Tout savoir sur le transfert et rachat PTZ

L’attribution d’un prêt à taux zéro est réservée aux acheteurs qui effectuent l’achat pour la première fois de leur résidence principale dans une zone éligible. En tant qu’emprunteur, vous vous engagez au moment de la contractualisation de votre PTZ à habiter le logement acquis durant les 6 années suivantes. En cas de revente anticipée, le PTZ devra être soldé au même titre que le crédit immobilier principal auquel il est adossé et vous ne pourrez pas bénéficier d’un nouveau PTZ avant deux ans. Le principe s’applique également à la donation.

Heureusement, le Code de la consommation par son article L 31-10-6 offre aux titulaires d’un PTZ qui vendent pour racheter le moyen de conserver le bénéfice de ce dernier : le transfert. Le principe est simple. Le capital restant dû au titre du prêt à taux zéro peut être réaffecté pour l’acquisition ou la construction d’une nouvelle résidence principale en zone éligible. Ce transfert permet donc à l’emprunteur de diminuer une fois encore le montant emprunté assujetti à des intérêts.Si cette démarche est rare en France, pensez à cette solution pour conserver vos avantages.

Lorsque ce transfert intervient dans les 6 ans qui suivent l’obtention du PTZ et le versement des fonds, votre nouvel achat de résidence principale doit respecter les conditions d’éligibilité au PTZ. Vérifiez que vous êtes éligible avant de demander l’accord de votre banque pour cette opération.

Une demande de renégociation ou de rachat de crédit peut survenir lorsque vous êtes dans un des cas suivants :

• Vous êtes en situation de surendettement et vous souhaitez assainir vos finances ; 
• La gestion de votre budget est complexe car vous avec contracté de nombreux emprunts ;
• Vos primes d’assurance de crédit et le montant des intérêts bancaires est trop élevé.

La renégociation du taux d’intérêt de votre crédit immobilier principal ne concerne que ce dernier. Cette opération n’a aucun impact sur le PTZ qui l’accompagne. Comme son nom l’indique, vous ne pourrez obtenir un taux plus avantageux puisqu’il est déjà à zéro. Rien ne vous empêche de négocier les conditions des emprunts complémentaires contractés pour financer votre achat de résidence principale.

Le rachat est un cas différent parce qu’il entraîne de facto un changement d’établissement bancaire. Le rachat de crédit à taux zéro n’existe pas. La proposition formulée par l’organisme financier aura lieu dans le cadre d’un rachat de crédits immobiliers. La nouvelle banque a tout intérêt à englober votre PTZ dans sa proposition de rachat de crédits. Une option qui ne va pas dans le sens de vos intérêts. Même si cette proposition est plus intéressante en termes de taux, sachez qu’elle restera forcément moins avantageuse que l’option qui conserve le PTZ. Vous bénéficierez d’une baisse de taux, mais appliquée sur un capital à rembourser plus élevé.

Pour profiter à plein de la baisse des taux d’intérêt, optez pour la conservation de votre prêt à taux zéro dans votre ancienne banque et un crédit immobilier à taux plus intéressant dans la nouvelle. Le coût global de votre emprunt sera donc réduit de façon significative.

Le rachat du prêt à taux zéro peut être envisagé :

• À la cession du logement concerné ;
• En cas de séparation des co-emprunteurs (l’un des ex-conjoints a la possibilité de racheter la part de son ex-conjoint) ;
• En cas de détérioration du logement le rendant impropre à sa destination ;
• En cas de décès de l’un des co-emprunteurs (le conjoint survivant a la possibilité de faire le choix de conserver le logement et les avantages du PTZ).

En cas de séparation ou de divorce, un des deux ex-conjoints a la possibilité de racheter la part du logement de l’autre. Il devient alors seul propriétaire du logement et s’il continue à l’utiliser pour sa résidence principale, il conserve les bénéfices du PTZ initialement octroyés au couple lors de l’acquisition de celui-ci. Cette notion de rachat s’applique à la maison ou l’appartement concerné.

Transférer ou non son prêt à taux zéro lors d’une opération de rachat du crédit immobilier principal permet de conserver les avantages de ce prêt sans intérêts. Le coût d’un crédit immobilier est lié à son taux comme au montant emprunté ! À ce titre, le prêt à taux zéro constitue un avantage significatif qui mérite d’être préservé lorsque cela s’avère possible.

Compte tenu de ses atouts, il est légitime de vouloir conserver votre PTZ malgré l’opération de rachat de crédits. Pour pouvoir convaincre votre banque, vous devez respecter les conditions suivantes :

Votre taux d’endettement ne dépasse pas les 33 % ; Ne pas avoir d’hypothèque sur le prêt à taux zéro et le crédit immobilier principal ;

Avant de vous engager dans votre rachat de crédits, analysez le nouveau taux d’intérêt, la durée et le coût de cette opération. La perte d’avantages par rapport à un prêt à taux zéro doit être évaluée. Lorsqu’il est intégré, le taux d’intérêt global tire forcément vers le bas mais ne sera pas nul. Lorsque le rachat de crédits vous est profitable malgré la perte de votre taux préférentiel, ce regroupement vous sera profitable. Si ce n’est pas le cas, mieux vaut exclure le PTZ de cette restructuration de dettes. Une comparaison des deux possibilités permet de choisir la meilleure option.

Le transfert du PTZ avec d’autres crédits immobiliers n’est pas toujours possible. Le PTZ seul ne peut pas être transféré d’une banque à l’autre. Il doit rester dans la banque prêteuse puisqu’elle reçoit une aide de l’État. Dans le cadre du rachat de crédits, ce montant ne pourra être demandé par votre nouvel organisme bancaire.

Le rachat de crédits est judicieux uniquement dans les cas suivants :

• Obtenir un prêt et un taux unique en regroupant vos dettes ;
• Réduire votre taux d’endettement et éventuellement contracter un nouvel emprunt ;
• Conserver votre Prêt à Taux Zéro.

Lorsque cette restructuration ne permet pas d’atteindre ces objectifs, vous devrez réfléchir au bien-fondé de cette démarche.