Quels sont les principaux avantages du statut LMNP ?

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un régime fiscal destiné aux particuliers qui souhaitent investir dans l'immobilier locatif meublé. Ce statut permet de louer des biens meublés anciens, neufs ou en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) à titre non professionnel. 
Pour bénéficier de ce statut, le logement doit être équipé et meublé conformément aux normes définies par la loi Alur, incluant des éléments indispensables tels qu'une literie, des volets, des plaques de cuisson, un four, un réfrigérateur, et des ustensiles de cuisine.

Le statut LMNP est particulièrement attractif pour les investisseurs en raison de ses nombreux avantages fiscaux et de la flexibilité qu'il offre. 
En effet, il permet de bénéficier d'une fiscalité avantageuse tout en répondant à une forte demande locative, notamment de la part des étudiants, des jeunes actifs et des seniors. Ce type d'investissement est donc idéal pour ceux qui cherchent à diversifier leur patrimoine tout en optimisant leur rentabilité.

Le statut LMNP permet de bénéficier d'une fiscalité avantageuse grâce à la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC et le régime réel. 
Le régime micro-BIC permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire sur les revenus locatifs, tandis que le régime réel permet de déduire l'ensemble des charges et des amortissements, offrant ainsi une optimisation fiscale plus poussée.

Par défaut, les revenus locatifs annuels sont soumis au régime micro-BIC. Ce régime se caractérise par des formalités administratives et déclaratives simplifiées ainsi qu’un abattement forfaitaire de 50% appliqué automatiquement.

 Concrètement, le loueur n’est imposé que sur 50% des revenus bruts générés par son investissement LMNP.

Une autre possibilité est opté pour le régime réel simplifié. Il est particulièrement avantageux pour les loueurs qui ont des charges locatives élevées. 

En effet, ces charges sont déductibles sous ce régime, dans ces charges on peut compter, par exemple, l’intérêts d’emprunt, des travaux d’entretien, l’achat de mobilier, les charges de copropriété, etc. 
Dans ce cas, les revenus imposables correspondent à la différence entre les revenus locatifs perçus et les charges locatives payées.

Sous ce régime, il est aussi possible d’amortir le bien. L'amortissement consiste à répartir le coût d'un bien sur sa durée d'utilisation prévue.

Par exemple :

Imaginons qu'un investisseur achète un appartement meublé pour 200 000 € et qu'il le loue. Il peut amortir ce bien sur une durée de 20 ans. Chaque année, il peut donc déduire une partie de la valeur de l'appartement de ses revenus locatifs.

Amortissement des locaux : Si l'investisseur amortit l'appartement sur 20 ans, il peut déduire 10 000 € par an (200 000 € / 20 ans).

Amortissement du mobilier et du matériel : Supposons que le mobilier et le matériel coûtent 20 000 € et qu'il les amortit sur 10 ans. Il peut déduire 2 000 € par an (20 000 € / 10 ans).

Amortissement des travaux : Si l'investisseur a effectué des travaux de rénovation pour 30 000 € et qu'il les amortit sur 15 ans, il peut déduire 2 000 € par an (30 000 € / 15 ans).

Calcul de l'amortissement annuel

• Amortissement des locaux : 10 000 €
• Amortissement du mobilier et du matériel : 2 000 €
• Amortissement des travaux : 2 000 €

Total des amortissements annuels : 14 000 €

Impact sur les revenus locatifs

Si les revenus locatifs annuels de l'investisseur sont de 25 000 €, il peut déduire les 14 000 € d'amortissements, ce qui réduit son revenu imposable à 11 000 € (25 000 € - 14 000 €).

Points importants

• Pas de déficit foncier déductible : Si les charges et les amortissements dépassent les recettes, le solde est négatif, mais le montant déclaré est nul. L'investisseur peut reporter ce déficit sur les années suivantes.
• Charges déductibles : En plus des amortissements, il peut également déduire les charges liées à la gestion et à l'entretien du bien.

L'amortissement en LMNP est donc un outil puissant pour réduire la base imposable et optimiser la fiscalité d'un investisseur.

Quel avantage à louer un appartement meublé ? 

La location meublée constitue un investissement rentable grâce à un régime fiscal avantageux. En moyenne, le loyer dans le cadre d’un bail meublé est 10 % à 30 % plus élevé que celui pratiqué dans le cadre d’un bail nu pour un logement similaire⁽¹⁾.
Avec une telle caractéristique, les mensualités de votre crédit immobilier sont plus largement couvertes. 
Votre effort personnel pour rembourser ce financement est donc moins important.

Un appartement au sein d’une résidence neuve permet également de justifier un loyer plus élevé : 

• Première utilisation du logement.
• Aucune usure des matériaux.
• Un bâtiment respectant les dernières normes en vigueur offrant un véritable confort thermique et sonore.
• Un impact carbone maîtrisé. 

Ces caractéristiques rendent les logements meublés particulièrement attractifs pour les locataires, ce qui se traduit par une demande locative soutenue et une meilleure rentabilité pour les investisseurs.

De plus, la location meublée permet de bénéficier d'une forte demande locative tout au long de l'année. 
Les étudiants, les jeunes actifs et les seniors sont particulièrement attirés par ce type de logement en raison de sa flexibilité et de son confort. En optant pour ce type d’investissement, vous profitez d’une forte demande tout au long de l’année, ce qui réduit les risques de vacance locative et assure une rentabilité optimale.

En plus de la rentabilité financière, investir en LMNP permet de constituer un patrimoine immobilier de qualité. Les biens immobiliers neufs sont souvent situés dans des zones attractives et bénéficient de prestations modernes et de haute qualité. Cela garantit non seulement une meilleure valorisation du bien à long terme, mais aussi une plus grande attractivité pour les locataires.

En résumé, l'amortissement et à la déduction des charges, fait du statut LMNP une option particulièrement avantageuse pour les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité et maximiser leur rentabilité. L'avantage de louer en meublé réside dans la flexibilité et la rentabilité accrues, faisant de la location meublée un choix judicieux pour les investisseurs avisés.

Sources :

(1)- https://www.capital.fr/immobilier/immobilier-locatif-en-meuble-ou-nu-quel-loyer-pouvez-vous-esperer-1420417