Investisseur LMNP : Comment réaliser une déclaration d'impôt ?

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) s'adresse aux personnes investissant dans un logement meublé, qu'il soit indépendant ou situé dans une résidence de services. Ce statut permet de répondre à une demande croissante de logements, notamment pour les étudiants, seniors, et personnes dépendantes, offrant ainsi aux investisseurs des avantages fiscaux significatifs et contribuant socialement par la mise à disposition de logements nécessaires.

Les investisseurs profitent d'une exonération de TVA sur l'achat et peuvent bénéficier de déductions fiscales selon leur chiffre d'affaires. Pour opérer légalement, il est nécessaire d'obtenir un numéro de SIRET. Le statut LMNP implique également la possibilité de devoir s'acquitter de la cotisation foncière des entreprises (CFE).

Pour déclarer vos impôts en tant qu'investisseur LMNP, commencez par rassembler toutes les informations relatives à vos revenus locatifs et les dépenses réalisées autour du bien immobilier.

Vous avez la possibilité de choisir entre deux régimes pour l’imposition de vos revenus, en fonction de votre situation et de celui qui sera le plus avantageux pour vous.

• Le régime micro-BIC simplifié : cette option fiscale est idéale pour les particuliers. Il permet de profiter d’un abattement forfaitaire sur les revenus locatifs, simplifiant ainsi la déclaration d'impôts sans détailler toutes les dépenses.
• Le régime réel : si vous optez pour le régime réel, vous devrez détailler scrupuleusement vos charges et amortissements dans votre déclaration d'impôt.

Collaborer avec un expert-comptable peut grandement faciliter ce processus, vous assurant une déclaration précise, conforme aux réglementations fiscales et maximisant ainsi vos avantages en tant qu'investisseur immobilier.

Vous achetez un studio de 16,05 m2 à 86 500 € HT, dont 3 500 € HT de mobilier dans notre résidence étudiante Campus City à Montpellier. Vous économisez dès l’achat 17 300 € de TVA.

Loué par un gestionnaire, votre appartement vous rapporte 267 € HT de loyer mensuel, soit 3 204 € par an.

Pour financer votre achat, vous avez recours à un crédit immobilier sur 20 ans, à un taux de 1,2% hors assurance.

Pendant la durée du crédit, votre appartement vous coûte chaque mois :

• 412 € de crédit
• 45 € de charges (copropriété, comptable…)
• 23 € de taxe foncière
• Soit 480 € / mois

Vous devenez propriétaire pour un effort d’épargne mensuel de 213 €.

Une fois le crédit remboursé, vous percevez 199 € / mois de rente.

En fiscalité, il faut savoir que le statut fiscal de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est automatiquement rattaché au régime micro-BIC. Ce régime offre un abattement forfaitaire sur vos revenus locatifs, ce qui peut simplifier la gestion administrative et fiscale pour les particuliers. L’idée étant de rendre les démarches fiscales plus accessibles à ceux qui souhaitent investir dans la location meublée sans avoir à naviguer à travers des mécanismes complexes.

Néanmoins, depuis la loi de finances 2019, les seuils d’application ont été rehaussés. Lorsque le chiffre d’affaires hors taxe dépasse les 70 000 € HT (170 000 € pour les locations touristiques), le régime réel s’applique automatiquement.

Le régime réel offre la possibilité de déduire les charges réelles, ce qui peut être plus bénéfique malgré des obligations comptables accrues. Les LMNP ont jusqu'au 1er février de l'année en cours pour opter pour le régime réel. Pour les Loueurs en Meublé Professionnel (LMP), le passage au régime réel est obligatoire dès que les loyers annuels dépassent 70 000 €.

Le régime micro-BIC est un dispositif fiscal applicable aux Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP). Il permet de classifier les revenus tirés de votre location comme dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), à la place de les considérer comme des revenus fonciers classiques. Ainsi, cela vous permet de réduire votre impôt sur le revenu.

Le micro-BIC est avantageux puisqu’il permet de faire baisser son impôt en profitant d’un abattement fiscal de 50% sur les sommes perçues (ou 71% pour une location meublée classée).

L’abattement sur les revenus est automatiquement appliqué lorsque votre chiffre d'affaires annuel est inférieur à 70 000 € et à 170 000 € pour les locations de tourisme classées.

Exemple d’imposition sous le régime micro-BIC

Monsieur Durand loue en LMNP un appartement meublé pour 550 € par mois, soit un bénéfice annuel de 6 600 €. Son cumul réel de charges déductibles s’établit à 2 200 €. En optant pour le taux forfaitaire de 50 %, il déduit 3 300 € au titre de ses charges et n’est imposé que sur les 3 300 € restants !

Dans votre déclaration d’impôts sur les revenus – à remplir tous les ans avant la fin du mois de mai ou début juin au plus tard – le montant des revenus LMNP sous le régime micro-BIC est à reporter dans le formulaire n° 2042 C-PRO, dans la rubrique des « Professions non salariées » et la sous-rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles ». Vous devez indiquer la somme totale : l’abattement sur l’impôt sera calculé automatiquement par le fisc.

Après avoir déduit certaines dépenses par le biais de l’abattement, le revenu généré est imposé au titre de l’impôt sur le revenu à un pourcentage qui dépend de votre tranche d'imposition. En plus de cela, 17,2% de ce montant est prélevé pour les cotisations sociales.

