Le dispositif Denormandie : tout savoir

Comment fonctionne la loi Denormandie ? Le dispositif Denormandie, également connu sous le nom de « loi Denormandie », est une incitation fiscale accordée aux investisseurs qui souhaitent acquérir des biens à rénover pour les mettre en location. Bouygues immobilier se charge de la réhabilitation du bien dont vous devenez acquéreur.

L’objectif de la loi Denormandie est d’encourager la rénovation des logements du parc immobilier ancien en réhabilitant des logements existants ou en transformants des locaux existants en logements.

L’article 199 novovicies du code général des impôts dresse une liste des conditions d’application de la réduction d’impôt.

Le principal avantage du dispositif Denormandie est la défiscalisation. Vous pouvez en effet bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 21% en fonction de la durée de l’engagement de location. Comment calculer le montant de votre avantage fiscal ? Il convient de prendre en compte deux éléments : l’investissement réalisé et la durée de location du bien.

Le calcul de la réduction d’impôt prend en compte le prix de revient net du bien immobilier acquis. Ce prix comprend :

• le coût d’acquisition du logement ;
• le coût des travaux de rénovation réalisés ;
• les frais d’acquisition, fixés forfaitairement à 7,5 % du prix du bien immobilier.

La réduction d’impôt est étalée sur la durée de la location. Un pourcentage est appliqué au coût net de revient du bien. En ce qui concerne les logements situés en métropole, trois taux différents sont appliqués :

• six ans de location : vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 12 % du prix de revient net du bien, soit 2 % par an ;
• neuf ans de location : le taux est de 18 %, soit 2 % par an ;
• douze ans de location : le taux est de 21 %, soit 2 % par an pendant 9 ans, puis 1 % par an pendant 3 ans.

Pour profiter des avantages du dispositif Denormandie, vous devez remplir un certain nombre de conditions.

Le bien acquis doit répondre à certaines conditions :

• la date d’achat du bien immobilier : le dispositif Denormandie concerne les logements anciens acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2026. Dans le cadre du dispositif Bouygues Immobilier, le bien acquis est déjà réhabilité ;
• le projet de rénovation : le bien acquis doit être ancien et faire l’objet d’une rénovation ou être un local devant être transformé en local d’habitation ;
• la mise en location non meublée du bien : le bien acquis doit faire l’objet d’un bail de location nue. Les locataires doivent occuper le logement à titre de résidence principale. Le bien doit être loué sur une longue période, de six, neuf ou douze ans ;
• le montant du loyer : pour des baux conclus en métropole, le plafond de loyer mensuel ne doit pas dépasser un certain montant hors charges par m², en fonction de la localisation du logement. En 2023, en zone A bis, le loyer mensuel ne devait par exemple par dépasser 18,25 €. Le montant passait à 9,50 € en zone B2.

Une autre condition du dispositif Denormandie est la localisation du logement. Pour bénéficier de la défiscalisation, le logement acquis doit être situé dans une commune :

• ayant signé une convention dite « Cœur de ville ». L’arrêté du 26 mars 2019 donne la liste de ces communes ;
• ayant passé une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT). Vous pouvez trouver la liste des communes concernées sur le site internet du ministère de la cohésion des territoires.

Le bien faisant l’objet d’un projet de rénovation, les conditions d’éligibilité au dispositif Denormandie concernent également les travaux de rénovation prévus :

• des travaux visant à améliorer les performances énergétiques du logement : selon l’arrêté du 26 mars 2019, les travaux que vous réalisez doivent permettre une amélioration d’au moins 20% pour les logements collectifs et au moins 30 % pour les logements individuels des performances énergétiques du bien ;
• la réalisation d’au moins deux types de travaux parmi une liste précise : l’isolation des fenêtres, le changement de la chaudière, l’isolation de la toiture, le changement de production d’eau chaude et/ou l’isolation des murs ;
• la création d’une surface habitable ou annexe : il peut s’agir par exemple d’un garage, d’un balcon ou d’une terrasse ;
• une durée de travaux limitée : les travaux ne peuvent s’étaler sur une période trop longue, empêchant ainsi la mise en location du logement. Les travaux engagés doivent être terminés avant la date du 31 décembre de la deuxième année après la date d’acquisition du bien ;
• le montant des travaux : il doit représenter au moins 25 % du prix de revient global. 

