : une place de stationnement demande peu d’entretien ;
• la location est peu réglementée : vous êtes libre de fixer à votre guise la durée du bail, le montant du loyer, etc.

Le cadre réglementaire, s’appliquant au bail de location d’un garage ou d’une place de parking, varie selon les 2 situations suivantes :

• le garage ou le parking est loué comme une annexe d’un logement ;
• le garage ou le parking est loué, seul, indépendamment d’une habitation, et fait l’objet d’un contrat de location spécifique.

Dans le premier cas de figure, le logement et son parking ou garage forment un tout indissociable. L’emplacement de stationnement ne fait pas l’objet d’un contrat spécifique. Vous devez rédiger un bail de location, dans lequel vous indiquez que le garage ou le parking est une annexe du logement.

Ce sont les conditions du bail d’habitation qui s’appliquent également au garage. Si le bien est loué au titre des logements meublés, avec une durée d’un an reconductible, il en est de même pour le garage. Si le contrat de location est un bail d’habitation vide, la durée est alors fixée à 3 ans.

Dans le cas où vous proposez un garage seul à la location, indépendamment de tout autre logement, alors la location est beaucoup plus souple puisqu’elle n’est soumise à aucune réglementation spécifique. Ce sont les dispositions générales du Code Civil qui s'appliquent.

Les sections du bail, clauses et annexes sont librement établies par le bailleur et le locataire. De même, le montant du loyer, la durée, les conditions de résiliation, ne sont pas soumis à de quelconques obligations.

Le contrat a donc l’avantage d’être très souple. En tant que propriétaire-bailleur, vous avez la possibilité de donner congé au locataire, sans avoir à justifier du motif, à la date d'anniversaire du contrat. De même, en cas d'impayé, vous pourrez facilement expulser le locataire en place pour louer rapidement à un nouvel occupant.

Si le garage fait partie du logement, il n’est pas nécessaire de prévoir un contrat de location dédié. Que ce soit un bail de location meublée ou vide, le garage est alors loué à titre « accessoire » de l’habitation. La location est encadrée par les règles qui s’appliquent à la location du logement, notamment en ce qui concerne la durée du bail, l’augmentation du loyer, le congé, l’interdiction ou l’autorisation de sous-location, etc.

Le parking ou le garage doivent simplement être mentionnés comme une annexe au logement, au même titre qu’une cave, une remise ou encore une cour intérieure.

Lorsque le contrat de location d’un garage ou d’un parking fait l’objet d’un écrit, il doit comporter un certain nombre de clauses, non-obligatoires, mais essentielles :

• Objet du contrat et description des lieux. Il semble indispensable d'indiquer où est situé le garage (adresse précise, niveau, numéro de la place, etc.) et de décrire le bien (superficie).
• Destination des lieux : à mentionner si vous souhaitez prévoir que le parking ou garage soit réservé à l’usage exclusif du locataire.
• Remise d’équipements, notamment si vous donnez au locataire des badges électroniques et/ou cartes magnétiques.
• Durée du bail. Cette durée est libre.
• Modalités de reconduction du bail. Souvent, un bail est reconduit automatiquement à échéance, sauf en cas de volonté de résiliation d’une des 2 parties.
• Durée et forme de préavis. Pour mettre fin au bail, à vous de déterminer le délai de préavis (15 jours, un mois, trois mois...). Quant à la forme, le congé est souvent donné par courrier recommandé avec accusé de réception.
• Loyer : le montant du loyer doit être mentionné en lettres et en chiffres dans le bail. Précisez également le montant des charges locatives, ainsi que les dates de paiement exigées.
• Révision du loyer. Vous pouvez prévoir dans le bail que le loyer sera augmenté chaque année selon un indice légal.
• Dépôt de garantie. Puisque le bail n’est pas encadré par la loi, rien ne s’impose. Le montant et les conditions sont donc à fixer et à négocier avec le locataire.
• Assurance : le parking ou garage doit être couvert par une assurance. Le locataire peut souscrire une assurance contre les risques locatifs.
• Obligations substantielles des deux parties. Cette clause est relative aux conditions de paiement du loyer, à l’usage paisible de l’emplacement et à l’obligation du bailleur de délivrer un garage décent.

Vous souhaitez mettre un parking, un box ou un garage en location ? Les modalités et le contrat de location à mettre en place diffèrent si cette location est indépendante de celle d’un logement ou non.