Qu’est-ce qu’un bailleur ?

Vous souhaitez connaître la définition d’un bailleur et sa différence avec un propriétaire ? Alors que le bailleur est forcément propriétaire du bien qu’il met en location en contrepartie du paiement d’un loyer, le propriétaire n’est pas nécessairement un bailleur.

Par définition, un propriétaire détient la propriété d’un bien immobilier. S’il n’est pas propriétaire-bailleur, il est alors propriétaire occupant. Il utilise le bien immobilier comme résidence principale ou pour exercer son activité professionnelle.

Qui est bailleur ? Vous venez d’acquérir un bien immobilier que vous souhaitez mettre en location. Vous devenez alors propriétaire-bailleur. Les différences entre un logement vide et un logement meublé relèvent à la fois de l’aménagement, des obligations et de la fiscalité.

En ce qui concerne le mobilier, le logement meublé doit être équipé avec un certain nombre de meubles et d’appareils, de façon à permettre au locataire de venir s’installer en apportant simplement ses affaires personnelles et de vivre dans de bonnes conditions. Le décret du 31 juillet 2015 en dresse la liste.

Si le logement ne possède pas l’ensemble de ces équipements, il est alors considéré comme vide.

Les baux pour une location vide et pour une location meublée diffèrent à plusieurs niveaux, que ce soit en matière de durée du bail, de durée du préavis ou encore de fiscalité.

En raison du caractère meublé du logement, vous êtes en droit de demander un loyer plus élevé. La fiscalité d’un logement meublé est par ailleurs plus avantageuse. Enfin, il est moins difficile de trouver des locataires pour un meublé, offre moins fréquente sur le marché de la location.

En revanche, votre gestion locative est plus lourde sur le plan administratif, mais cet aspect peut être délégué.

Pièce maîtresse de la gestion de votre logement, le contrat de location est encadré par la loi. Un décret de la loi ALUR précise, depuis le 1er août 2015, ce que le bail doit mentionner et les pièces annexes qui doivent y être jointes.

Le bail de location est le contrat par lequel vous louez votre logement à votre locataire. Il donne un cadre juridique à votre location, protège votre logement et vos revenus. Il explicite précisément le montant du loyer, les modalités de paiement, le montant des charges, la durée de location, les éventuelles cautions et les clauses de solidarités entre plusieurs locataires. En cas de litige avec votre locataire, le bail sert de référence pour défendre vos droits et faire valoir vos assurances.

Il existe cinq principaux types de contrats de location d’habitation :

• Le bail d’habitation vide ;
• Le bail d’habitation meublé ;
• Le bail mobilité ;
• Le bail de location solidaire ;
• Le bail de colocation.

A noter : bien que plus spécifiques, vous avez également la possibilité de rédiger un bail de location pour un garage ou encore pour la location saisonnière. 

La loi ALUR liste précisément les éléments du bail de location d’habitation, vide, meublé ou mobilité.

Le modèle du contrat de location, accessible en ligne, contient 11 sections. Alors que les quatre premières sections doivent obligatoirement être remplies, les sections de 5 à 10 ont un caractère optionnel.

La 11e section porte sur les documents annexes. Il s’agit de la partie la plus volumineuse : elle comprend notamment les diagnostics techniques et l’état des lieux.

Les sections obligatoires

Dans le contrat de bail, certaines mentions sont obligatoires :

• les noms et prénoms des parties (bailleur(s), preneur(s), caution) ;
• la description complète du logement, notamment son adresse et sa surface habitable, ses équipements privatifs, ses équipements collectifs, ses surfaces annexes ;
• la date de prise d’effet du contrat ainsi que sa durée ;
• les conditions financières (montant du loyer, périodicité de règlement, le mode de paiement des charges).

Les sections facultatives

Si l’absence des sections facultatives n’entraîne pas la nullité du bail, elles sont en revanche primordiales pour la solidité du contrat de location et pour protéger le bailleur. Il s’agit par exemple des travaux entrepris par le locataire ou le bailleur, ou des honoraires de location versés à un huissier de justice ou à un agent immobilier.

Les annexes obligatoires

Les annexes obligatoires devant figurer au contrat sont au nombre de quatre :

• un extrait de règlement de copropriété ;
• un diagnostic technique ;
• un état des lieux ;
• une notice d’information qui rappelle les droits et obligations des bailleurs et des locataires.

Il existe également des annexes facultatives, telles que l’acte de cautionnement du garant ou encore une notice sur le mode de répartition des charges.

Certaines modifications survenant au cours du bail peuvent justifier la rédaction d’un avenant au contrat de location. Les cas les plus fréquents justifiant la rédaction d’un avenant sont :

• l’entrée d’un nouveau locataire ;
• des travaux d’amélioration entrepris par le locataire ;
• un changement de la date de paiement du loyer ;
• une modification du loyer suite à l’entrée/sortie d’une dépendance.

