Financer un logement neuf en VEFA

Lors d’un achat en VEFA (pour Vente en l’État Futur d’Achèvement), la première étape consiste à obtenir un crédit immobilier auprès d’une banque. Puisque votre logement n’est pas encore construit et que vous achetez sur plan, les démarches diffèrent d’un achat dans l’ancien.

En tant qu’acquéreur, vous devez convaincre votre banquier de la fiabilité de votre projet. Il faudra donc lui fournir plusieurs documents, notamment le contrat de réservation comprenant les garanties du promoteur immobilier. La banque va également évaluer votre capacité d’emprunt à partir de vos revenus, vos charges, votre apport et la présence éventuelle de découverts sur votre compte. Plus votre dossier est solide, plus vous aurez de chance d’obtenir votre prêt rapidement. Pour vous aider dans cette démarche, vous pouvez faire appel à un courtier immobilier. Ce professionnel pourra ainsi contacter la banque la plus adaptée à votre profil et négocier les meilleurs taux.

Le financement d’un logement en VEFA est obligatoirement échelonné. Concrètement, cela signifie que le paiement s’effectue en plusieurs fois, au fur et à mesure de l’avancement des travaux et de la construction de votre bien. Le déblocage des fonds est donc progressif et le pourcentage de chaque palier est défini par la loi :

• 35 % à l’achèvement des fondations
• 70 % à la mise hors d’eau (toitures posées
• 95 % à l’achèvement de la construction
• 100 % à la remise des clés, dès lors que le logement est conforme au contrat

À chaque étape de la construction, nous vous adressons un appel de fonds ; il vous suffira de le transmettre à votre banque et c'est elle ensuite qui se chargera de nous verser les fonds. En parallèle de l'appel de fonds, nous vous fournissons une attestation de réalisation de travaux.

Dans le cadre d’une VEFA, le promoteur immobilier réalise plusieurs appels de fonds. Vous devez donc vous préparer à verser les sommes demandées au plus vite.

Le premier appel de fonds lors de la réservation

Lorsque vous signez votre contrat de réservation, le premier appel de fonds sera lancé. Vous devrez donc procéder au premier versement. En ce qui concerne son montant, les règles suivantes s’appliquent :

• 5 % du prix si la signature du contrat de vente en futur état d’achèvement a lieu dans l’année qui suit le contrat de réservation ;
• 2 % du prix si le contrat de VEFA est signé dans un délai d’un à deux ans après la signature du contrat de réservation.

Avancement des travaux et appels de fonds

À quoi correspondent les appels de fonds ?

Dans le cadre de la VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), votre logement n’est pas construit au moment où vous en devenez propriétaire. Son paiement est conditionné à sa réalisation, il ne s’effectue pas en une fois mais en plusieurs fois. Entre la signature chez le notaire et la livraison de votre bien, vous recevez ainsi plusieurs appels de fonds, chacun correspondant à une fraction du montant total de votre logement.

À quel moment ont lieu les appels de fonds ?

Dans le cadre d’une VEFA, le promoteur immobilier réalise plusieurs appels de fonds. Vous devez donc vous préparer à verser les sommes demandées au plus vite.

Le premier appel de fonds lors de la réservation

Lorsque vous signez votre contrat de réservation, le premier appel de fonds sera lancé. Vous devrez donc procéder au premier versement. En ce qui concerne son montant, les règles suivantes s’appliquent :

• 5 % du prix si la signature du contrat de vente en futur état d’achèvement a lieu dans l’année qui suit le contrat de réservation ;
• 2 % du prix si le contrat de VEFA est signé dans un délai d’un à deux ans après la signature du contrat de réservation.

Avancement des travaux et appels de fonds

Des appels de fonds intermédiaires sont effectués tout au fur et à mesure de l’avancée des travaux. Un article de loi du Code de la Construction et de l’Habitation définit ainsi les fractions du montant total exigibles à chaque appel de fonds :

• 35 % à l’achèvement des fondations ;
• 70 % à la mise hors d’eau (toitures posées) ;
• 95 % à l’achèvement de l'immeuble.

