Tout comprendre au contrat de réservation

Une vente VEFA, ou "Vente en l'État Futur d'Achèvement", est un dispositif juridique du droit immobilier français qui permet d'acheter un bien immobilier neuf sur plan avant qu'il ne soit construit ou alors en cours de construction.

La VEFA est couramment utilisée pour l'achat d'appartements dans des immeubles collectifs, mais aussi pour des maisons individuelles situées dans des lotissements.

Toute Vente en l’Etat de Futur Achèvement (VEFA) débute par la signature d’un contrat préliminaire au contrat de VEFA : le contrat de réservation. Il engage le promoteur à vous réserver le bien immobilier s’il réalise le projet, en contrepartie du versement d’un dépôt de garantie. Le contrat de réservation répond à un double objectif : vous réserver le bien convoité et vous permettre de lancer vos démarches bancaires.

Dans le cadre de la signature d'un contrat de réservation pour un logement en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), le document doit inclure des informations précises et complètes pour garantir la transparence et sécuriser l'achat. Voici les détails que vous devez trouver dans votre contrat :

• Une description minutieuse du logement proposé, y compris l'estimation de la surface habitable, le nombre et la fonction des différentes pièces, ainsi que toute annexe ou espace additionnel comme des balcons ou des rangements.
• Une notice technique qui détaille les matériaux utilisés pour la construction, qui donne des informations sur l'emplacement du logement dans le bâtiment, surtout s'il s'agit d'une propriété partagée, et qui fournit une liste exhaustive des équipements communs avec les règles d'usage associées.
• Le coût prévu pour l'acquisition du logement, avec une clause qui précise comment et quand ce prix peut être ajusté.
• Les informations sur les options de financement immobilier disponibles, incluant les conditions et procédures pour demander les prêts immobiliers nécessaires.
• Les délais estimés pour la réalisation et la livraison des travaux, avec des précisions sur les étapes clés du projet de construction et les garanties en cas de retard.
• La date escomptée pour la signature officielle du contrat de VEFA chez le notaire, marquant l'engagement définitif entre les parties et le début du processus de construction.

En plus de ces éléments essentiels, le contrat doit également mentionner les garanties offertes par le promoteur, comme la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale qui protègent l'acheteur contre les vices et les malfaçons. Assurez-vous également que le contrat précise les conditions de rétractation ou d'annulation, ainsi que les modalités de versement et de remboursement des éventuels acomptes.

Le dépôt de garantie dans le cadre d'une Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA) représente un gage de sérieux de la part de l'acheteur et une sécurisation pour le promoteur immobilier. En versant cette somme, vous montrez votre engagement ferme dans le projet immobilier. C'est une preuve tangible de votre intention d'acquérir le logement et cela permet de formaliser la réservation.

Le dépôt de garantie diffère de l'arrhe, qui lui, engage les deux parties de manière irréversible, sauf conditions d'annulation prévues contractuellement. Avant de s'engager et de verser cette somme, il est conseillé à l'acheteur de vérifier toutes les conditions de la réservation, de la garantie d'achèvement et les éventuelles pénalités ou conditions d'annulation qui s'appliquent.

Le montant du dépôt de garantie est encadré par la loi et doit respecter un certain plafond. Il s’établit en fonction du prix prévisionnel et des délais de livraison :

• Il s’élève à 5% du prix prévisionnel de vente si l’acte de vente est signé dans un délai de 1 an ;
• Il est de 2% du prix prévisionnel de vente si la signature de l’acte de vente intervient dans un délai compris entre 1 et 2 ans ;
• Si ce délai est supérieur à 2 ans, vous n’aurez pas de dépôt de garantie à verser.

Le promoteur immobilier ne pourra pas vous imposer un dépôt de garantie supérieur au pourcentage prévu par la loi. Par contre, en tant qu'acquéreur, vous pouvez tenter de négocier son montant à la baisse.