Contrairement au locataire, qui n’a pas à justifier son départ, le propriétaire ne peut donner congé à son locataire que pour certains motifs, et selon une procédure stricte.

S’il n’y a pas de défaillance locative (non-paiement des loyers par exemple), vous ne pouvez donner congé à votre locataire qu’à l’occasion d’un renouvellement du bail, pour habiter le logement, y loger un proche ou le vendre. Vous devez le prévenir bien à l’avance, dans un délai de 3 à 6 mois en fonction du type de bail, par lettre recommandée avec avis de réception.

En signant un contrat de bail avec votre locataire, vous vous engagez à respecter une série d’obligations :

• fournir un logement décent ;
• proposer un logement en bon état ;
• donner accès à un logement doit être entretenu ;
• permettre au locataire de réaliser les aménagements qu’il souhaite à condition de ne pas transformer le logement ;
• respecter le domicile du locataire ;
• fournir des quittances de loyer au locataire.

C’est une question que se posent tous les propriétaires : comment s’assurer de la fiabilité de votre futur locataire ? Vous êtes en droit de demander un certain nombre de documents :

• une pièce d’identité en cours de validité ;
• un justificatif de domicile ;
• des justificatifs de ressources ;
• un avis d’imposition complet à votre nom, si vous en possédez un ;
• un justificatif d’activité professionnelle, en fonction de votre situation.

Toujours dans une logique de recherche de fiabilité, le garant peut être invité par vos soins à fournir également des documents.

Vous vous apprêtez à louer votre logement et vous interrogez sur le montant des charges locatives à fixer ? Sachez qu’il en existe différents types.

Une charge locative est une charge de copropriété dite « récupérable ». Elle concerne l’usage quotidien du logement par le locataire. Ce dernier les règle au même moment que le loyer, de façon mensuelle. C’est ce que l’on appelle les provisions de charges. Le propriétaire est en droit de demander le remboursement de ces charges locatives au locataire.

Vous vous apprêtez à signer un bail avec un nouveau locataire ? Étape incontournable pour protéger votre bien contre d’éventuelles dégradations, l’état des lieux répond à des règles précises. Il consiste à décrire l’état du logement au moment de la remise des clés au locataire et lors de sa sortie. Vous devrez apprécier le niveau de vétusté de chaque élément du logement.

La carence locative désigne l’absence de locataire lorsque vous mettez votre bien en location pour la première fois.

La vacance locative désigne quant à elle la période durant laquelle le logement est inoccupé entre le départ de l’ancien locataire et l’arrivée du nouveau.

Carence ou vacance locative, ces deux risques sont synonymes de pertes financières pour le bailleur. Heureusement pour ce dernier, cette situation reste rare et dépend essentiellement de l’état du marché.

L’assurance contre la carence et la vacance locatives

Souscrire une assurance est le réflexe de la majorité des propriétaires pour se protéger contre les risques de carence ou de vacance du logement. Ces contrats d’assurance présentent toutefois certaines limites :

• des cotisations élevées ;
• une prise en charge limitée : Les assurances ne prennent pas en charge 100 % du risque de carence ou de vacance locative, mais elle permet cependant de s’en prémunir en grande partie ;
• une franchise automatique : Les premiers mois de loyers sont à votre charge. En général, la franchise correspond à 3 ou 4 mois de loyers. Toutefois, lorsque vous confiez votre bien dans le cadre de la gestion locative, la franchise est ramenée à un ou deux mois de loyer.
• une durée de prise en charge limitée : La durée de prise en charge est en général limitée à quelques mensualités. Elle dépasse rarement 6 mois. Il est néanmoins rare de ne pas réussir à louer son bien après une vacance ou une carence de plusieurs mois.

Le choix d’un montant de loyer au niveau du marché

Vous devez vous assurer que le loyer que vous demandez correspond bien au loyer moyen attendu sur le marché. Si vous parvenez à révéler les atouts du logement dans votre annonce immobilière, les candidats à la location se multiplieront.

Donnez par ailleurs envie à l’occupant de rester dans votre logement en respectant les obligations du propriétaire.

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Lorsque votre locataire donne son congé, nos partenaires se chargent de trouver un nouveau candidat. Grâce à nos solutions de gestion locative sur mesure, vous déléguez la gestion de votre logement et vous sécurisez vos revenus. Pour réduire au maximum les périodes de carence ou de vacance locative, nous mettons à votre disposition des services professionnels.

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En tant que propriétaire d’un bien à louer, vous savez désormais quels sont les choix qui s’offrent à vous en matière de baux et de quelle façon rédiger votre contrat de bail. Si la carence ou la vacance locatives peuvent parfois effrayer certains investisseurs, elle reste un phénomène rare dans un marché particulièrement tendu, ou l’offre de logements à louer est inférieure à la demande.