Il est fortement recommandé de se faire accompagner lors de la déclaration de votre impôt sur le revenu, afin de choisir le régime le plus avantageux pour vous. En effectuant une simulation d'impôt préalable, vous serez préparé pour remplir votre déclaration en toute tranquillité. Faire appel à un professionnel peut faciliter ce processus et vous assurer que vous optimisez vos avantages fiscaux.

Depuis le 1er janvier 2019, la réforme de l’impôt avec le prélèvement à la source supprime l’année de décalage entre la perception de vos revenus de location meublée en LMNP et leur imposition. Le bailleur est soumis à un acompte mensuel ou trimestriel au choix, le montant total de l’imposition étant ensuite régularisé sur la base de la déclaration de revenus.

Les investisseurs particuliers peuvent investir dans la location meublée tout en profitant d’avantages fiscaux. Simple, il vous suffit de déclarer vos recettes locatives pour pouvoir en bénéficier. Aucune comptabilité n’est requise.

Le régime réel d’imposition pour les locations meublées est facultatif pour tous les particuliers éligibles au micro-BIC, mais il devient obligatoire dès lors que les plafonds de chiffre d’affaires sont dépassés (soit au-delà de 70 000 € pour des meublés classiques).

Ce système fiscal peut être vraiment avantageux car il vous permet de prendre en compte toutes les dépenses liées à la gestion de votre propriété. Cela inclut les intérêts du prêt, les rénovations, les taxes, les assurances et bien plus encore.

L'amortissement va considérablement réduire le montant sur lequel vous serez taxé. Et si vos dépenses dépassent vos revenus, créant ainsi un déficit, pas de souci ! Vous pouvez utiliser ce déficit pour réduire vos impôts non seulement cette année, mais aussi pour les dix années à venir, à condition qu'il ne dépasse pas 10 700 € par an. C'est un peu comme avoir une réduction d'impôt à portée de main.

Bonne nouvelle : les honoraires de votre expert-comptable sont déductibles des revenus locatifs.

La déclaration des revenus d’un loueur de meublés non professionnel au régime réel suppose de remplir une déclaration de résultat n°2031 lors de sa déclaration d’impôt et d’y associer un bilan avec un compte de résultat en bonne et due forme.

Pour déduire des charges d’amortissement, il vous faudra en plus procéder à la rédaction d’un tableau respectant les normes fixées par le Code général des impôts en son article 39C.

Si vous souhaitez générer des recettes locatives importantes ou encore que vous possédez plusieurs biens meublés, le régime réel sera davantage adapté. Il est automatique dès que le chiffre d’affaires annuel dépasse 70 000 €. Cette option peut être choisie lorsque vos charges sont élevées même si vous n’atteignez pas ce plafond, à condition d’en faire la demande formelle à l’administration fiscale.

Faire appel à un expert-comptable pour votre déclaration LMNP est essentiel pour naviguer correctement les complexités comptables et fiscales associées à ce statut.

Un professionnel peut maximiser vos déductions et amortissements, réduisant ainsi potentiellement votre charge fiscale à zéro. Il assure un suivi rigoureux et conforme aux exigences légales, s'occupant des démarches administratives, comme la déclaration initiale de l'activité, la vérification des pièces comptables, la préparation de la liasse fiscale, et la télédéclaration. Cela minimise le risque d'erreurs qui pourraient compromettre vos avantages fiscaux en tant que LMNP.

Lorsque vous souhaitez percevoir des revenus issus de la location meublée, les services d’un comptable paraissent indispensables pour :

• Minimiser les erreurs : éviter les erreurs dans la multitude de formulaires cerfa nécessaires pour la liasse fiscale, dont les bénéfices industriels et commerciaux, le bilan simplifié, et les amortissements.
• Gagner de Temps : l'expert-comptable gère l'ensemble du processus, de la déclaration initiale à la compatibilité avec le statut d'auto-entrepreneur, en passant par les subtilités de la CFE.
• Optimiser sa fiscalité : l’expert-comptable est le mieux placé pour formuler des conseils sur les amortissements spécifiques au régime réel et les autres stratégies pour alléger la charge fiscale, comme l'affiliation à un CGA.
• Réduire les contrôles fiscaux : passer par un expert-comptable permet de diminuer le risque de contrôles et de redressements fiscaux, l'administration étant consciente des complexités que l'expert-comptable sait gérer efficacement.

Lorsque vous faites appel à un expert-comptable, les honoraires sont de l’ordre de 500 €. Lorsque vous souhaitez également adhérer à un centre de gestion agréé (CGA), vous devez compter 140 € supplémentaires.

Avec les potentiels avantages fiscaux qu'offre le régime LMNP, que ce soit sous le micro-BIC ou le régime réel, l'expertise d'un comptable devient indispensable. Ce professionnel vous guide dès la déclaration initiale et tout au long de la gestion de votre investissement, vous permettant ainsi de naviguer les aspects complexes de la fiscalité immobilière, d'optimiser vos déductions fiscales et d'amortissements, et de minimiser le risque d'erreurs dans votre déclaration.

Investir dans un accompagnement expert garantit une tranquillité d'esprit et une fiscalité optimisée pour votre LMNP.