LMP ou LMNP : quel statut pour louer en meublé ?

D'après le Code général des impôts, il vous faut nécessairement réunir les trois conditions suivantes pour que votre activité de loueur d'appartements meublés soit reconnue comme une activité professionnelle, et qu’elle puisse donc s’exercer dans le cadre du statut LMP :

• vous devez être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel,
• vous devez déclarer des recettes locatives supérieures à 23.000 € par an,
• le montant annuel de ces recettes locatives doit représenter plus de la moitié des revenus de votre foyer fiscal.

Si vous ne remplissez pas l'une de ces conditions, votre activité dépendra du statut LMNP.

Le statut LMP est souvent présenté comme plus avantageux. Sur le papier, il offre effectivement certains atouts indéniables, notamment sur le plan fiscal :

• Vous avez la possibilité de déduire d'éventuels déficits de votre revenu global sans limitation de montant ;
• Vous êtes soumis à l'avantageux régime des plus-values professionnelles ;
• Parce qu'ils sont considérés comme des biens professionnels, les logements dont vous êtes propriétaire ne sont pas soumis à l'Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) ;

Ces avantages ne doivent cependant pas vous faire perdre de vue les obligations et inconvénients du statut de LMP :

• Des formalités comptables et fiscales plus lourdes qu'avec un statut LMNP ;
• Des charges propre au statut de professionnel, comme la Contribution économique territoriale (CET) et les cotisations sociales du RSI, et qui sont susceptibles de limiter la rentabilité de votre investissement ;
• Un plancher de recettes élevé (23.000 €), qui nécessite souvent des investissements importants pour être atteint.

Le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel) concerne généralement les personnes qui ne possèdent qu'un ou deux logements loués meublés. Les revenus de la location sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Vous avez cependant le choix entre deux régimes d'imposition :

1. Le régime micro-BIC, avec lequel vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes locatives. Il est le plus intéressant si le montant de vos charges est inférieur à ce que représentent 50% de vos recettes (71% pour les meublés de tourisme).
2. Le régime réel, qui vous permet de déduire de vos recettes un certain nombre de charges et amortissements

Ces charges et amortissements comprennent :

• les intérêts d'emprunt
• les frais de notaire
• les impôts locaux
• les assurances
• les travaux de réparation
• l'amortissement du mobilier et des améliorations
• l'amortissement des locaux

Si ces déductions entraînent un déficit, ce déficit peut être reporté sur les bénéfices imposables issus de la location pour les 10 années suivantes. Compte tenu qu’il s’adresse aux particuliers, le statut LMNP est cependant limité sur certains aspects :

• les biens que vous louez sont pris en compte dans le calcul de l'ISF ;
• le cas échéant, les plus-values en cas de revente sont taxées à plus de 30%.

Le statut LMP offre certains avantages comme la possibilité de déduire d’éventuels déficits sur le revenu global (sans limitation de montant). Parce qu’ils sont considérés comme des biens immobiliers professionnels, les logements ne sont pas soumis à l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Malgré ses atouts indéniables, le statut de LMP comporte aussi certains inconvénients comme des formalités comptables plus lourdes que celles du statut LMNP et des charges propres au statut de professionnel à l’image de la Contribution Economique Territoriale.

Le statut LMNP est quant à lui davantage adapté aux personnes possédant un ou deux logement(s) meublé(s) mis en location. Ce statut vous offre également la possibilité de choisir librement entre deux régimes d’imposition : le régime micro-BIC (avec lequel vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes locatives) ou le régime réel qui vous permet de déduire de vos recettes un certain nombre de charges et amortissements (intérêts d’emprunt, assurances, impôts locaux…).