Le dispositif LMNP Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard, qui offrait des avantages fiscaux attractifs aux investisseurs dans le secteur des résidences services, a pris fin le 31 décembre 2022. Désormais clôturé, ce dispositif a joué un rôle significatif dans le domaine de l'investissement locatif, marquant la fin d'une période où il était une option prisée pour investir. Vous pouvez bénéficier du dispositif Censi-Bouvard à la condition d'avoir été effectué avant le 31 décembre 2022, ce dispositif n'ayant pas été prorogé par la Loi de finances 2023.

Instauré en 2009 pour compléter la loi Scellier, le dispositif Censi-Bouvard visait à stimuler le marché des logements meublés en offrant de nouveaux avantages fiscaux aux investisseurs. L’objectif du gouvernement consistait à développer le parc de logements meublés sur le territoire. Grâce à cette décision, l’offre de résidences étudiantes, d’Ehpad, de résidences seniors, de tourisme et d’affaires pouvait faire face à une demande en hausse constante.

Cette mesure octroyait une réduction d'impôt à hauteur de 11 % du prix de vente hors taxe, plafonnée à 300 000 € HT. 

Contrairement à d'autres dispositifs fiscaux, la loi Censi-Bouvard permettait l'acquisition de plusieurs logements par an, dans la limite de 300 000 € HT. Les investisseurs pouvaient cumuler les avantages fiscaux sans se soumettre à des contraintes de loyers, de ressources du locataire ou de zonage. Seule la catégorie de résidence influençant réellement l'avantage fiscal.

Avec un plafond à 300 000 €, soit 3 667 €/an maximum, cette réduction était calculée sur le prix de revient hors taxes du logement. Elle était échelonnée sur 9 ans et commençait l’année de la livraison de la résidence.

Officiellement arrêté, le Censi-Bouvard était une catégorie spécifique d’investissement en meublé. Il donnait droit à de nombreux avantages fiscaux du statut de loueur meublé professionnel ou non professionnel et y ajoutait une réduction d’impôts pendant une durée de 9 ans. Pour être éligibles au dispositif, les appartements devaient être meublés et situés dans des résidences avec services intégrés (blanchisserie, cuisine, ménage). Ces résidences pouvaient être, par exemple, des résidences étudiantes, des résidences d’accueil et de soins longue durée avec un agrément qualité ou des résidences seniors.

Depuis 2017, les résidences de tourisme n'étaient déjà plus éligibles. Dans la majorité des cas, les appartements devaient être neufs (ou en l’état futur d’achèvement). Les logements devaient alors être proposés à la location dans les 12 mois qui suivent la livraison. Il existait quelques rares exceptions, lorsque des résidences étaient réhabilitées pour être louées en résidence de services.

Voici les perspectives d’évolution qui se présentent à vous une fois que vous avez réalisé votre investissement immobilier par le biais du dispositif Censi-Bouvard. À cet instant précis, il est temps de trouver un nouveau moyen d’optimiser sa fiscalité. Vous devez donc choisir quelle stratégie adopter par rapport au bien meublé possédé pour continuer à bénéficier d’avantages fiscaux. Comme le dispositif Censi-Bouvard a disparu, il importait d’anticiper et de trouver un autre moyen d’obtenir une réduction de vos impôts. Voici donc les différentes stratégies d’investissement qui s’offrent à vous après 9 ans en Censi-Bouvard. Si vous avez bénéficié du dispositif Censi-Bouvard avant le 31 décembre 2022, vos avantages restent alors inchangés jusqu'au terme des 9 années de réduction d'impôts.

Après 9 ans en Censi-Bouvard, vous pouvez conserver votre bien. Dans ce cas, plusieurs solutions s’offrent à vous : basculer en LMNP ou investir dans un nouveau projet immobilier.

Basculer en LMNP

Lorsque vous avez investi dans un logement meublé en Censi-Bouvard, vous pouvez passer en LMNP pour profiter des avantages de ce statut. Avec ce statut, vous pouvez choisir entre deux régimes fiscaux :

• Le régime micro-BIC avec un abattement fiscal de 50 % sur les revenus locatifs ;
• Le régime réel non amortissable pour déduire les charges liées au bien immobilier.

Si vous ne pouvez pas amortir votre bien immobilier quand vous le louez grâce au dispositif Censi-Bouvard, vous pouvez cependant déduire les frais d’équipement de votre logement meublé de vos impôts.

Investir dans un nouveau projet immobilier

Si vous souhaitez conserver le bien immobilier acquis en Censi-Bouvard pour en faire, par exemple, une résidence secondaire, vous pouvez investir dans un second projet immobilier et opter pour le régime fiscal réel amortissable. Dans ce cas, les charges que vous pouvez déduire s’appliquent aussi bien au premier qu’au deuxième bien immobilier. Le même régime d’imposition s’applique pour tous les investissements immobiliers.

Après 9 ans de détention d’un logement en loi Censi-Bouvard, vous pouvez aussi choisir de revendre ce bien immobilier. Si vous vendez avant la fin des 9 ans, vous devrez rembourser une partie des réductions d’impôt perçues et de la TVA récupérée. En effet, comme c’est le cas pour toutes les lois de défiscalisation, l’avantage fiscal est corrélé à la durée. Si cette durée d’investissement n’est pas respectée, vous serez donc dans l’obligation de rendre l’avantage fiscal obtenu sauf cas de force majeure.

Si vous revendez votre bien immobilier avec le bail de location, vous n’aurez pas à vous soucier de la TVA. Au contraire, si vous revendez le logement hors bail de location, vous devrez alors régler la TVA au prorata temporis, celle-ci étant officiellement acquittée au bout de 20 ans de détention du bien immobilier. Exemple : Si la revente du logement loué en Censi-Bouvard se produit 10 ans après son acquisition et hors bail, il faudra rendre 10/20ème de la TVA.

Réinvestir en LMNP

Lorsque vous décidez de revendre votre logement en Censi-Bouvard, vous pouvez injecter le prix de la vente dans votre nouveau projet d’investissement immobilier locatif. Le statut LMNP classique est idéal pour défiscaliser. Grâce à cette stratégie, vous pourrez générer des revenus complémentaires non imposés bien plus rapidement. Dans le cas d’un logement en résidence de services, vous simplifiez également la gestion de votre investissement locatif.

Investir en Pinel

Après avoir revendu votre logement meublé en Censi-Bouvard, vous pouvez vous tourner vers une défiscalisation en loi Pinel. L’acquisition d’un logement neuf en Pinel vous permet de profiter de réductions fiscales intéressantes. Vous devez cependant savoir que ce dispositif se terminera en 2024.

Lorsque le dispositif Censi-Bouvard existait encore et que vous étiez au préalable considéré comme un Loueur Meublé Non Professionnel, vous pouviez cumuler ces deux statuts. Dans ce cas, vous ne pouviez pas amortir votre bien si vous aviez déjà bénéficié de la réduction d’impôt de ce dispositif.

Seule la fraction du bien qui excède 300 000 € était prise en compte pour le calcul de votre réduction fiscale. En ce qui concerne le mobilier, vous profitiez d’un amortissement lorsque vous cumuliez les deux dispositifs mais aucune réduction d’impôt à ce titre n'était octroyée avec le Censi-Bouvard.