Le bail de colocation

On parle de colocation quand le logement est loué et partagé, à usage d’habitation et au titre de résidence principale, par plus d’une personne.

Ce mode de vie s’est beaucoup développé ces dernières décennies, en particulier chez les étudiants qui cherchent à la fois à partager un toit, mais aussi à diviser le coût des loyers.

Du côté des propriétaires-bailleurs, le bail de colocation offre aussi plusieurs avantages : diminution du risque de vacance, gestion facilitée et garanties rassurantes.

Depuis 2014, la loi Alur et l’article 8-1 ont complété la loi du 6 juillet 1989 régissant les baux d’habitation, pour apporter un cadre plus large au contrat de bail de colocation.

La signature d’un contrat de location spécifique à la colocation est donc obligatoire. Le logement peut être mis à disposition vide ou meublé. Les colocataires peuvent avoir des liens amicaux ou familiaux entre eux (amis, fratrie, concubins), ou ne pas se connaître. En revanche, ils ne doivent être ni mariés ni pacsés.

Vous avez le choix entre 2 modalités de rédaction du bail de colocation :

• le bail unique et commun à tous les locataires ;
• le bail individuel : contractualisé avec chacun des colocataires.

Le bail unique en colocation

Avec ce type de contrat, un seul et unique contrat est signé avec l’ensemble des colocataires. Le nom de chacun doit y être mentionné. Le bail de location est alors commun à tous, et chacun a les mêmes droits et devoirs vis-à-vis du bailleur.

En cas de conclusion d'un contrat de colocation unique, le loyer n'est pas fractionné entre les colocataires. Ils sont libres de se répartir à leur guise la part que chacun aura à payer. De votre côté, vous êtes en droit de demander le paiement en totalité et en une seule fois. Il en est de même pour les charges locatives.

S’il n’existe pas de clause de solidarité sur votre bail de location, l’ensemble des signataires est tenu de régler l’intégralité du loyer, sauf dans deux cas précis :

• à la fin du contrat, car le colocataire n’a pas consenti à son renouvellement ;
• quand le colocataire prend congé : il reste cependant redevable des éventuels arriérés.

La clause de solidarité

Pour le propriétaire-bailleur, il peut s’avérer intéressant d’intégrer une clause de solidarité dans le bail unique pour vous prémunir contre d’éventuels impayés. Connue également sous le nom de « clause d’indivisibilité », elle stipule que les colocataires sont liés aux obligations résultant du contrat de colocation de façon indivisible et solidaire. Ces derniers, ainsi que leurs cautions respectives, sont ainsi redevables de l’intégralité des sommes qui vous sont dues, qu’il s’agisse des charges ou du loyer.

Si les locataires ne respectent pas leur obligation de paiement, vous êtes en droit de vous retourner contre n’importe lequel des colocataires pour réclamer les sommes dues, en application des principes de solidarité et d’indivisibilité nés de la clause. Vous pouvez donc recouvrer l’intégralité de votre loyer en réclamant votre dû aux locataires solvables, même s’ils ont déjà payé leur part.

Avant d’entamer une procédure, privilégiez toujours le dialogue afin de convenir d’un accord amiable avec le locataire défaillant ! La clause de solidarité est également applicable en cas de non-paiement par un colocataire qui a donné congé.

Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, le locataire partant reste solidaire au maximum jusqu’à 6 mois après la fin de son préavis. S’il est remplacé par un nouveau, cette solidarité prend fin immédiatement. Si le congé n’a pas été donné, et tant que sa situation n’est pas régularisée, il est tenu indéfiniment au paiement du loyer et des charges en cas de défaillance des autres colocataires.

La fin de la solidarité du colocataire permet également de libérer ses éventuels garants. La clause de solidarité est une mention encadrée juridiquement par l’article 1202 du Code civil. Pour être valable, la clause d’indivisibilité doit être expressément stipulée dans le bail de colocation. Vous devrez intégrer une mention relative à la solidarité et à l’indivisibilité entre colocataires.

La rédaction d’un contrat pour chacun des colocataires : les baux individuels

Il s’agit du 2e modèle de bail de colocation. Dans ce cas, la colocation est formalisée par plusieurs contrats. Dans ce type de contrat, il n’y a pas de responsabilité solidaire ou d’obligations indivisibles entre colocataires.En effet, chaque locataire signe avec le bailleur, un bail indépendant.

Chaque bail peut avoir des dates de début et de fin indépendantes.

Les baux individuels préciseront :

• la pièce du logement dont chaque signataire a la jouissance exclusive ;
• les parties communes mises à disposition de l'ensemble des colocataires (cuisine, salle de bain, salon, etc.).

Pour le paiement du loyer, chaque colocataire est simplement redevable de sa quote-part de loyer.

