LMNP et indivision : ce qu'il faut retenir

Lorsque vous souhaitez exercer l’activité de loueur en meublé non professionnel en indivision, vous devez obtenir un numéro SIRET. Dans le cas d’un LMNP en indivision, la procédure de déclaration d’activité implique de remplir le formulaire FCMB.

Cette déclaration de début d’activité doit intervenir dans les 15 jours qui suivent la première mise en location de votre bien meublé. Grâce à ce formulaire Cerfa, le greffe du tribunal de commerce est informé et vous attribue un numéro Siret.

Une fois que vous avez obtenu cette identification, vous déclarez les revenus locatifs de votre LMNP dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Une fois que vous avez déclaré un bien en indivision, vous déclarez vos recettes locatives dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. De fait, les indivisaires se basent sur les trois catégories d’actes juridiques pour gérer leur bien.

• Les actes de conservation : pour la réalisation de travaux visant la conservation du bien, tous les indivisaires peuvent passer ces actes sans demander l’accord des autres ;
• Les actes d’administration sont utiles pour la gestion courante du bien comme pour la signature d’un bail. Dans ce cas, l’accord des ⅔ des indivisaires doit être obtenu ;
• Les actes de disposition, enfin, concernent les décisions importantes à propos du bien, telle qu’une vente. Dans ce cas, l’unanimité est nécessaire.

En ce qui concerne la perception des loyers, la désignation d’un gérant est obligatoire. En effet, il a pour rôle, entre autres, de redistribuer une quote-part du montant des loyers perçus après déduction des charges à chaque indivisaire. Si vous ne réalisez pas cette démarche, l’administration fiscale en désigne un de façon aléatoire.

Un seul des indivisaires est considéré par l’administration fiscale. Le gérant sert de référent pour toutes les démarches. Il reçoit également les avis d’impôt pour la taxe foncière ou la CFE.

Lorsque vous investissez dans un bien LMNP en indivision, vous pouvez profiter des réductions d’impôts offertes à ce statut ou à celui du LMP. Pour optimiser le mieux possible votre réduction d’impôts, nous vous conseillons de vous tourner vers un professionnel. Un expert-comptable ou un conseiller en patrimoine étudiera votre situation. Ces frais, tout comme l’adhésion à un centre de gestion agréé ne sont pas déductibles des charges puisque l’indivision est considérée comme une société de personnes.

Le bien déclaré bénéficie automatiquement du régime réel simplifié. Ce régime fiscal reste avantageux puisque vous pouvez profiter des amortissements. Le régime micro-BIC ne fait pas partie des régimes d’imposition auxquels vous pouvez opter. Avec le mode d’imposition au réel, les charges et les recettes sont partagées entre les indivisaires en fonction de leur pourcentage de possession du bien meublé. De plus, vous ne pouvez pas imputer un déficit lorsque vous optez pour l’indivision.

Lorsque vous avez acheté un bien immobilier en indivision, vous disposez de plusieurs solutions pour en sortir :

• Vendre le bien meublé puis partager les gains entre les indivisaires, selon la part détenue par chacun ;
• Vendre votre part à un indivisaire ou à un tiers. Par contre, vous devrez suspendre votre activité LMNP ;
• Dans le cas où l’indivision possède plusieurs biens immobiliers, un partage de ces logements peut être organisé.

Lorsqu’aucun accord amiable n’a pu être trouvé entre les indivisaires, le juge d’un tribunal de grande instance peut décider du partage. Toutefois, cette démarche peut être longue et retarder la sortie de l’indivision.

Lorsque vous souhaitez acheter et gérer votre location meublée à plusieurs, des options s’offrent à vous et notamment celle de créer une entreprise commune. Si la SCI (Société Civile Immobilière) est un statut apprécié dans l’immobilier, elle n’est pas le seul choix possible. Vous pouvez aussi vous tourner vers d’autres formes de sociétés :

• La SARL de famille pour gérer un bien acheté ou hérité en famille ;
• La SAS meublée ou SARL convient à des amis qui souhaitent acheter ensemble puis proposer un ou plusieurs biens meublés à la location ;
• L’EURL de famille pour optimiser la fiscalité.

Vous souhaitez exercer en tant que LMNP ? L’indivision constitue une solution pour les groupes de propriétaires. Vous profitez de la demande locative élevée pour les logements meublés. Toutefois, d’autres formes de sociétés peuvent être plus avantageuses au niveau fiscal.