Loyer Impayé : que faire en cas de non-paiement du loyer ?

La majorité des locataires sont responsables et honnêtes ; un retard de paiement est souvent dû à un manque de liquidités temporaire ou à des complications techniques bancaires. Face à un tel retard, il est conseillé d’effectuer une relance téléphonique ou électronique pour alerter le locataire. Si aucune réponse n'est obtenue, une relance formelle par lettre simple est appropriée, soulignant les engagements locatifs et la date butoir pour le paiement du loyer stipulée dans le bail.

En cas de difficultés financières exprimées par le locataire, guidez-le vers les aides disponibles, telles que le Fonds de solidarité pour le logement ou Action Logement, et assurez-vous qu'il bénéficie des aides potentielles de la Caf.

Comment rédiger une lettre de relance ?

La lettre de relance ne nécessite aucune démarche juridique. Elle constitue une preuve pour aller plus loin dans les démarches et/ou pour déclencher votre assurance loyers impayés.

Même si elle n’a pas de forme spécifique, certaines informations légales devront apparaître sur votre lettre pour que celle-ci soit recevable :

• Vos coordonnées et celles du destinataire.
• L’adresse du logement concerné.
• Le montant du loyer et des charges.
• La période à laquelle fait référence l’impayé.
• La date d’échéance initiale du loyer impayé.
• La date de rédaction du courrier.

En parallèle de l’envoi de votre lettre de relance, il est fortement conseillé de prendre contact avec la(es) caution(s) du locataire.

Lorsqu'une première relance reste sans effet et que le dialogue avec le locataire est impossible, procédez à l'envoi d'une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception.

Dans ce courrier, spécifiez les montants impayés, incluant loyers et charges, et exigez une régularisation à compter de la date de réception du recommandé. Ce document initie formellement la récupération des arriérés de loyer. Pour les bailleurs ayant souscrit une assurance contre les loyers impayés, il est indispensable de garder une preuve d'envoi et une copie du courrier pour la déclaration de sinistre à l'assureur.

La date d’envoi du courrier recommandé est importante pour activer vos garanties. Généralement, le courrier de mise en demeure est envoyé 20 à 25 jours après la date contractuelle du paiement du loyer.

Dans les huit jours suivants la mise en demeure, si le loyer reste impayé, activez vos garanties. Adressez une mise en demeure à la caution du locataire ou déclarez l'impayé à votre assureur pour activer la garantie loyer impayé.

Cette assurance est facultative et prend en charge les litiges liés au règlement du loyer. Elle comporte quatre types de garanties :

• La couverture des dommages matériels non couverts par le dépôt de garantie.
• L’indemnisation à la suite d’un départ anticipé ou décès du locataire, maintenant le flux de loyers.
• L’option de garantie pour les périodes de vacance locative.
• La prise en charge des frais juridiques pour le recouvrement des loyers impayés avec le contrat GLI.

Pour que votre assurance accepte de prendre en charge les dommages subis, vous devez suivre scrupuleusement les règles suivantes :

• Le contrat de location doit être conforme à la loi. Il possède donc une clause résolutoire en cas de loyer impayé ainsi qu’une clause de solidarité en cas de colocation ;
• Vous devez prouver que les locataires étaient solvables lors de la signature du bail ;
• Dès que vous constatez un retard de paiement des loyers, vous devez envoyer une lettre de relance puis un commandement de payer si elle reste sans réponse. Si aucune de ces démarches n’aboutit, vous préviendrez votre assureur des impayés de loyers en joignant des justificatifs et des copies des démarches réalisées pour ouvrir un dossier de demande d’indemnisation.

Le coût d'une assurance pour loyers impayés dépend de l'étendue de la protection choisie et représente habituellement environ 3 % du loyer pour des garanties classiques. Cette assurance peut être incluse dans une gestion complète du bien, comme c’est le cas avec la solution Bien Géré proposée par Bouygues Immobilier (à partir de 2%).

L'intervention d'un huissier de justice marque une étape clé dans la récupération de loyers impayés. Bien que cette démarche implique des coûts initiaux pour le propriétaire, ces frais peuvent être remboursés par le locataire après la procédure.

Si votre bail de location contient une clause résolutoire pour non-paiement des loyers, l’huissier de justice enverra à votre locataire un commandement de payer sous deux mois, en précisant les sommes dues (loyers impayés et frais d’huissier). Si le locataire a un garant, le commandement sera également envoyé au garant. Une fois le commandement reçu, le locataire peut contester les sommes en prenant contact avec vous ou, en cas de désaccord, avec le tribunal ou l’huissier.

