Le différé d'amortissement

Lors d’un prêt immobilier, vous commencez à rembourser une partie de la somme dès le déblocage des fonds par la banque. Les mensualités couvrent alors le capital, les intérêts et l’éventuelle assurance du prêt.

En langage financier, le différé d’amortissement correspond à une période pendant laquelle l’emprunteur ne rembourse pas le capital. Les intérêts et frais liés à l’emprunt peuvent rester dus dès les premières mensualités, ou être différés eux aussi. Concrètement, vous reportez dans le temps, le début du paiement du crédit.

Cette modalité de remboursement d'emprunt doit être conclue avec la banque en amont. Le différé peut être de deux types : partiel ou total.

On parle de différé simple ou partiel dans le cas où seuls les intérêts et les frais liés au crédit sont remboursés en premier lieu. En tant que débiteur, vous êtes dispensé du règlement du capital pendant une période donnée. Comme il n'y a pas de capital remboursé, il n’y a donc pas d’amortissement du prêt pendant cette période. C’est la modalité la plus fréquente. Un établissement bancaire peut vous accorder un différé allant de 1 à 24 mois. Chaque mensualité reste identique pendant toute la durée du différé.

Par exemple, si vous empruntez un montant de 200 000 euros sur 20 ans à un taux de 1,5 %, un différé d’amortissement partiel sur 12 mois vous permettra de ne rembourser que 250 euros par mois pendant 1 an (hors assurance). Par la suite, vos mensualités seront de 1 009 euros.

Le différé total, plus rare, donne quant à lui la possibilité de ne procéder à aucun remboursement pendant un laps de temps. C’est la totalité des échéances qui est reportée (capital et intérêts). Vous ne commencerez à payer les mensualités qu’à l’issue de la période prévue avec la banque. Attention, les frais liés au crédit et les cotisations d’assurance des emprunteurs restent à payer pendant la période de différé.

Si l’on reprend l’exemple ci-dessus et l’emprunt de 200 000 euros, les mensualités seront à 0 pendant 1 an puis passeront à 1 024 euros au bout du 13^ème mois.

Le principal objectif du différé d'amortissement est de diminuer les mensualités au début de la période de remboursement. Il s’adapte ainsi à votre situation financière.

Les cas les plus fréquemment admis pour le contractualiser sont les suivants :

• En tant que propriétaire occupant, lors de la construction d’une maison neuve ou l’achat d’un logement neuf en VEFA (Vente en l’Etat, Futur d’Achèvement) : vous devez souvent débloquer une partie des fonds alors que vous ne jouissez pas encore du logement et que vous avez peut-être un loyer à payer en parallèle ;
• En tant qu’investisseur, toujours dans le cas du neuf, le différé vous évite de rembourser les premières échéances si vous ne percevez pas encore de loyer, en attente de livraison du logement achevé ;
• Le différé pour travaux : il fonctionne de façon similaire, pour les biens anciens, pour lesquels un prêt travaux a été souscrit auprès de la banque.

De manière générale, les modalités choisies pour rembourser votre emprunt influent sur le coût total de celui-ci. Les différés d’amortissement sont une facilité accordée par les banques, rallonge la durée totale du crédit et ont donc naturellement un coût supplémentaire pour l’emprunteur. Le montant de l’opération dépend des taux d’intérêts du moment, et surtout de la durée du différé.

Dans le cas d’un différé partiel, le capital restant dû demeure identique et le prix total du crédit sera plus élevé qu’un prêt sans différé dans les mêmes conditions. Un différé total, qui porte à la fois sur le capital et sur les intérêts, présente un coût supérieur à celui engendré par un différé partiel. Tous les intérêts non payés pendant la période donnée sont capitalisés, c’est-à-dire réintégrés au capital emprunté. Ils produisent donc eux-mêmes des intérêts supplémentaires à régler. C’est le principe de l’amortissement négatif.

Toujours avec l’exemple cité ci-dessus et l’emprunt de 200 000 €, en cas de différé d’amortissement total, le capital emprunté passe de 200 000 € à 203 000 €. Les 3 000 € supplémentaires correspondent aux intérêts non payés pendant la durée choisie d’un an. Ils viennent donc s’ajouter au capital initialement prêté.

Ainsi, le différé d'amortissement vous permet de repousser les premières échéances de remboursement de votre crédit immobilier, soit de façon partielle, en commençant à payer uniquement les intérêts, soit de façon totale en reportant également le remboursement de ceux-ci. Chaque situation étant unique, pensez à faire un bilan de votre situation et à simuler les différentes options avec votre banquier ou votre courtier.