Les obligations du propriétaire bailleur

Qu’est-ce qu’un propriétaire-bailleur ? Par définition, le propriétaire possède en propriété des biens immeubles. Il peut choisir d’occuper le bien ou de le mettre en location. Ce dernier cas correspond à la définition du bailleur, un propriétaire qui donne à bail son bien immobilier.

La loi ALUR encadre précisément les obligations qu’a le propriétaire envers son locataire. Voici les 7 principaux devoirs que vous avez en tant que bailleur. e. Voici les 7 principaux devoirs que vous avez en tant que bailleur.

Le concept de logement décent correspond à une réalité juridique précise. La réglementation et la loi du 6 juillet 1989 disposent qu’en tant que bailleur, vous êtes tenu de mettre à disposition du locataire un logement qui répond à certaines caractéristiques. Les principaux critères de définition du logement décent sont fixés par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

La « décence » du logement doit être assurée dès la mise en location et tout au long du bail.

La surface habitable

Pour être loué en résidence principale, un logement doit faire plus de 9 m², avec une hauteur sous plafond de 2,20 mètres minimum. Hors de Paris, un logement d’un volume de 20 m³ ne respectant pas les critères précédents est également acceptable.

N’hésitez pas à faire mesurer la surface habitable par un professionnel pour éviter les potentielles erreurs.

La sécurité physique et la santé

Un logement décent ne doit pas laisser « apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé » de l’occupant. Le logement doit ainsi être équipé :

• d’un système de renouvellement d’air ;
• d’une toiture solide et étanche ;
• d’un éclairage naturel dans toutes les pièces d’habitation. La salle de bain n’est par exemple pas concernée ;
• de garde-corps et des balcons sur les balcons ou terrasses ;
• d’un détecteur de fumée ;

Le logement ne doit pas être construit à partir de matériaux dangereux.

L’absence d’infestation d’espèces nuisibles et de parasites

Depuis le 1er janvier 2019, en application de la loi ELAN, un logement décent doit garantir l'absence d'une infestation par toute espèce nuisible ou parasitaire. Il peut s’agir de rongeurs, de cafards ou de punaises de lit. Le propriétaire bailleur doit s’assurer que le lieu est sain. Il est par conséquent tenu de prendre à sa charge les frais de détection des nuisibles et ceux liés à la désinfestation.

La performance énergétique minimale

Depuis le 1er janvier 2018, les biens mis en location doivent offrir des garanties minimales en matière d'étanchéité à l'air extérieur et d’aération. Il ne s’agit pas d’atteindre des niveaux de performances énergétiques élevés, mais d’éviter les déperditions d’énergie les plus cruciales.

Avec les logements neufs, les normes de conception garantissent le respect des dernières réglementations énergétiques en vigueur.

La présence d’équipements dédiés à un usage d’habitation

Un logement décent doit contenir les éléments indispensables pour assurer le confort de l’occupant :

• une installation de chauffage pour tout le logement : Un dispositif de chauffage doit pouvoir assurer une température atteignant au moins 18 degrés en moyenne dans chaque pièce. Si le locataire juge la température trop basse dans le logement, il peut la faire contrôler en sollicitant, à ses frais, un professionnel ;
• une arrivée d’eau potable, froide et chaude ;
• un système d’évacuation des eaux usées ;
• un coin cuisine, apte à recevoir les équipements ;
• une installation sanitaire, avec WC si le logement fait plus d’une pièce.

Le propriétaire bailleur doit être à jour des réparations qui lui incombent et offrir des équipements en bon état de fonctionnement.

Si le logement n’est pas en bon état, mais qu’il répond aux normes de décence, le locataire peut prendre à sa charge des travaux en échange d’une réduction de loyer pendant une période déterminée. Vous devez alors insérer une clause dans le bail, section V.

Quels sont les travaux à la charge du propriétaire bailleur ?

Entre locataire et propriétaire, la répartition des travaux est assez simple sur le papier : le bailleur est responsable des grosses réparations et du remplacement des équipements importants.

Selon la nature des travaux, leur réalisation est plus ou moins urgente :

• les travaux urgents sont ceux qui ont un impact direct sur la décence et la salubrité du logement, par exemple la réparation d’un chauffe-eau en panne en hiver ;
• les travaux moins urgents, mais obligatoires, concernent la vétusté normale du logement, par exemple le remplacement de fenêtres anciennes mais encore fonctionnelles.

Liste des travaux à la charge du propriétaire bailleur

Pour entretenir le bien, vous pouvez être amené à :

• refaire les revêtements de sol et de mur ;
• remplacer des portes et des fenêtres et les travaux d’étanchéité ;
• mettre aux normes l’installation électrique et de gaz ou les refaire complètement ;
• effectuer les gros travaux de plomberie ;
• changer les équipements d’eau chaude et de chauffage, tels que le remplacement d’une chaudière ou le changement d’un robinet vétuste sur un radiateur ;
• remplacer les stores et volets.

Prenons l’exemple de l’installation d’un détecteur de fumée. Depuis 2015, chaque habitation et tous les logements à usage locatifs sont concernés. En France, le détecteur avertisseur autonome de fumée (DAAF) autorisé est à technologie optique. En cas d’incendie, la fumée monte et cache ce rayon lumineux, déclenchant alors l’alarme.

