Quel est le rôle du conseil syndical ?

S’ils ne sont pas rémunérés, les membres du conseil syndical endossent un grand nombre de missions. Elles assurent le bon fonctionnement de la copropriété.

Informés des problèmes de l’immeuble, les membres du conseil syndical ont une mission consultative. Il donne son avis sur les mesures à prendre pour la gestion de la copropriété. Il alerte également en cas de dégâts dans l’immeuble ou d’incidents. Cette concertation entre le conseil syndical et le syndic de copropriété assure de gagner en efficacité. Voilà pourquoi il est bien souvent considéré comme un intermédiaire indispensable.

Le conseil syndical assiste le syndic de copropriété pour les missions suivantes :

• Préparer les assemblées générales : décider de l’ordre du jour lors de la réunion préparatoire. Les copropriétaires sont alors informés et convoqués pour une assemblée générale ;
• Consulter tous les documents relatifs à la copropriété. Ils doivent être transmis par le syndic dans un délai d’un mois. À défaut, des pénalités de l’ordre de 15 euros par jour peuvent être appliquées, montant fixé par le Décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020 ;
• Donner son avis sur le montant des travaux qui dépasse le seuil fixé lors de l’assemblée générale. Lors de la première assemblée générale de copropriété, les copropriétaires fixent en effet le montant des marchés et des contrats à partir desquels une consultation de ce conseil syndical s’impose ;

Prendre des décisions en cas de travaux urgents à réaliser, sans consultation préalable de l’assemblée générale. Il peut également obtenir une délégation de l’assemblée générale pour la réalisation d’une mission en particulier qui ne demande qu’un vote à la majorité simple. Lorsqu’ils sont élus par les copropriétaires, les membres du conseil syndical acceptent donc ces missions. Ils ont pleinement conscience des responsabilités qui leur incombent.

Si le syndic de copropriété prend les décisions pour l’immeuble, le conseil syndical :

• contrôle la comptabilité,
• répartit les dépenses sur une ou plusieurs années,
• gère l’ensemble des contrats, se penche sur le budget prévisionnel puis suit son exécution.

Le syndic a l’obligation de transmettre tous documents et registres relatifs à l’administration de l’immeuble. Il vérifie que le syndic exécute correctement ses missions et en informe les copropriétaires. La bonne exécution des travaux décidés en assemblée générale doit notamment être contrôlée. À l’issue de son mandat, il peut mettre en concurrence le syndic de copropriété. Il peut donc obtenir des offres plus intéressantes et confier la gestion de l’immeuble à un autre organisme. Il se penchera notamment sur les compétences et le budget demandés. L’éventail des prestations proposées peut aussi décider à changer de syndic de copropriété.

Lorsqu’il le juge nécessaire, le conseil syndical peut convoquer une assemblée générale et demander au syndic de répondre aux questions inscrites à l’ordre du jour. En effet, le syndic doit répondre aux besoins des copropriétaires et expliquer les décisions prises pour l’immeuble. Il peut s’agir aussi bien des charges que des travaux décidés.

Lorsque le syndic est mis en demeure, celui-ci a huit jours pour organiser une assemblée générale. Si ce n’est pas le cas, le conseil syndical peut procéder à cette convocation. L’objectif est toujours de défendre les intérêts des propriétaires et de pouvoir discuter certaines décisions. Plusieurs rencontres peuvent donc être programmées tout au long de l’année.

Au-delà de son rôle consultatif, le conseil syndical possède également un rôle actif. Il prend des initiatives et des décisions en ce qui concerne l’étude des devis pour les travaux. Il choisit l’entreprise à qui confier le contrat et se charge des formalités administratives correspondantes.

Une fois que le budget annuel est adopté et que les travaux nécessaires sont votés, il se charge de leur exécution. Les copropriétaires peuvent donc compter sur ses actions pour la réalisation des prestations nécessaires pour conserver le bon état du bâtiment.

Le conseil syndical doit rendre compte de ses actions devant l’assemblée générale des copropriétaires. Un compte-rendu annuel est donc communiqué avant la convocation de l’Assemblée nationale. Le bilan est ainsi transmis et chaque membre de la copropriété peut poser des questions sur ce sujet. Ce bilan aborde:

• la question des travaux réalisés,
• les actions menées auprès du syndic de copropriété et
• les décisions qui semblent importantes pour le futur de la copropriété.

Les copropriétaires peuvent ensuite voter les décisions pour l’année suivante en toute connaissance de cause

Dans chaque immeuble, un règlement de copropriété est mis en place. Il fixe les règles de fonctionnement du conseil syndical en précisant :

• son nombre de représentants,
• les modalités de convocation des assemblées générales,
• la tenue des réunions,
• les décisions qui nécessitent la majorité des voix.

Les membres du conseil syndical ne perçoivent pas de rémunération. Par contre, les dépenses liées à l’exécution de leur mission font partie des dépenses courantes d’administration. Elles sont intégrées au budget prévisionnel de la copropriété.

Une élection du conseil syndical est incontournable, à moins que l’assemblée générale ne souhaite pas voter.

L’ensemble des copropriétaires procède au vote. Pour que les membres du conseil syndical soient désignés, ils doivent obtenir la majorité des voix de tous les copropriétaires. Ils sont élus pour une durée de trois ans. Si l’assemblée générale de copropriété le souhaite, ils peuvent être réélus une fois cette période échue. Il n’existe pas de nombre maximal de mandats. Tant que les conseillers syndicaux sont réélus, ils peuvent donc rester en place et continuer à siéger.

Les élus doivent obtenir la majorité pour être élus. Lorsque la majorité n’est pas obtenue ou si aucun candidat ne se présente, le syndic ou l’un des copropriétaires peut décider de saisir le tribunal. Ce dernier désigne alors les membres du conseil syndical après avoir obtenu leur accord.

En cas de départ d’un membre du conseil syndical du fait de la vente de son lot ou du fait de sa démission, la copropriété peut continuer à fonctionner. La loi indique que moins d’un quart des sièges doivent être vacants pour que la copropriété puisse correctement être gérée. Lorsque cette limite est dépassée, une nouvelle assemblée générale doit être convoquée pour désigner de nouveaux membres.

L’assemblée générale des copropriétaires peut également décider de révoquer un élu du conseil syndical s’il ne remplit pas correctement ses fonctions. Dans ce cas, il sera remplacé à l’occasion d’un nouveau vote.

Tout copropriétaire peut poser sa candidature lorsqu’il jouit de la pleine ou de la nue-propriété d’un lot. Les usufruitiers, les conjoints, ascendants, descendants ou représentants légaux peuvent également se porter candidats pour assumer ce rôle. Une fois tous les membres élus, ils désignent un président.

Le conseil syndical défend le droit de chaque copropriétaire. Il défend notamment ses intérêts auprès du syndic de copropriété. Il se charge notamment du recouvrement des charges et contrôle les indexations annuelles des contrats. Sa présence assure que la gestion de la copropriété soit optimisée.

Le conseil syndical agit également pour le bien de la collectivité. Vous pouvez compter sur ses services pour :

• Vous assurer que le syndic n’agit pas selon ses seuls intérêts ;
• Une gestion quotidienne optimale ;
• Un maintien des charges de copropriété grâce au suivi des dossiers.

Lorsque vous achetez un bien en copropriété, vous pourrez compter sur le conseil syndical pour s’occuper de la gestion, des travaux et de la récupération des charges. Véritable interlocuteur entre les copropriétaires et le syndic, il est le garant de bonnes relations.