Copropriété : mode d'emploi du copropriétaire

Définie par la loi 65-557 du 10 juillet 1965, la copropriété concerne tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, également appelés copropriétaires. Dans la majeure partie des cas, la copropriété concerne des appartements. Mais elle peut aussi concerner un local commercial, une cave ou encore un parking.

Un immeuble en copropriété est ainsi réparti par lots. Ces derniers comprennent :

• Une partie privative dont le propriétaire a un usage exclusif ;
• Une fraction (aussi appelée quote-part) des parties communes (sol, voie d’accès, toiture, murs, escaliers, couloirs…).

La création d’une copropriété passe par plusieurs formalités, dont l’établissement d’un « état descriptif de division » et la rédaction d’un règlement de copropriété.

Chez Bouygues Immobilier, nous nous occupons des démarches de mise en copropriété et confions la rédaction du règlement de copropriété à un notaire. Ce règlement vous sera remis lors de la signature de l’acte de vente.

Nous choisissons également un syndic provisoire pour assurer le bon fonctionnement de la copropriété dès sa création. Au bout d’un an, l’assemblée générale des copropriétaires pourra voter pour confirmer ou modifier ce choix.

La copropriété est composée de plusieurs acteurs, dont les rôles sont complémentaires :

• L’assemblée générale : au moins une fois par an, et sur convocation du syndic, elle réunit tous les copropriétaires pour prendre les décisions importantes. Celles-ci font l’objet de votes, strictement réglementés par la loi.
• Le syndic de copro : il représente la copropriété et l’administre moyennant honoraires. L’assemblée générale désigne le syndic par un vote et lui donne un mandat : il doit assurer l’exécution des décisions et garantir le respect du règlement, ainsi que la conservation, la garde et l’entretien de l’immeuble.
• Le conseil syndical : il assiste le syndic et contrôle sa gestion. Il est constitué d’une petite équipe de copropriétaires élue par l’assemblée générale. Si vous le souhaitez, vous pouvez en faire partie, comme tout copropriétaire.

En tant que copropriétaire, vous avez aussi votre mot à dire ! Votre implication dans la vie de la copropriété est essentielle. Participer aux assemblées générales vous permet de vous tenir informé de l’avancement d’éventuels travaux, de la vie de la copropriété, du budget et d’approuver (ou non) les dépenses engagées.

Le règlement de copropriété est le document de référence pour les bailleurs et locataires. Il fixe les règles concernant la gestion et l’utilisation de l’immeuble ainsi que vos droits et vos obligations, en tant que copropriétaire. Il fait aussi état de la répartition de vos parties privatives et parties communes, ainsi que de la méthode de calcul pour répartir les charges entre copropriétaires. Vous pourrez vous baser sur ce document pour déterminer les charges qui seront à régler par votre locataire en plus du loyer.

Vous habitez un immeuble dont l’usage est destiné à l’habitation ? En principe, vous ne pourrez pas exercer une activité professionnelle et y installer vos locaux commerciaux. Une tolérance peut être néanmoins prévue pour les professions libérales. Pour le savoir, une seule solution : se référer au règlement de copropriété !

En tant que copropriétaire, vous devez supporter une partie des charges communes de la copropriété. Il existe 2 types de charges :

• Les charges générales : elles concernent la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes à tous les copropriétaires ;
• Les charges spéciales : elles correspondent seulement à quelques parties communes, qui ne concernent que certains copropriétaires, ou à des travaux particuliers. Si vous réalisez un investissement locatif, en tant que bailleur, vous transférez les charges suivantes à vos futurs locataires :
• Le nettoyage des parties communes (contrat d’entretien de l’immeuble) ;
• Les réparations et l’entretien des équipements collectifs et des parties communes (ascenseur, espaces verts) ;
• Une partie des charges de gardiennage.

Vous êtes propriétaire occupant ? Il faudra alors régler ces charges vous-même.

La loi distingue deux types de travaux dans une copropriété :

• Les travaux privatifs : c’est vous qui les réalisez à vos frais. Attention, certaines modifications, comme la pose d’un store ou le fait de transformer son balcon en véranda, sont soumises à autorisation de l’assemblée générale.
• Les travaux collectifs : ils concernent les travaux d’entretien et d’accessibilité, les travaux d’amélioration (installation d’un ascenseur ou remplacement d’une chaudière, par exemple) ou des travaux urgents (nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble).

Les travaux sont réalisés sur les parties communes ou sur un équipement collectif ? Vous avez la possibilité, comme chaque copropriétaire, de bénéficier d’aides financières ou d’avantages fiscaux pour financer votre quote-part.

Mise en place au début de l’été 2018, la convention IRSI (pour Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) permet de simplifier la gestion des sinistres déclarés dans les copropriétés. Elle vient remplacer la convention CIDRE.

L’objectif ? Fluidifier la prise en charge des dommages et accélérer le processus d’indemnisation auprès des assurances. Sachez que cette convention s’applique à tous les dégâts des eaux et incendies en copropriété, dès lors que les montants engagés n’excèdent pas 5 000 €.

La copropriété est un système bien particulier de division et de gestion d’un bien immobilier. Pour garantir son fonctionnement, plusieurs acteurs interviennent auprès des bailleurs et locataires. En tant que copropriétaire, veillez à vous renseigner sur vos droits et obligations.