Investir en meublé non géré, fonctionnement et avantages

Lorsque vous équipez un logement vous-même pour le louer meublé, vous effectuez un placement en LMNP non géré.

Le LMNP non géré se distingue du LMNP géré « classique », qui consiste à acheter un logement dans une résidence services (étudiant, seniors, tourisme…) et à confier l’administration du logement à un gestionnaire professionnel en signant un bail longue durée (habituellement 9 ans renouvelables). Cet engagement permet au propriétaire de percevoir des loyers nets de toutes charges, sans aucune interruption, pendant toute la durée du bail.

Plus souple, l’investissement en LMNP non géré permet au propriétaire-bailleur de garder la main sur la gestion puis la revente de son bien. Ce qui ne vous empêche pas d’en déléguer la gestion locative à un professionnel de l’immobilier !

Tout bien immobilier résidentiel acheté vide (appartement ou maison…) et qui ne se trouve pas dans une résidence de services (tourisme, étudiant, seniors, EHPAD) peut être loué en LMNP non géré. Il suffit que le propriétaire équipe et meuble le logement afin de répondre aux critères du logement meublé, tel que défini par la loi ALUR.

Pour être éligible au LMNP non géré, vous devez répondre aux critères suivants :

1. Avoir acheté un bien immobilier vide, qui ne se trouve pas dans une résidence services exploitée par un gestionnaire professionnel
2. Avoir équipé votre bien selon la liste de meubles publiée par la loi ALUR
3. Déclarer le régime de location au Centre des Impôts
4. Ne pas avoir une activité de Loueur Professionnel (revenus supérieurs à 23 000 par an et/ou qui représentent plus de 50 % de vos revenus)

Les deux statuts, LMNP géré et non géré, bénéficient des avantages fiscaux liés à la location meublée. Dans les deux cas, vous pouvez choisir entre deux régimes d’imposition, micro-BIC ou réel sur option.

En micro-BIC, vous profitez d’un abattement automatique de 50 %, donc vous n’êtes imposé que sur la moitié de vos recettes locatives. En réel, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers l’ensemble des charges liées au logement, ainsi que l’amortissement de votre bien et de son mobilier. Si l’ensemble de charges dépassent vos loyers, vous pourrez reporter l’amortissement excédentaire pour diminuer durablement l’imposition sur vos revenus fonciers. Dans tous les cas, le statut LMNP vous garantit une fiscalité allégée par rapport à une location vide classique.

Le LMNP géré et le LMNP non géré ne répondent pas aux mêmes objectifs. Sécurité, liberté, mode de gestion… découvrez ce qui distingue les deux régimes.

1) La sécurité des revenus

En LMNP géré, vous êtes assuré de percevoir 100 % de vos loyers pendant toute la durée du bail. En contrepartie, vous êtes lié au gestionnaire, et vous ne pouvez pas revendre votre bien ou augmenter vos loyers comme vous le souhaitez.

En LMNP non géré, vos revenus sont conditionnés à l’occupation effective de votre bien. Une gestion professionnelle et une couverture d’assurance, comme celles de la solution Bien Géré, vous permettent cependant de limiter les risques locatifs.

2) La souplesse d’utilisation

En LMNP géré, vous ne pouvez ni occuper votre bien ni choisir votre locataire. Vous sélectionnez votre bien selon des critères de performance financière et de potentiel de valorisation. Vous n’êtes pas destiné à occuper votre bien ni à en faire profiter un membre de votre famille.

En LMNP non géré, vous pouvez très bien, et c’est un cas fréquent, acheter un appartement avec pour objectif de le louer pendant quelques années avant d’en faire profiter un membre de votre famille ou de vous y installer… Le durée du bail meublé, de un an renouvelable, vous permet de récupérer facilement votre bien le jour où vous en avez envie. Dans le cadre d’un bail mobilité, vous pouvez même conserver la jouissance de votre bien une partie de l’année.

3) Le mode de gestion

En LMNP géré, vous n’entendrez plus parler de votre bien pendant la durée d’exploitation, le gestionnaire prend tout en charge. Vous percevrez les loyers mentionnés dans le contrat.

En LMNP non géré, vous suivez la vie de votre logement et vous prenez les grandes décisions. Vous fixez librement le prix de votre loyer selon le marché local, le standing de votre logement et l’ameublement que vous proposez. Vous prenez en charge la gestion administrative de votre bien ou la déléguez à un professionnel de l’immobilier (contrat de location, quittance de loyer, répartition des charges entre le bailleur et le locataire, comptabilité…)

En achetant votre logement loué en LMNP non géré chez Bouygues Immobilier, vous avez l’assurance de profiter du meilleur de l’immobilier neuf, tout en bénéficiant d’une expertise et d’un accompagnement professionnels.

L’immobilier neuf réunit bien des atouts pour simplifier votre vie de propriétaire. En achetant dans le neuf, vous profitez :

• de frais de notaire réduits
• de charges de copropriété allégées, grâce à des bâtiments plus économes et mieux conçus
• de toutes les garanties du neuf, vous mettant à l’abri de tous frais de travaux pendant au minimum 10 ans.
• de logements plus confortables et mieux adaptés aux modes de vie actuels, qui trouveront plus rapidement preneur sur le marché locatif.

Vous souhaitez investir en LMNP non géré sans supporter toutes les contraintes d’exploitation ? Découvrez la solution Bien Géré de Bouygues Immobilier, et cumulez la liberté du LMNP non géré avec la performance d’une gestion professionnelle qui sécurise vos revenus locatifs.

Avec la solution Bien Géré, une agence partenaire de Bouygues Immobilier s’occupe de la mise en location et de toutes les relations avec votre locataire. Vous bénéficiez également d’une assurance vous protégeant contre tous les aléas locatifs (absence de locataire, dégradation…) Un excellent compromis entre liberté et sérénité !

Complément à la solution Bien Géré, la solution Bien Protégé comprend une protection revente et une protection trésorerie. Si vous revendez votre bien suite à des aléas professionnels ou personnels, « Bien Protégé » rembourse l’éventuelle moins-value pendant 7 ans (5 ans en cas de liquidation judiciaire ou rupture de PACS), dans la limite de 20 % du prix d’achat. « Bien Protégé » prévoit également une indemnisation allant jusqu’à 450 euros par mois (pendant 12 mois, consécutifs ou non) pour compenser une baisse de revenus imprévue.

De façon générale, la location meublée attire particulièrement les étudiants et les jeunes actifs encore nomades. Les grandes villes universitaires, Lille, Lyon, Bordeaux, Toulouse ou Strasbourg seront des valeurs sûres. Autre possibilité  : opter pour les villes moyennes, qui manquent souvent de logements meublés. C’est le cas d’Angers par exemple, mais aussi de Rennes, Tours ou Rouen.

Le LMNP non géré vous permet de profiter de la performance du statut LMNP tout en gardant une certaine souplesse et une approche personnalisée de votre placement. Il peut être associé à une gestion professionnelle, comme la solution Bien Géré par Bouygues Immobilier, pour sécuriser vos revenus locatifs et vous apporter une protection durable.