Défiscalisation immobilière : investir dans le neuf pour optimiser vos impôts

Chaque année, de nombreux contribuables cherchent des moyens légaux avantageux pour alléger leur facture fiscale. La défiscalisation immobilière s’est révélée être l’une des stratégies les plus attractives et accessibles pour atteindre cet objectif. De plus, en investissant dans l’immobilier neuf, les particuliers peuvent bénéficier de multiples avantages fiscaux tout en se constituant un capital immobilier.

Ce guide a pour vocation de vous informer sur les opportunités offertes par la défiscalisation immobilière et sur les différents dispositifs disponibles. Découvrez pourquoi il est judicieux de considérer sérieusement cette option pour optimiser sa situation fiscale !

La défiscalisation immobilière est une stratégie fiscale qui vous fait bénéficier d’avantages fiscaux en investissant dans l’immobilier. Un achat immobilier peut donc vous permettre de réduire le montant de vos impôts en toute légalité.

En investissant dans l'immobilier neuf, plusieurs avantages s’offrent à vous :

• Des réductions d’impôts :

  Grâce à des dispositifs fiscaux attractifs, tels que Pinel et Pinel+, vous êtes éligible à des réductions d'impôts en contrepartie de la mise en location d’un bien immobilier durant une certaine durée.

• Une source de revenus supplémentaire :

  Investir dans le neuf vous permettra de jouir d’un bien immobilier que vous pourrez mettre en location. Cela représente une source de revenus supplémentaires considérable, d’autant que les logements neufs sont très appréciés des locataires.

• Plus-value en cas de revente :

  Vous pourrez généralement réaliser une plus-value grâce à votre investissement immobilier, si vous décidez de revendre votre bien un jour.

• Profiter d’un bien qui répond aux normes en vigueur :

  Par ailleurs, investir dans le neuf permet de bénéficier d'un bien immobilier répondant aux dernières normes environnementales et énergétiques en vigueur. Cela peut entraîner des économies sur les charges liées à la consommation d'énergie et offrir une meilleure valorisation du bien à long terme.

• Des frais moins élevés :

  Face à un bien ancien, l’achat d’un bien neuf entraîne des frais de notaire moins élevés. De plus, un bien neuf offre l'avantage de frais d'entretien moindre, notamment l'absence de travaux de ravalement ou de rénovations majeures pendant de nombreuses années. Alors autant en profiter !

• Garantie contre les défauts de construction :

  Enfin, on retiendra qu’investir dans le neuf vous offrira une certaine tranquillité d’esprit vis-à-vis des défauts de construction. Grâce à la garantie décennale, tous les défauts constatés durant les dix premières années qui suivent l’achèvement du bien seront couverts.

Vous n’avez plus qu’à choisir le dispositif fiscal et le type de bien, appartement neuf ou maison neuve, qui vous intéresse, ainsi que son emplacement. À vous de voir si vous souhaitez cibler des zones à forte demande locative ou en développement.

Vous souhaitez profiter des dispositifs de défiscalisation immobilière pour réduire vos impôts ou percevoir des revenus supplémentaires ? En tant qu’investisseur, l’immobilier neuf présente un potentiel considérable. Différentes possibilités existent pour diversifier votre patrimoine et préparer votre avenir financier en toute sérénité.

Venue remplacer la loi Duflot en 2014, la loi Pinel est l’un des dispositifs les plus populaires pour la défiscalisation immobilière dans le neuf. La défiscalisation Pinel permet aux particuliers d’investir dans un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) et de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants.

En effet, vous pourrez déduire une certaine somme de votre impôt sur le revenu à payer. Pour un logement loué pendant 12 ans, la réduction d'impôt peut s'élever à 14% du prix de revient du bien avec le dispositif Pinel et à 21% avec le Pinel+.

Les dispositifs Pinel et Pinel+ prendront fin le 31 décembre 2024. Les taux de réductions d'impôts du dispositif Pinel classique sont aujourd'hui dégressif jusqu'à sa disparition totale.

Pour que les investisseurs immobiliers puissent continuer à profiter des taux de réduction d'impôt du Pinel d'origine, avant qu'ils ne soient réduits, la loi de finances pour 2021 a introduit le Pinel +.

Pour être éligible à ce dispositif de défiscalisation dans l’immobilier, vous devez respecter plusieurs conditions :