Lorsque vous achetez un bien neuf chez Bouygues Immobilier, vous restez informé de l’avancée des travaux. Les courriers d’appels de fonds surviennent donc lorsque chaque étape du chantier est terminée.

Le dernier appel de fonds

Les 5 % restants du prix de la vente sont à verser au moment de la livraison du bien. Lorsque les clés vous sont remises, vous vérifiez si le bien livré est conforme au plan de VEFA. Lorsque c’est le cas, vous devrez verser le montant correspondant à ce dernier appel de fonds.

Cette somme ne peut être conservée même si vous avez subi un retard de livraison. Les seuls cas de figure qui vous autorisent à ne pas respecter ce dernier versement sont les suivantes :

• Le logement présente des malfaçons graves qui empêchent une quelconque habitation ;
• Le bien n’est pas conforme : les plans ne sont pas respectés ou la construction ne se base pas sur la notice descriptive.

Si vous ne réglez pas cette somme, la rupture automatique du contrat de VEFA est possible si une clause correspondante a été prévue. Dans ce cas, vous devrez verser 10 % du prix de vente en tant qu’indemnité.

Le premier appel de fonds est envoyé par le notaire et se règle au moment de la signature de l’acte authentique de vente. Son montant varie selon l’avancement du chantier à la date de votre rendez-vous notaire. Les appels de fonds suivants sont envoyés par Bouygues Immobilier, par courrier simple, à chaque fois que le programme entre dans une nouvelle étape de construction

Au moment de la signature du contrat de réservation, votre conseiller de vente vous remet un échéancier prévisionnel des appels de fonds, qui vous permet d’anticiper les versements. Les dates indiquées étant conditionnées aux étapes du chantier, elles peuvent évoluer au fil des travaux.

Si vous avez recours à un crédit pour financer votre projet immobilier, l’échelonnement des paiements s’assortit d’un échelonnement du coût du crédit. Vous ne payez les intérêts d’emprunt que sur les sommes versées. Ces intérêts, nommés intérêts intercalaires, augmenteront donc avec chaque appel de fonds.

À chaque appel de fonds, le montant des intérêts intercalaires sera calculé en fonction des sommes débloquées. Concrètement, ces frais se cumulent au fur et à mesure de l’avancée des travaux et viennent s’ajouter au prix de votre assurance. Le coût final de ces intérêts est variable d’une construction à une autre, puisqu’il dépend du montant du prêt et du taux auquel vous empruntez.

Une fois la construction achevée, vous n’aurez plus d’intérêts intercalaires à payer. Il faudra néanmoins commencer à rembourser votre crédit immobilier et les intérêts liés à cet emprunt. Les frais d’assurance seront, eux, toujours maintenus.

Est-il possible d’éviter ou d’annuler les intérêts intercalaires ?

Pendant la construction de votre logement en VEFA, vous devrez probablement rembourser les intérêts intercalaires tout en continuant de payer votre loyer actuel.

Pour vous soulager financièrement, votre banque peut vous proposer une franchise totale des intérêts intercalaires. Vous n’aurez donc rien à débourser pendant la période des travaux et paierez ces intérêts une fois la construction terminée, en même temps que le remboursement de votre prêt immobilier.

L’amortissement de votre prêt immobilier peut s’effectuer de trois manières différentes, en fonction de votre situation.

1. Si vous le souhaitez, vous pouvez commencer à rembourser le crédit dès la signature du contrat de vente. Attention, il faudra pouvoir supporter les charges de votre logement actuel en plus du prêt.
2. La deuxième option, plus classique, consiste à payer des intérêts intercalaires pendant la construction et à rembourser le crédit à partir de la remise des clés.
3. Enfin, la troisième option est de différer le remboursement des intérêts intercalaires. Ils seront donc ajoutés au montant initial de votre crédit immobilier. Vous les paierez en même temps que le remboursement du prêt, une fois le bien achevé.

Dans tous les cas, le remboursement ne pourra jamais être effectué avant la signature du contrat.

Vous l’avez compris, le financement d’un logement en VEFA permet de débloquer les sommes de manière progressive. Il entraîne également des frais supplémentaires, qu’il conviendra de prendre en compte lors du calcul de votre prêt immobilier.