Vous avez des doutes sur votre achat ? Une fois la signature du contrat de réservation et le versement du dépôt de garantie effectués, vous avez dix jours pour revenir sur votre décision et annuler la vente. Avant la loi Macron du 8 août 2015, ce délai était de 7 jours.

Vous pourrez également demander le remboursement intégral des sommes versées au titre du dépôt de garantie. Notez que le délai de rétractation court dès le lendemain de votre réception du contrat de réservation.

Pour stopper la transaction, il vous suffit d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à votre promoteur immobilier, en lui demandant explicitement le remboursement de votre dépôt de garantie. Il est possible également de lui remettre le courrier en main propre, sous réserve qu’il vous fournisse un récépissé écrit en retour. Même si cela n’est pas obligatoire, vous pouvez lui expliquer les raisons de votre rétractation.

Annuler un contrat de réservation après le délai de rétractation

En théorie, vous ne pouvez plus annuler l’achat de votre maison ou appartement neuf lorsque le délai des dix jours est dépassé. Néanmoins, certaines situations vous permettent de vous rétracter et d’obtenir le remboursement de votre dépôt de garantie :

• Le prix de vente de votre futur logement dépasse de plus de 5% le prix prévisionnel ;
• Vous n’avez pas obtenu votre prêt immobilier et ne pouvez pas financer l’achat du bien ;
• L’un des équipements privatifs ou collectifs n’a pas été réalisé (espaces verts, jeux pour enfants, ascenseur, etc.) ;
• Votre logement, une fois terminé, a subi des modifications importantes et ne correspond plus à la description qui en a été faite dans le contrat de réservation ;
• Des matériaux différents ont été utilisés et entraînent une perte de la valeur du logement ;
• Le Maître d’Ouvrage n’achète pas l’unité foncière de l’opération envisagée ou n’a pas obtenu le permis de construire ;
• L’une des garanties d’achèvement ou de remboursement prévues par les articles R.261.17 à R.261.24 du Code de la Construction et de l’Habitation ne peut être mise en place.

Vous devrez notifier votre promoteur immobilier en lui envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception. Ici, il faudra obligatoirement justifier votre demande par l’un des motifs mentionnés ci-dessus.

Comment se rétracter pendant le délai de rétractation ou après ?

Que vous annuliez pendant le délai de rétractation ou après ces dix jours, plusieurs notions restent communes à ces deux procédures :

• Votre demande doit obligatoirement être faite par écrit : la mention orale de votre annulation ne peut pas entraîner la nullité du contrat de réservation ;
• Le promoteur immobilier doit obligatoirement vous rembourser l’intégralité du dépôt de garantie : en aucun cas, il ne pourra prélever un pourcentage sur cette somme en prétextant des frais de gestion de dossier ou des pénalités. Dans le cas où vous êtes hors délai, il est, pour ce faire, impératif que le motif soit valable ;
• La demande d’annulation du contrat de réservation est gratuite : elle n’entraîne pas de surcoûts si vous la réalisez pendant le délai de rétractation ou si vous la justifiez dans le cas où les dix jours sont passés ;
• Une fois qu’il a reçu votre demande de rétractation, le promoteur immobilier a trois mois pour vous rembourser.

Certaines situations pourraient vous contraindre à stopper l’acquisition de votre bien en VEFA. Si la loi vous y autorise, l’annulation du contrat de réservation reste soumise à certaines conditions, notamment pour prétendre au remboursement de votre dépôt de garantie.

Le contrat de réservation en VEFA est un document fondamental qui structure l'achat d'un bien immobilier sur plan. Il fixe les détails du logement, les engagements financiers, les délais de construction et les garanties offertes. Ce contrat protège les intérêts de l'acheteur et du promoteur, et sa rédaction soignée est un gage de sécurité pour l'acquisition future. Il est donc primordial de l'aborder avec attention et de comprendre chaque aspect avant de s'engager dans cette importante démarche immobilière.