Le départ d’un colocataire en cours de bail a des conséquences bien spécifiques en fonction du type de contrat. Les modalités de départ varient également en fonction de la personne qui donne congé : vous, en tant que propriétaire bailleur, ou l’un des colocataires. Selon le cas, vous pourrez également être amené à rédiger un avenant au contrat.

En cas de bail unique

Si tous les colocataires souhaitent partir en même temps, ils doivent vous adresser un préavis commun, incluant tous les noms et signatures des colocataires. Ils peuvent aussi le faire de façon individuelle. Dans ce cas, c’est le dernier courrier arrivé qui fait foi pour le calcul du délai.

Si un seul des colocataires souhaite partir, ce dernier devra vous notifier sa volonté de partir en bonne et due forme et respecter le délai de préavis.

La colocation se poursuit avec les colocataires restés dans le logement. En conséquence :

• le loyer n'est pas diminué de la part de celui qui part ;
• le locataire qui quitte la colocation ne peut pas vous demander de lui restituer sa part du dépôt de garantie. Il ne peut que s'adresser à ses colocataires pour trouver une solution à l'amiable ou attendre la fin du contrat.

Concernant les obligations du locataire partant (que ce soit au niveau du loyer ou des charges), celles-ci varient en fonction de la situation :

• le bail unique contient une clause de solidarité : le locataire sortant reste solidaire des éventuels impayés (loyer, charges) des colocataires restants. Dans les faits, si l’un des colocataires restants ne paie pas sa part du loyer, vous pouvez donc vous retourner contre le locataire partant et lui réclamer ce dû. Depuis la loi Alur de 2014, cette clause est valable pendant maximum 6 mois après son départ, à moins qu'un nouveau colocataire rejoigne la colocation et signe le bail dans ce délai ;
• le bail ne contient pas de clause de solidarité : dès la fin de son préavis, le locataire partant n’est plus solidaire des loyers et des charges. Sachez par ailleurs que si le colocataire partant est remplacé, vous n’avez pas besoin de refaire un nouveau contrat. Un avenant au bail suffit. Dans ce cas précis, vous pouvez prévoir un état des lieux intermédiaire. Si celui qui part n’est pas remplacé, il n’est pas obligatoire de faire un état des lieux « intermédiaire ». En cas de dégradations, c’est aux colocataires restants et à celui qui part de se mettre d’accord sur le montant des dédommagements.

Dans le cas d’un bail individuel

Chaque colocataire est libre de rompre son contrat de bail de location unilatéralement. Pour vous informer de sa volonté de quitter la colocation, plusieurs options s’offrent au locataire partant :

• la lettre recommandée avec accusé de réception ;
• un acte d'huissier ;
• une remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Il devra néanmoins respecter un délai de prévenance de 3 mois. Dans certaines situations (grave problème de santé, déménagement pour un CDI ou CDD, licenciement, etc.) ou si le logement est situé en zone tendue, ce délai peut être ramené à 1 mois.

Puisqu’il y a un bail de location par colocataire, vous devez faire un état des lieux de sortie avec le locataire qui part. Il a également le droit de vous demander la restitution de son dépôt de garantie. À partir du jour de la remise des clés, vous avez 1 mois pour lui rendre cette somme (ou 2 mois, en cas de dégradations).

Notez que, malgré le départ de l’un des occupants, le bail peut se poursuivre dans les mêmes conditions pour les locataires restants. Autrement dit, vous n’avez pas besoin de rompre le bail et de faire un nouveau contrat.

Si c’est vous qui souhaitez rompre le bail, vous pouvez le faire à échéance du contrat, uniquement dans les conditions valables :

• si vous souhaitez occuper ce logement à titre personnel ;
• si vous souhaitez le faire occuper par un membre de votre famille ;
• si vous souhaitez le vendre ;
• si les locataires ne payent plus les loyers, ou s’ils provoquent des troubles de voisinage.

Là aussi, vous devez notifier les locataires en bonne et due forme en respectant un préavis de 6 mois.

Dans le cas d’un bail unique

Les modalités varient en fonction de la présence ou non d’une clause de solidarité :

• un bail de colocation avec : Le congé que vous adressez à un seul colocataire vaut pour l’ensemble des colocataires inscrits au bail ;
• un bail de colocation sans : Vous devez alors donner congé à chaque colocataire, en envoyant un courrier recommandé avec avis de réception.

Dans le cas d’un bail individuel

Vous souhaitez vendre le bien, le louer à des proches ou tout simplement y habiter ? Vous pouvez rompre le bail de location et demander le départ des colocataires. Vous devrez alors envoyer un congé individuel à chaque colocataire, par courrier recommandé avec accusé de réception.

Avant de rédiger et de signer un bail de colocation, vous devez choisir entre les deux formalités possibles ; le bail unique ou le bail individuel. Les règles ne sont en effet pas les mêmes selon votre choix.