Les parties communes d’une copropriété

La loi du 10 juillet 1965 définit ce que sont les parties communes. Ces dernières désignent les parties de l’immeuble et des terrains affectées à l’usage ou l’utilité de tous les copropriétaires. Elles peuvent être :

• générales, et concerner l’ensemble des occupants ;
• ou spéciales, et ne relever que d'un petit groupe de copropriétaires. Il peut par exemple s’agir d’un abri à vélo. Cet espace est alors exclusivement réservé aux copropriétaires qui en ont la jouissance et l’utilisation, en raison des quotes-parts de cette partie commune spéciale qu’ils possèdent.

En principe, les parties communes sont précisées dans le règlement de copropriété. Si cet acte n’en fait pas mention, ou qu’il entre en contradiction avec l’état descriptif de division, les copropriétaires devront se référer à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965.

Quelles sont les parties communes d'un immeuble ?

La loi apporte des précisions sur ce point :

• le gros œuvre du bien (toit, murs, toiture) ;
• les voies d’accès ;
• les couloirs et escaliers ;
• les réseaux d’eau et d’électricité ;
• les gaines et têtes de cheminées ;
• les jardins, terrasses et cours non privatifs ;
• les équipements communs (chaudière, ascenseur).

Par définition, les parties communes s’opposent donc aux parties privatives qui, elles, font référence à ce qui se trouve à l’intérieur de votre appartement (murs, sols, fenêtres, porte d’entrée, équipements).

La loi Elan du 23 novembre 2018 élargit la définition des parties communes donnée par la loi de 1965. Les éléments incorporés aux parties communes entrent ainsi dans la liste de 2018. Il s’agit par exemple des garde-corps.

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, les parties communes appartiennent aux copropriétaires, et non au syndicat de copropriétaires. Chaque copropriétaire doit ainsi prendre en charge sa part des frais liés au fonctionnement et à l’entretien des parties communes. Cette part est déterminée en fonction de la quote-part attachée à votre logement.

Les charges liées à ces équipements et lieux de passage sont réparties entre les copropriétaires, selon les tantièmes affectés à leur lot et le plus souvent en fonction de la superficie du logement. Le calcul effectué est strictement réglementé.

Chaque copropriétaire est libre de circuler et d’utiliser les parties communes. En réalité, le bon sens est de mise afin de respecter vos voisins. Voici quelques règles simples pour garantir la bonne entente des occupants :

• évitez de garer les vélos ou poussettes dans le couloir, cela pourrait gêner la circulation de vos voisins ;
• ne laissez pas les ordures ménagères sur votre palier, l’odeur pourrait vite devenir incommodante ;
• n’entreposez pas d’encombrants (meubles, gros cartons, etc.) dans votre local à poubelles et triez vos déchets ;
• respectez la propreté des parties communes (les papiers, mégots et autres mouchoirs trouveront leur place dans la poubelle !).

Pour limiter les litiges en copropriété, le règlement de l’immeuble indique précisément l’usage que vous pouvez en faire.

C’est le syndic qui s’assure du bon usage des parties communes par les occupants, qu’ils soient locataires ou propriétaires. En cas d’infraction au règlement, il rappelle à l’ordre les personnes concernées.

De la même manière, si vous souhaitez réaliser des travaux dans votre appartement, mais qu’ils risquent de modifier une partie commune ou l’aspect extérieur du bâtiment, vous devrez obtenir l’autorisation de l’AG. Cela peut concerner l’ouverture d’un mur pour réunir deux appartements, la pose d’une plaque professionnelle ou encore l’agrandissement d’une fenêtre.

Si vous ne respectez pas la procédure de demande d’autorisation pour réaliser des travaux ou pour utiliser une partie commune d’une façon qui n’est pas mentionnée dans le règlement intérieur, l’article 1222 du Code civil dispose que vous devez remettre le lieu en l’état initial.

