Loi anti-squat 2023 : une solution pour les squats et les loyers impayés !

L’entrée en vigueur de cette loi va permettre de minimiser les pertes financières liées aux loyers impayés et aux dommages matériels causés par des locataires non désirés.

Les conséquences associées aux squats sont diverses. On recense notamment des pertes financières, des dommages matériels et des frais juridiques importants en cas d’expulsion forcée. De leur côté, les locataires peuvent ressentir un sentiment d'insécurité et leur qualité de vie peut se voir perturbée 

Dans ce contexte, la loi anti-squat de 2023 introduit de nouvelles mesures qui visent à protéger les propriétaires tout en préservant les droits des locataires. Afin de dissuader cette pratique, des sanctions plus sévères sont désormais prévues. Bouygues Immobilier décrypte pour vous tous les éléments phares de la nouvelle loi anti-squat qui vise à renforcer la confiance des investisseurs dans le marché immobilier français !

La loi anti-squat 2023 a pour ambition de renforcer votre droit de propriété en vous protégeant des squatteurs. Ces squatteurs occupent le logement de façon illégale, sans y avoir droit et sans payer de loyer. Le texte vise donc à sanctionner ces personnes avec une plus grande sévérité, afin de mettre un terme à ces occupations illicites. 

La majorité des cas de squats se déroule dans des logements vacants, on dénombrait pas moins de 170 cas de squats dans notre pays en 2021. Dans un contexte où l’augmentation des squats et la prise de possession illégale de logement ne cesse de s’accroître, la loi anti-squat 2023 était très attendue. En effet, face à de tels comportements, les propriétaires étaient souvent démunis et ne se sentaient pas correctement aidés par la législation. 

Le député Guillaume Kasbarian et la députée Aurore Bergé ont préparé et déposé une proposition de loi à l’Assemblée Nationale le 18 octobre 2022. Validée par l’Assemblée le 4 avril 2023 et adoptée sans changement par le Sénat le 14 juin 2023, la loi anti squat a ensuite été promulguée par le Président Emmanuel Macron le 28 juillet 2023 et publiée au Journal Officiel le même jour.

La loi anti-squat 2023 était très attendue pour renforcer vos droits en tant que propriétaire en matière de récupération des biens squattés et de recouvrement des loyers impayés.

• Durcissement des sanctions en cas d’occupation illégale 

  Pour ce faire, le texte de loi durcit les sanctions en cas d’occupation illégale d’un logement. Ce délit de violation de domicile existait déjà mais les peines encourues sont désormais triplées et portées à trois ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende. De plus, la violation de domicile est étendue aux logements inoccupés qui contiennent des biens meublés. 

• Introduction de nouveaux délits 

  Un nouveau délit d’occupation frauduleuse sans droit ni titre est également créé sur proposition des sénateurs. Ce délit se réfère à la situation où une personne prend possession d'un bien immobilier ou d'un espace sans avoir le droit de le faire légalement. Ainsi, elle s’approprie les lieux sans l'autorisation du propriétaire ou sans contrat de location valide.
  
  Le délit d’occupation frauduleuse sans droit ni titre concerne autant les locaux à usage d’habitation que ceux à usage commercial, agricole ou professionnel. Il va permettre de sanctionner le squat de locaux, autres qu’un domicile, de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende.
  
  De même, un délit punissant la propagande ou la publicité en faveur de méthodes encourageant la violation d’un domicile est érigé. La sanction de tels comportements pouvant être portée à 3 750 € d’amende. 

• Interdiction pour les juges d’accorder des délais supplémentaires aux squatteurs

  Avec la loi anti-squat 2023, le juge ne sera plus en mesure d’accorder de délai supplémentaire aux squatteurs dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement. Les locataires de mauvaise foi ne pourront donc plus bénéficier d’un traitement de faveur en cas de loyers impayés. 

• Accélération de la procédure judiciaire pour loyers impayés

  En cas de loyers impayés, la procédure judiciaire est désormais accélérée. Selon la loi anti squat 2023, les contrats de location devront obligatoirement inclure une clause de résiliation automatique en cas de non-paiement des loyers. En d’autres termes, le bail prendra fin si le locataire n’honore pas sa part du contrat. Il ne sera pas possible de déroger à cette réglementation par une disposition contraire dans un contrat de location. 
  
  Cette clause pourra être suspendue dans le seul cas où le locataire réglera intégralement son loyer en retard. L'objectif de cette législation est de mieux réguler les situations de loyers impayés.

