Le préavis de location

Votre locataire et vous êtes engagés l’un envers l’autre par le bail de location. La volonté de mettre fin à ce contrat par l’une ou l’autre des parties doit s’effectuer de manière formelle, dans le respect de la loi. Ainsi, lorsqu’il décide de quitter le logement qu’il loue, le locataire doit vous en informer. La notification de cette décision doit respecter un délai légal : le préavis de location. Ce préavis peut être diminué dans certaines conditions prévues par la loi ou en cas d’accord entre le propriétaire et le locataire.

Durant toute la durée du préavis, propriétaire et bailleur sont tenus de respecter les obligations qui leur incombent.

L’article 12 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire, que l’on appelle le preneur à bail, peut donner congé à son bailleur à tout moment. Cependant, l’article 15 de ladite loi instaure un délai minimal de préavis.

Ce délai permet au propriétaire de prendre ses dispositions pour trouver un nouveau locataire et de minimiser les risques de carence locative. Le délai de préavis est différent selon le type de location et la situation géographique du logement :

• le délai de préavis pour une location vide : l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le délai de préavis applicable au locataire est de 3 mois ;
• le délai de préavis pour une location meublée : d’après l’article 25-8 de la loi Alur du 24 mars 2014, le locataire doit respecter un délai d’un mois ;
• le préavis du bail étudiant : le bail étudiant est une alternative au bail d’habitation meublé classique. Comme pour tous les contrats de location, le locataire peut donner son congé quand il le souhaite, sous réserve de respecter un préavis d’un mois ;
• le délai de préavis en zone tendue : est considérée comme « zone tendue » une commune urbaine dans laquelle le marché locatif est tendu, c’est-à-dire où l’offre peine à répondre à la demande. Les loyers y sont, de fait, élevés. En zone tendue, le délai de préavis est de 1 mois.

Le locataire peut quitter la location à tout moment et sans préavis en cas de manquement grave du propriétaire bailleur à ses obligations. Le locataire concerné a tout intérêt à faire constater par huissier les problèmes graves affectant le logement et justifiant cette résiliation. Cette procédure est mise en œuvre en cas :

• d’une installation électrique dangereuse pour les occupants ;
• d’infiltrations générant une forte humidité néfaste à la santé des occupants ;
• d’une coupure de l’alimentation en eau de longue durée.

Alors que le locataire est en droit de donner congé à tout moment, en respectant certaines règles, vous ne pouvez mettre un terme au contrat de bail qu’à chaque échéance dudit contrat et devez justifier votre décision. Il existe néanmoins des situations dans lesquelles la résiliation est possible de façon anticipée ou en cas de manquement du locataire à ses obligations.

Les cas de résiliation anticipée

En tant que propriétaire, si vous désirez résilier le contrat de bail avant son échéance, vous pouvez demander la résiliation du contrat uniquement pour trois raisons :

• la mise en vente du logement ;
• un motif « légitime et sérieux » comme le paiement irrégulier des loyers. Le locataire est en droit de contester ce motif. Il appartiendra alors au juge de trancher ;
• votre installation ou celle d’un proche dans le logement à titre de résidence principale.

En cas de résiliation anticipée, le délai de préavis à respecter pour le bailleur est de :

• 6 mois pour une location vide ;
• 3 mois pour une location meublée.

Dans le cas du bail étudiant, il vous est impossible, en tant que bailleur, de résilier le contrat de location puisque celui-ci prend automatiquement fin à l’issue des 9 mois. Vous récupérerez votre bien à ce moment-là.

Contrat de bail et clause résolutoire

Vous, propriétaire bailleur, pouvez également mettre fin au contrat pendant le bail en cas de faute du locataire, comme le non-paiement du loyer et des charges, le défaut d’assurance, etc.

Lorsque le contrat de location comporte une clause résolutoire, le bail est automatiquement résilié en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations.

Le locataire s’expose à la mise en œuvre de la clause résolutoire en cas de :

• non-paiement de son loyer et de ses charges locatives ;
• non-souscription d’une assurance multirisques habitation ; non-versement du dépôt de garantie ;
• usage non paisible du logement.

Lorsque le bail concerne un logement vide en zone non tendue, la loi prévoit un délai de 3 mois. Ce préavis peut toutefois être ramené à un mois dans certains cas définis par la loi ALUR du 24 mars 2014.

C’est le cas si le locataire :

• a un problème de santé qui rend le logement inadapté ;
• bénéficie du revenu de solidarité active (RSA) ou de l’allocation adulte handicapé (AAH) ;
• bénéficie de l’attribution d’un logement social ;
• a perdu son emploi ;
• a trouvé son premier emploi (dans le cas des étudiants) ;
• est muté ;
• a trouvé un nouvel emploi consécutif à une période de chômage ;
• est victime de violences conjugales ;
• loue un logement qui se situe dans une « zone tendue ».