À l’issue des deux mois, en l’absence de paiement, vous devrez contacter le Tribunal d’Instance pour faire prononcer l’expulsion. Selon la situation du locataire, le Tribunal pourra toutefois octroyer un délai supplémentaire de paiement, délai au cours duquel le bail sera encore valide et l’expulsion ne pourra avoir lieu.

Si votre bail de location ne contient pas de clause résolutoire, l’huissier de justice assignera directement le locataire devant un tribunal, qui jugera de la suite à donner. Selon la gravité des impayés et la situation du locataire, le tribunal pourra prononcer un ordre d’expulsion en donnant une durée de maintien dans les lieux, pouvant aller jusqu’à trois ans.

Avis d’échéance, quittance, commandement de payer : quelles différences ?

L'avis d'échéance, la quittance et le commandement de payer sont trois documents distincts dans la gestion locative. L'avis d'échéance est une notification envoyée au locataire pour l'informer de la prochaine date de paiement du loyer et des charges. C'est un rappel préventif de l'obligation de paiement qui arrive à échéance.

La quittance de loyer, quant à elle, est un reçu fourni au locataire une fois que le paiement du loyer et des charges a été effectué. Ce document sert de preuve que le locataire a bien rempli ses engagements financiers pour la période donnée. Elle doit mentionner la période et le montant couvert par le paiement.

Le commandement de payer est un document juridique émis avec l’aide d’un huissier de justice qui exige du locataire le paiement des loyers impayés. Il représente une étape formelle dans la procédure de recouvrement de dettes et peut aboutir à des sanctions si le locataire ne s'acquitte pas de sa dette dans le délai imparti.

La caution versée au moment de la prise de possession du bien immobilier agit comme une sécurité pour le propriétaire jusqu'à ce que le locataire quitte les lieux. Cette somme doit être remboursée en totalité ou partiellement lorsqu'il déménage. Bien que la caution ne puisse pas servir à couvrir les loyers en retard pendant la période de location, le propriétaire a le droit de déduire les montants dus de celle-ci avant de la restituer. Par conséquent, elle peut être mobilisée pour régler les dettes à la fin du bail de location.

Pour les locataires en difficulté financière, diverses aides sont disponibles pour assurer l'accès au logement, un droit fondamental selon la loi.

Si votre locataire est bénéficiaire d’allocations de la CAF (Caisse d’allocations familiales), vous pouvez vous tourner vers celle-ci pour les informer directement de la situation. La CAF considère qu’il y a un impayé dès lors que la dette du locataire équivaut à 2 fois le montant du loyer mensuel hors charges. Dans le cas où, en tant que bailleur, vous recevez directement les allocations de la part des organismes d’aide au logement, l’impayé est constitué si la dette du locataire se monte à 2 fois le montant du loyer (hors charges) moins le montant des allocations.

La CAF prévoit plusieurs dispositifs d’aides ponctuelles ou mensuelles pour aider ceux qui en ont besoin : des dispositifs comme l’APL et l’ALF sont conditionnés à des critères de ressources, tandis que le FSL et Action Logement offrent des aides supplémentaires, y compris en cas de vacance locative ou de difficultés liées à l'emploi.

En cas d'impayés, les propriétaires peuvent contacter la CCAPEX pour une médiation et éventuellement recourir à la commission de surendettement ou au Tribunal d'Instance. Un conciliateur peut aider à trouver un accord ou, en dernier recours, entamer une procédure d'expulsion.

Avant d'en arriver là, il est recommandé de se rapprocher des institutions compétentes pour bénéficier de soutien et éviter des mesures extrêmes. Ces aides et structures peuvent offrir des solutions financières et légales pour résoudre les situations d'impayés.

Lorsqu'un locataire quitte le logement sans régler le loyer, il viole ses engagements contractuels, car le bail reste actif jusqu'à son échéance officielle, indépendamment du dépôt de garantie initialement versé.

En tant que bailleur, tentez d'abord de résoudre la situation à l'amiable en contactant le locataire ou en envoyant une lettre recommandée, suivi d’une relance si nécessaire.

Sans réponse, la loi vous soutient avec une procédure spécifique :

• Mettez le locataire en demeure par recommandé.
• Faites constater l’abandon du logement par un huissier.
• Demandez au tribunal de résilier le bail, pouvant mener à une saisie des biens ou des comptes bancaires du locataire.

La caution peut être sollicitée, par courrier recommandé, voire via un commandement de payer adressé par huissier.

Si vous avez une assurance GLI, informez immédiatement votre assureur pour déclencher la couverture et éviter les pertes financières.

Les procédures judiciaires en cas de loyers impayés sont longues et complexes, les expulsions de locataires étant très contrôlées en France. Une assurance loyers impayés protège les propriétaires-bailleurs contre les locataires indélicats. Dans une très grande majorité de situations, le dialogue permet cependant de dénouer les problèmes et de régulariser les paiements.