Votre bien ne peut être loué à n’importe qui. Le locataire de bien acquis dans le cadre du dispositif Denormandie :

• ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal ;
• doit avoir un revenu fiscal de référence inférieur aux plafonds réglementaires des ressources annuelles.

Alors que les dispositifs visant à encourager l’investissement immobilier fleurissent depuis quelques années, il est parfois difficile de s’y retrouver. Quels sont les points communs et les différences entre la loi Pinel et la loi Denormandie ?

Les deux dispositifs se rejoignent sur :

• l’existence d’un avantage fiscal ;
• le plafond d’investissement pris en compte dans le calcul de la réduction d’impôt ;
• le prix au m² du bien acquis ne doit pas être supérieur à 5 500 €, sans pouvoir dépasser le montant de 300 000 € au global ;
• les durées d’engagement de location ;
• le pourcentage de réduction appliqué au prix net de revient du bien ;
• l’absence de possibilité de rétractation concernant le dispositif fiscal, sauf motif exceptionnel ;
• la volonté d’accroître le nombre de logements que ce soit par la création de nouveaux biens ou par la rénovation de biens anciens ;
• l’ambition d’améliorer les performances énergétiques des logements, en construisant des logements répondant aux dernières normes en vigueur à ce sujet, ou s’engageant dans des projets de rénovation énergétique d’anciens logements ;
• l’amélioration de l’accès au logement des foyers modestes, par le biais de la règle du plafond de loyer et du plafond de ressources du locataire.

Les dispositifs se distinguent en revanche à deux niveaux :

• le type de logements : alors que la loi Pinel permet de bénéficier d’un avantage fiscal dans le cadre d’un investissement locatif dans programme immobilier neuf (Pinel neuf) ou pour l’acquisition d’un bien à réhabiliter (Pinel ancien, avec de très strictes conditions), le dispositif Denormandie concerne exclusivement l’ancien ;
• la zone d’application des dispositifs : alors que le dispositif Denormandie concerne uniquement 245 communes déterminées, la loi Pinel est applicable aux logements situés dans des zones en tension, c’est-à-dire des milliers de commune. Il n’est pas possible de cumuler les 2 dispositifs sur un même bien.

En ce qui concerne le nombre de logements, le contribuable peut bénéficier de l’avantage fiscal s’il acquiert, construit ou transforme deux logements au plus au cours d’une même année d’imposition, tous dispositifs confondus, c’est-à-dire Dispositif Pinel, Malraux, Scellier, Cosse ancien, Borloo ancien et Dispositif Denormandie « Ancien » (article 199 novovicies du code général des impôts). Le calcul du montant de la réduction d’impôt est ainsi calculé sur le coût de revient d’au plus deux logements, dans la limite du prix au mètre carré de 5 500 € et du plafond global de 300 000 €.

Pour bénéficier du dispositif prévu par la loi Denormandie, vous devez déclarer votre investissement locatif lorsque vous complétez votre déclaration annuelle de revenus.

Si vous déclarez vos impôts en ligne, pensez à cliquer sur la case « Investissements locatifs », située dans la rubrique « Charges ».

Que vous déclariez vos impôts sous format papier ou en ligne, vous devrez joindre :

• une copie de votre bail ;
• l’avis d’imposition de la personne qui loue le logement ;
• une note indiquant deux éléments, le type de travaux réalisés dans le logement et leur montant.

La loi Denormandie permet de redynamiser les communes s’étant engagées dans le dispositif. En tant qu’investisseur, vous pourrez trouver des logements à des prix plus variés qu’en zone tendue. Prenez le temps d’étudier le marché, afin d’identifier le bien qui correspondra à vos attentes, à votre budget et qui vous permettra de profiter de l’avantage fiscal du dispositif Denormandie.