Pour bénéficier du préavis réduit à un mois, le locataire doit expliciter le motif de ce dernier et le justifier par l’attestation correspondante.

En tant que bailleur, vous ne pouvez en aucun cas refuser un préavis réduit motivé par l’un des cas prévus par la loi et dûment attesté.

Bien évidemment, dans le cas d’une location d’un logement meublé ou situé en zone tendue, le locataire n’a pas à justifier le préavis de départ réduit à 1 mois. Il est de facto prévu par la loi.

Le bail de colocation comporte de nombreuses spécificités. Les règles de résiliation ne sont pas les mêmes s’il s’agit d’un bail unique, établi au nom de tous les colocataires, ou de baux individuels destinés à chacun des locataires.

Dans une colocation, la lettre de congé d’un colocataire n’entraîne pas résiliation du bail pour les autres colocataires. Le bail reste en vigueur pour ces derniers.

La clause de solidarité stipule que tous les colocataires sont liés ensemble et sont tenus solidairement à l'exécution des obligations engendrées par le bail. Si cette clause n’existe pas, le colocataire est libre de quitter les lieux sans avoir à trouver cette entente.

Lorsqu’une clause de solidarité est présente dans le contrat de bail, le colocataire désirant donner son congé doit au préalable s’entendre avec ses colocataires et vous-même. Il s’agit de trouver un accord quant au paiement de sa quote-part du loyer, c’est-à-dire la part qu’il payait, ainsi que les charges dues entre son départ et la fin de bail. Par défaut, le locataire partant reste tenu au paiement du loyer et des charges dans un délai de six mois après son départ.

Dans le cas d’un bail individuel, la résiliation du bail n’a pas de conséquences sur les autres colocataires.

Comme pour les autres contrats de location, vous pouvez donner congé aux colocataires en fin de bail uniquement et seulement dans l’une des trois situations fixées par le législateur et présentées plus haut.

Selon le type de contrat de colocation signé et les clauses de ce contrat, vous devrez adresser un seul courrier ou un à chaque colocataire. Dans tous les cas, la lettre de résiliation doit être envoyée au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail, ou 3 mois en cas de location meublée. Elle doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Le locataire d’un logement en péril ou insalubre peut quitter ce dernier sans avoir à respecter un quelconque préavis. Il doit néanmoins vous informer des désordres qui motivent ce départ et engager une procédure pour vous contraindre à y mettre fin. Tout bailleur est en effet tenu de proposer un logement à la location salubre et doit dans le cas contraire réaliser les travaux nécessaires pour remplir cette obligation légale.

La lettre de résiliation de bail de location doit contenir plusieurs éléments. Un locataire doit vous notifier son congé par lettre. La résiliation d’un bail par mail ou par SMS n’est pas juridiquement valide, même si elle est acceptée par le propriétaire. Cette lettre sera donc remise en main propre contre récépissé, envoyée en recommandé avec accusé de réception ou notifiée par un huissier de justice. Pour vous faciliter la tâche, vous pouvez trouver en ligne un modèle de lettre de résiliation de bail.

Dans le cas où le locataire quitte le logement avant la fin du préavis, il doit tout de même s’acquitter des loyers et charges locatives dus jusqu’au terme du préavis, sous peine d’être poursuivi pour loyer impayé, sauf si un autre locataire reprend le logement et qu’un accord a été conclu avec le bailleur.

D’autre part, le locataire ne peut quitter son logement sans préavis qu’en cas de manquements graves du propriétaire à ses obligations (logement en péril ou insalubre). Pour cela, il doit cependant vous avoir averti des désordres constatés et avoir engagé les démarches pour le contraindre à réaliser les travaux relevant de sa responsabilité.

Lorsqu’un logement loué vide a été abandonné par les locataires, vous devez faire effectuer un constat d’abandon par un huissier, puis saisir la justice pour réclamer la résiliation du bail.

Par ailleurs, si le locataire refuse de quitter le logement à la fin du délai de préavis, vous, bailleur, pourrez engager une procédure d’expulsion et demander le versement de dommages et intérêts. Lorsqu’il est saisi, le juge peut ordonner au locataire indélicat de rembourser au propriétaire ces frais, ainsi que de quitter les lieux sans délai.

La résiliation d’un bail de location et le fait de donner congé sont deux actes strictement encadrés par la loi. Il est essentiel de bien respecter les formalités pour éviter tout souci : délai de préavis, contenu de la lettre, forme d’envoi… C’est la garantie d’une fin de location dans les règles et d’un départ du ou des locataires totalement sereins !