Fiscalité LMP : les avantages fiscaux du loueur en meublé professionnel

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel est un statut juridique et fiscal. Un propriétaire entre dans cette catégorie lorsqu'il répond aux trois critères suivants :

• Être propriétaire de biens immobiliers gérés en location meublée et dont les revenus locatifs annuels encaissés sont supérieurs à 23 000 euros ;
• Ces mêmes loyers annuels sont supérieurs à 50% des revenus imposables du foyer fiscal ;
• Le propriétaire est immatriculé au Centre de Formalité des Entreprises de la Chambre de Commerce et d’Industrie.

Une fois obtenu, le statut LMP s’applique à tous les biens loués en meublé de votre foyer fiscal. Si une de ces conditions n’est pas remplie, vous restez loueur en meublé non professionnel (LMNP).

En débutant votre activité de loueur en meublé professionnel, la déclaration de votre activité auprès du centre de formalités des entreprises (CFE) s’impose. Remplissez le formulaire p0i et transmettez-le au greffe selon l’adresse de votre logement meublé. Un numéro Siret vous sera attribué. Vous le préciserez sur votre déclaration annuelle de revenus. Il est à rappeler lors de tous les échanges et démarches administratives en rapport avec votre activité.

Pour bénéficier du statut LMP, vous devez obligatoirement louer un bien meublé. Vous pouvez aussi bien proposer une location à l’année qu’un bail saisonnier.

Pour être considéré comme meublé, le logement doit disposer des éléments mobiliers nécessaires à une occupation normale. Vous devez notamment prévoir :

• Des étagères de rangement ;
• Le matériel pour réaliser son ménage régulier ;
• Des plaques de cuisson ;
• Un four ;
• De la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
• Une literie avec une couverture ou une couette ;
• Une table et une chaise ;
• Un dispositif pour occulter les fenêtres dans les chambres à coucher à savoir des volets ou des rideaux ;
• Un réfrigérateur avec un compartiment congélateur.

Si vous ne remplissez pas ces conditions, vous ne pourrez pas conserver le statut LMP ni profiter des avantages fiscaux correspondants.

Pour le statut LMP :

• Déduire davantage de charges qu’avec une activité de loueur classique ou de loueur en meublé non professionnel. En plus des frais d’entretien et d’exploitation du bien, le loueur professionnel peut ainsi déduire les frais de notaire et les cotisations sociales.
• Imputer le déficit foncier sur l’ensemble des revenus, sans limitation.
• Pratiquer l’amortissement et déduire chaque année une quote-part de la valeur du bien
• Bénéficier du régime des plus-values professionnelles, qui sont exonérées d’impôt si l’activité est exercée depuis plus de cinq ans et si les recettes HT sont inférieures à 90 000 euros
• Sortir les biens exploités en régime LMP de son assiette de l’IFI
• Transmettre plus facilement le bien à ses héritiers, grâce au régime de transmission d’entreprise et au différé des droits de succession.

Le statut LMP vous propose deux options, chacune avec leurs avantages, pour calculer le montant de l’abattement au titre des charges locatives applicable à vos bénéfices industriels ou commerciaux :

• Le régime micro-BIC : réservé aux recettes locatives jusqu’à 70 000 euros, ce régime offre un abattement forfaitaire de 50%. Une option fiscale à choisir bien évidemment lorsque la somme de toutes vos charges déductibles s’avère inférieure à la moitié de vos recettes.
• Les frais réels : le régime réel permet une déduction des différentes charges locatives réelles. Une option à choisir lorsque le montant total de ces dernières dépasse la moitié de vos recettes.

Dans les deux cas, micro-BIC ou frais réels, le statut LMP pour la location meublée professionnelle permet une forte diminution des recettes imposables. Au final il s’agit d’une baisse d’imposition significative par rapport à la déclaration classique de revenus fonciers.

Le statut LMP offre une excellente solution fiscale pour préserver la rentabilité liée à la location meublée. Une option à envisager dès la mise en place de l’investissement immobilier locatif.

La réforme du statut du loueur en meublé professionnel a eu lieu en 2020. Afin de financer la sécurité sociale, le gouvernement a pris la décision que toute personne qui exerce cette activité à titre professionnel sera obligatoirement assujettie au régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants non agricoles. Cette décision publiée au Journal Officiel du 15 décembre 2020 est entrée en vigueur le 1er janvier 2021. La loi de financement de la sécurité sociale modifie donc le mode de fonctionnement pour ces travailleurs indépendants.

Le taux de ces cotisations sociales sera situé entre 35 et 40 % des bénéfices. Ces cotisations permettent de bénéficier d’une protection sociale pour l’assurance maladie-maternité, indemnités journalières, allocations familiales, retraite de base, retraite complémentaire, invalidité et décès.

Des abattements sur les recettes locatives sont applicables dans les cas suivants :

• 60 % si vous pratiquez la location de courte durée et la location de biens ;
• 87 % lorsque vous louez des locaux d’habitation de tourisme classés.

Ces abattements sont pratiqués lorsque vous êtes en mesure de présenter les justificatifs sur votre situation. Les cotisations sociales sont donc adaptées en conséquence.