LMNP et location AirBnb

Pour exercer votre activité de loueur en meublé non professionnel, vous pouvez tout à fait vous appuyer sur la plateforme Airbnb. Pour vos impôts, vous optez soit pour le régime micro-BIC soit pour le régime réel simplifié. Lors de la déclaration d’impôt en LMNP, vos revenus locatifs sont à indiquer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Dans le cadre d’une location en LMNP, vous pouvez proposer plusieurs types de logements meublés sur la plateforme Airbnb.

Pour que vous puissiez proposer votre logement en location LMNP sur la plateforme Airbnb, vous devez toujours respecter la liste des meubles obligatoires. Cette résidence principale doit correspondre à un logement individuel. Maisons, villas, studios ou appartements font donc partie des logements éligibles.

Même si Airbnb offre la possibilité de louer une partie de votre logement, le statut LMNP est plus exigeant. Le bien doit en effet être mis à disposition dans son intégralité. De plus, votre logement ne peut servir de résidence principale à un locataire. Enfin, la durée maximale de mise en location ne peut en effet excéder 90 jours consécutifs.

Lorsque votre logement meublé fait partie d’une copropriété, vous pouvez tout à fait le proposer sur la plateforme Airbnb pour une location saisonnière, sauf indication contraire dans le règlement de copropriété. Par contre, le meublé de tourisme ne peut être proposé à des locataires avec un tel bail.

Si les locations LMNP de type Airbnb ont le vent en poupe, les résidences de tourisme possèdent de solides arguments. Alors que les locations LMNP se focalisent sur l’emplacement, les locations en résidence de tourisme offrent des services supplémentaires, gages de satisfaction pour les locataires. Accueil, réservation d’activités, conseils, ces vacances riment souvent avec sérénité.

Les meublés de tourisme en LMNP attirent toujours autant de vacanciers. Ces derniers n’hésitent pas à recommander ce type de location saisonnière. Ces résidences de services répondent aux exigences de ces locataires. Par contre, le nombre maximal de nuitées pour les locations meublées touristiques de type Airbnb est fixé à 120 jours par an. Ces plateformes semblent donc adaptées à des locations meublées courtes pendant l’année.

Quel que soit le mode de mise à disposition, les revenus issus de la location meublée sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux. Avec le renforcement de la loi Alur, vous devez veiller à respecter scrupuleusement cette obligation de déclaration de vos revenus LMNP Airbnb pour éviter un redressement fiscal.

La fiscalité LMNP et le choix du régime fiscal sont les mêmes pour la location de courte durée ou la location de longue durée. Vous devrez donc choisir le régime d’impôt adapté selon les revenus générés par votre location meublée. En vous basant sur cet exemple, vous pouvez choisir de déclarer au régime micro-BIC ou le régime réel :

Vous avez acheté en 2016 une résidence secondaire à Nice (3 pièces de 72 m2). Vous la proposez à la location meublée saisonnière via le site d’Airbnb depuis le 1er janvier 2017.

• Prix d’achat, frais de notaire compris : 342 000 €
• Prix des équipements : 5 000 €
• Travaux : 4 000 €
• Capital emprunté sur 15 ans : 250 000 €
• Taux d’emprunt : 2,3 %

Vos charges annuelles sont les suivantes :

• Intérêts d’emprunt : 2 500 €
• Charges de copropriété : 1 700 €
• Charges de gestion de location : 900 €
• Frais d’assurance : 500 €
• Taxe foncière : 1 200 €
• Frais divers (énergies, internet) : 1 200 €
• Amortissement comptable : 9 482 €

Votre tranche marginale d’imposition (TMI) est de 30 % et vous devez régler 15,5 % de prélèvements sociaux dans le cadre de votre activité de Loueur en meublé non professionnel.

Sur l’année, vous avez loué votre bien meublé pendant 119 jours et vous avez réalisé un chiffre d’affaires de 10 200 euros.

Pour votre déclaration de revenus :

1- Vous avez opté pour le régime micro-BIC : vous bénéficiez donc d’un abattement forfaitaire de 71 % pour ce meublé de tourisme. Vos recettes imposables sont donc de 5 100 euros, soit un montant imposable de 1 345 euros, soit 13 % de votre chiffre d’affaires.

2- Vous êtes soumis au régime réel simplifié : toutes les charges sont donc à déduire (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, charges de gestion, frais d’assurance, taxe foncière et frais divers). En recourant à ce régime, votre résultat fiscal est donc de 2 200 euros, soit un montant imposable de 1 001 euros. Le régime réel permet d'être peu ou pas fiscalisé sur vos revenus locatifs selon que l'exercice comptable est bénéficiaire ou déficitaire.

Le gain fiscal est donc de 344 euros lorsque vous optez pour le régime réel simplifié. De plus, si vous mandatez un expert-comptable pour votre liasse fiscale, vous pouvez réduire vos impôts des ⅔ de ces frais.

La plateforme Aibnb vous offre une opportunité supplémentaire de trouver des locataires pour votre location LMNP. En tant que loueur en meublé non professionnel, l’optimisation fiscale peut être intéressante et lucrative. Pour votre investissement immobilier en LMNP Airbnb, vous serez donc gagnant même si vous devrez faire attention à la taxe de séjour.