Le syndic de copropriété joue un rôle essentiel dans l’entretien des parties communes. Il s’assure de leur bon état général et de leur propreté.

Une ampoule a grillé dans le couloir ? Le miroir du hall s’est cassé ? Prévenez votre gestionnaire de la situation. Pour des petits équipements, il est d’usage qu’il intervienne sans consultation préalable des copropriétaires. La plupart du temps, il fait appel à des professionnels pour s’occuper de l’entretien (ménage dans le hall et les couloirs, tonte de la pelouse, petites réparations, etc.). Les coûts seront reportés sur les copropriétaires via les charges générales. Pour limiter ces dépenses, certaines petites copropriétés choisissent de répartir l’entretien et les petits travaux des parties communes entre les habitants de l’immeuble.

Le couloir a besoin d’être repeint ? La toiture mérite d’être rénovée ? C’est également à votre gestionnaire de coordonner les travaux, après les avoir soumis au vote en Assemblée Générale. Si le montant de ces travaux de conservation ou d’amélioration dépasse le plafond prévu par l’AG, le syndic devra procéder à une mise en concurrence des prestataires.

Chaque occupant peut jouir des parties communes et privatives, dès lors qu’il respecte son voisinage. Certaines pratiques abusives ou des malfaçons concernant l’immeuble peuvent mener à un litige.

Pour éviter les conflits entre les habitants de l’immeuble, le règlement de copropriété détaille la liste des règles de vie commune. La plupart du temps, il sera assorti de l’état descriptif de division, un document technique qui détaille notamment la situation de chaque lot. Ces bonnes pratiques doivent être respectées par tous les occupants de la copropriété, qu’ils soient locataires ou copropriétaires.

Selon la situation et les acteurs concernés, plusieurs procédures sont possibles pour régler un litige en copropriété :

• le règlement à l’amiable : Privilégiez la discussion pour éviter d’envenimer la situation ou écrivez-lui une lettre ;
• le syndic de copropriété : Le plus souvent, il enverra une lettre de mise en demeure à la personne concernée qui aura trente jours pour régulariser la situation ;
• l’appel aux forces de l’ordre ;
• le recours à un médiateur : Impartial et indépendant, ce tiers intervient à la demande du copropriétaire. Son rôle est d’aider les parties prenantes à communiquer et à trouver une solution ;
• la saisine du tribunal : La juridiction dépend de la nature du conflit. Dans tous les cas, il vous faudra saisir la juridiction du lieu où se situe votre copropriété.

Si votre intérêt propre et personnel est touché, vous pouvez tout à fait engager une action individuelle, contre un autre copropriétaire ou le syndic, auprès d’un médiateur ou de la justice.

La nature du litige peut concerner :

• la sauvegarde de vos droits individuels ;
• les troubles de jouissance et préjudice personnel ;
• le non-respect du règlement de copropriété.

Dans ce cas, vous pouvez agir seul, sans obtenir l’autorisation du syndic ou des copropriétaires, lors de l’Assemblée Générale. Vous devrez néanmoins prévenir votre gestionnaire de votre action. Le recours à un avocat est fortement recommandé, voire obligatoire si vous saisissez le tribunal de grande instance.

L’action collective, c’est-à-dire avec plusieurs copropriétaires, est souvent requise lors des situations suivantes :

• désordres affectant l’immeuble : vices cachés, défauts de conformité ;
• non-respect du règlement de copropriété : travaux non autorisés ne respectant pas les critères esthétiques des façades ;
• administration de l’immeuble : litige contre un membre du personnel de la copropriété (gardien, employé d’entretien, etc.).

Dans ce cas, le syndicat des copropriétaires mandate le syndic pour qu’il agisse dans l’intérêt collectif. En tant que représentant de la copropriété, c’est votre gestionnaire qui devra ensuite saisir la justice pour régler le litige. Cette action nécessite qu’il obtienne la majorité des voix lors d’un vote en Assemblée Générale.