En tant que propriétaire bailleur du logement, c’est à vous qu’incombe l’installation d’un détecteur servant à détecter un incendie. Votre assurance doit être informée de la bonne installation de ce type d’appareil au sein de votre habitation. En cas de non-respect de cette obligation, vous pouvez être mis en cause puis poursuivi en justice en tant que propriétaire ou bailleur.

Il est préférable d’installer un détecteur par étage, pour une surface maximale de 70 m² de surface habitable. Privilégiez leur installation au niveau des lieux de passage de type entrée, cage d’escalier, couloir et des pièces à vivre.

Si vous avez acheté un logement Bouygues Immobilier, les besoins en détecteurs de fumée ont été anticipés depuis 2013. Aujourd’hui, ils sont donc livrés tout en répondant aux normes en vigueur mises en place selon la loi n° 2010-238 du 9 mars 2010.

L’entretien des détecteurs de fumée est à la charge du locataire, sauf dans le cas d’un logement meublé. Il est important de tester l’appareil et de le nettoyer régulièrement. Il ne doit pas être peint.

Quels travaux sont à la charge du locataire ?

Le locataire doit se charger quant à lui de l’entretien courant et des menues réparations. Il existe cependant quelques nuances : une réparation suite à une panne survenue par négligence sera du ressort du locataire, tandis qu’une usure normale est de la responsabilité du propriétaire bailleur.

Le locataire est tenu d’entretenir :

• les revêtements de sol et de mur ;
• les placards et les plinthes ;
• les portes et les fenêtres ;
• les équipements de plomberie ;
• les équipements électriques ;
• les équipements extérieurs.

Prenons l’exemple du chauffage, l’entretien annuel des éléments de chauffage constitue une petite réparation devant être effectuée par le locataire. À l’occasion de l’entretien annuel, le locataire peut donc également devoir s’acquitter de dépenses de maintenance ou d’entretien courant de la chaudière qui s’ajoutent au loyer et aux charges locatives. Ainsi, le changement de petits éléments comme le remplacement de pistons ou d’ampoules sont autant de menues réparations à la charge du locataire.

Le propriétaire bailleur ne peut s’opposer aux aménagements intérieurs faits par le locataire s’ils ne transforment pas le logement. Votre locataire peut ainsi repeindre un mur ou poser un papier peint sans obtenir votre accord.

Il ne peut en revanche pas abattre une cloison ou remplacer une douche par une baignoire. Il doit également vous demander l'autorisation s'il souhaite installer une antenne TV.

Le principe de l’usage paisible du logement

Vous devez assurer à votre locataire un usage paisible et exclusif du logement.

Vous ne pouvez, par exemple, pas interdire à votre locataire d’héberger qui il souhaite, ou l’empêcher de fumer.

Le propriétaire bailleur dispose-t-il d’un droit de visite ?

La réglementation est claire au sujet du droit de visite du propriétaire : sans accord explicite de votre locataire, ou sans décision de justice vous y autorisant, vous ne pouvez en aucun cas pénétrer dans le logement. Cela vaut même en cas d’urgence. La meilleure solution reste donc de vous mettre d’accord avec lui sur les plages horaires. L’accord écrit est recommandé.

Il existe toutefois des cas dans lesquels le locataire doit vous laisser l’accès au logement :

• dans le cadre de la relocation ou la vente du logement ;
• dans le cadre de travaux que vous réalisez ;
• pour vérifier l’état du bien.

Si le locataire s’oppose au droit de visite, quels sont les recours possibles ? Le locataire peut contester votre droit de visite puisqu’il a la jouissance exclusive du bien.

En tant que propriétaire bailleur, s’il est préférable de privilégier la discussion à l’amiable, vous pouvez aller jusqu’à saisir le tribunal d’instance, si la situation perdure, et demandez une « injonction de faire ».

Si votre locataire vous le demande et qu’il a payé le loyer concerné, vous êtes obligé de lui fournir une quittance de loyer. La quittance doit comporter le nom et les coordonnées du locataire, la date d’émission, le montant du loyer et des charges payés, le mois correspondant au paiement.

La liberté d’usage de votre locataire doit rester dans le cadre du règlement de copropriété et du respect du voisinage. Si votre locataire était responsable de trouble de voisinage, vous seriez dans l’obligatoire de l’avertir par une mise en demeure, puis de prendre les dispositions nécessaires pour que ces troubles cessent.

Si vous ne respectez pas vos obligations, le locataire peut saisir le tribunal. En cas, par exemple, de non-respect des critères de décence, le juge pourra ordonner :

• la réalisation des travaux demandés ;
• le paiement de dommages et intérêts au locataire ;
• une diminution du loyer tant que des travaux ne sont pas réalisés.

En cas de non-respect des obligations qui incombent à votre locataire, procédez par étapes :

• trouver une solution amiable ;
• envoyer une lettre de mise en demeure, en courrier recommandé avec avis de réception ;
• vous tourner vers un huissier de justice pour faire valoir vos droits ;
• saisir la justice.

Obligatoire dans une copropriété pour le volet responsabilité civile, l’assurance propriétaire non-occupant vous couvre contra les dommages causés à votre bien, aux voisins ou à votre locataire, dont ce dernier ne serait pas responsable.

Si votre bien n’est pas situé dans une copropriété, une assurance multirisques habitation est néanmoins recommandée, afin de vous couvrir contre les sinistres qui affectent le logement.

En confiant votre bien à un professionnel de l’immobilier, vous avez l’assurance de rester à jour de vos droits et devoirs et de ne pas perdre de temps. Vous êtes un propriétaire bailleur protégé contre tous les aléas locatifs !