Pourtant, la loi anti-squat 2023 n’est pas totalement hostile aux droits des locataires. Ces derniers bénéficient même d’un certain accompagnement grâce à des mesures protectrices. 

• Sur demande du locataire, le juge peut accorder un délai supplémentaire pour régulariser la situation et régler les loyers impayés. Comme expliqué précédemment, la clause de résiliation automatique est suspendue lorsque le locataire reprend le paiement des loyers. Cela doit tout de même arriver avant la date de l’audience d’expulsion.


• Avec la loi anti-squat 2023, une commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives va être créée dans chaque département. Elle sera notamment chargée de coordonner le dispositif de prévention des expulsions locatives et décidera de maintenir ou suspendre l’aide personnelle au logement si le locataire ne règle pas la dépense de logement. Cette commission pourra également délivrer des avis et des recommandations sur lesquelles les locataires pourront se baser pour se prémunir face à des menaces d’expulsion.

On retiendra que cette loi inquiète tout de même les associations de lutte contre le mal-logement qui pensent que se loger devrait être un droit et non un crime. Selon elles, la crise du logement impacte d’ores et déjà les locataires, qui seront désormais criminalisés par cette loi. Elles estiment que de ce fait, la loi anti squat 2023 ne serait pas conforme à la Constitution.

Pourtant, après un examen approfondi de la loi, le Conseil constitutionnel a jugé que celle-ci était bien conforme à la Constitution, dans presque toutes ses dispositions, à l’exception de son article 7. Cet article visait à écarter votre responsabilité légale en cas de dommages causés à des tiers à la suite d’un défaut d’entretien d’un bien occupé illégalement. Ainsi, la loi n’est donc pas anti-constitutionnelle et protège également les droits des tiers victimes de dommages. 

En cas de squat de logement ou de non-paiement des loyers, deux procédures d’expulsion sont à retenir.

• Pour demander l’évacuation forcée des squatteurs, vous devez, en tant que propriétaire, porter plainte pour violation de domicile. Il vous suffira de prouver que vous possédez bien un droit de propriété sur le logement et de faire constater le squat par une personne agréée. Il peut s’agir d’un officier de police judiciaire, du maire de votre commune ou d’un commissaire de justice. 

• Par la suite, le squatteur doit être mis en demeure de quitter les lieux par le représentant de l’État du département. Celui-ci prendra alors une décision dans un délai de 48h qui pourra déboucher sur l’expulsion du squatteur.

• En cas de refus de quitter les lieux, le logement pourra être évacué par la force publique. 

• Le propriétaire demande ici l’expulsion des squatteurs. Il devra faire appel à un avocat qui saisira le juge pour demander l’autorisation d’expulser les squatteurs et les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation des lieux.

• Vous devrez prouver que le logement vous appartient bien (factures, documents fiscaux, titres de propriété, etc.) et qu’il est squatté. Pour ce faire, nous vous recommandons de missionner un commissaire de justice pour que celui-ci se rende sur les lieux et dresse un constat. Il est préférable qu’il puisse identifier au moins un des squatteurs.

• Action en justice : Votre avocat saisira en référé la juridiction compétente du ressort dans lequel le logement est squatté. Lorsqu’aucun des squatteurs n’est clairement identifié, l’avocat peut directement saisir le juge par une requête.

• Une audience aura ensuite lieu devant le tribunal afin que le juge rende un jugement pour demander aux squatteurs de quitter les lieux, ou non, selon les circonstances.

Le squat d’un logement était déjà puni par le Code pénal mais de nouvelles mesures ont été promulguées avec le vote de la loi anti-squat 2023. Cette loi est bienvenue en ce qu’elle vient protéger les droits des propriétaires et des locataires. La législation sur les loyers impayés continue de s'étoffer pour apporter une plus grande protection aux parties concernées. 

Les propriétaires et les locataires sont donc encouragés à se familiariser avec la législation afin de connaître leurs droits et d’ainsi mieux défendre leurs intérêts. Si vous souhaitez assurer la gestion de votre bien immobilier avec plus de sérénité, peut-être est-ce le moment de se tourner vers des professionnels, comme le suggère notre solution Bien Géré qui couvre les risques d’impayés ! 

Avec Bien Géré, nous prenons en main la gestion de vos biens immobiliers dans son intégralité. En plus de vous offrir une protection juridique en cas d'incidents, nous vous proposons également des garanties telles que l'assurance contre les loyers impayés ainsi que l'assurance contre les dégradations immobilières. Toutes les tâches administratives liées à la gestion de votre propriété seront prises en charge par une équipe de professionnels.