• Investir dans un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA)
• Le logement doit respecter les normes de performance énergétique en vigueur et être situé dans une zone éligible du territoire français. Les zones éligibles Pinel sont A bis, A, et B1. La zone B2 est exceptionnellement éligible sur décision préfectorale.
• Le propriétaire doit le louer en tant que résidence principale pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans.
• La surface habitable du logement doit remplir deux critères :
  • Une hauteur sous plafond de minimum 1,80 mètre
  • La surface habitable comprend la surface de plancher construite tenant compte des surfaces déduites qui sont occupées par les murs, marches, cloisons, gaines, cages d’escaliers, embrasures de portes et de fenêtres.
• Les normes de construction :
  • Pour les constructions immobilières construites à partir de 2023, il faudra respecter la réglementation thermique RT2012.
  • Concernant la qualité acoustique, le logement devra respecter un niveau sonore maximal de 65 dB pour les bruits d’impact. De plus, il devra être isolé de 30 dB contre les sons extérieurs, au minimum.
  • Certains logements construits sous l’égide de la loi Pinel devront être accessibles aux personnes à mobilité réduite. Ils devront garantir un quota de 10% de places de parking pour les personnes en situation de handicap.
• Pour être éligible à la loi Pinel, le propriétaire devra respecter des plafonds de loyer fixés en fonction de la zone géographique et de la taille du logement : 
  • Zone A : 14,03 € / m²
  • Zone A bis : 18,89 € / m²
  • Zone B1 : 11,31 € / m²
  • Zone B2 et C : 9,83 € / m²
• Enfin, on retrouve des conditions de ressources pour le locataire. Celles-ci varient selon la composition familiale du foyer et la zone où est implanté le logement :
  • Pour une personne qui vit seule :
    • Zone A et A bis : 43 475 € / an
    • Zone B1 : 35 435 € / an
  • Pour un couple :
    • Zone A et A bis : 64 976 € / an
    • Zone B1 : 47 321 € / an
  • Pour un couple avec une personne à charge :
    • Zone A : 78 104 € / an
    • Zone A bis : 85 175 € / an
    • Zone B1 : 56 905 € / an
  • Pour un couple avec deux personnes à charge :
    • Zone A : 93 556 € / an
    • Zone A bis : 101 693 € / an
    • Zone B1 : 68 699 € / an
  • Pour un couple avec trois personnes à charge :
    • Zone A : 110 753 € / an
    • Zone A bis : 120 995 € / an
    • Zone B1 : 80 816 € / an
  • Pour un couple avec quatre personnes à charge :
    • Zone A : 124 630 € / an
    • Zone A bis : 136 151 € / an
    • Zone B1 : 91 078 € / an
  • Au-delà de quatre personnes à charge, une majoration s’applique pour chaque personne supplémentaire :
    • Zone A : + 13 886 € / an
    • Zone A bis : + 15 168 € / an
    • Zone B1 : + 10 161 € / an

Le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) permet de défiscaliser en partie les revenus locatifs générés par la location de biens meublés. Cet investissement immobilier locatif consiste en un avantage fiscal intéressant : le résultat fiscal de la déclaration des loyers sera nul ou proche de 0, vous n’aurez donc pas d’impôt ni de CSG (Contribution sociale généralisée) à régler. Certaines charges pourront être déduites des revenus locatifs, comme l’amortissement du bien ou les intérêts d’emprunt pour le régime réel. Enfin, la TVA pourra être récupérée sur l’achat du bien immobilier.

Pour être éligible à ce statut de défiscalisation immobilière, il faut respecter plusieurs conditions :

• Réaliser des recettes locatives annuelles inférieures à 23 000 €,
• Ne pas être inscrit au registre du commerce en tant que professionnel de la location meublée,
• Le bien doit être loué meublé et destiné à une location saisonnière ou à une location meublée classique. Il ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal.

Moins connu que la loi Pinel ou le dispositif LMNP, vous avez également la possibilité de réduire vos impôts en investissant dans un bien immobilier ancien grâce à la loi Denormandie. 

Vous souhaitez louer un bien immobilier à travers une société comme une SCPI ?

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une forme de placement collectif dans l’immobilier. Cette société de gestion est chargée de collecter des fonds auprès d’investisseurs individuels pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier diversifié. Celui-ci se compose par exemple de bureaux, commerces, logements, entrepôts, etc.

Certaines SCPI offrent la possibilité de défiscaliser ou de bénéficier d’une réduction d’impôts sur la part souscrite, en fonction du dispositif choisi. À titre d’exemple, il existe des SCPI Pinel qui investissent dans des logements neufs éligibles au dispositif Pinel, permettant ainsi aux souscripteurs de bénéficier d’avantages fiscaux.

Pour les investisseurs, il n’y a pas de condition d’éligibilité pour la SCPI car ces derniers achètent directement des parts d’un parc immobilier géré par la SCPI.

Selon le dispositif choisi, les investissements peuvent être défiscalisés sur plusieurs biens immobiliers. La SCPI gère les biens immobiliers et les loyers sont répartis entre les détenteurs de parts selon leur participation à la société.

Si une SCPI Pinel détient un ensemble de logements neufs éligibles au dispositif Pinel, vous pourrez bénéficier de la réduction d’impôts associée à ce dispositif.

Le dispositif Pinel est une mesure de défiscalisation immobilière en France qui vise à encourager l’investissement dans l’immobilier neuf destiné à la location.

Pour bénéficier du dispositif Pinel, l’investisseur devra acheter un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA).

Il faudra également retenir que la loi Pinel est applicable uniquement dans certaines zones du territoire, préalablement définies selon la tension du marché immobilier. Ces zones sont réparties en zone A, A bis, B1, B2 et C.

Le propriétaire peut louer à ses ascendants ou ses descendants, s’ils ne font pas partie de son foyer fiscal.

Pour être éligible à la loi Pinel, le propriétaire devra respecter des plafonds de loyer fixés en fonction de la zone géographique et de la taille du logement.

Enfin, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser un certain seuil pour que le logement puisse bénéficier du dispositif Pinel.

Cette année marque la fin du dispositif Pinel. En effet, le dispositif de défiscalisation Pinel s’accompagnait d’une volonté de réduire les avantages des investissements locatifs à compter de 2024.

Jusqu’à la fin totale du dispositif, on retiendra la dégressivité du calcul des taux de réduction d’impôt. Heureusement, le dispositif Pinel + va permettre de maintenir certains avantages fiscaux, en respectant certaines conditions.

Le dispositif Pinel + a été instauré par la loi de finances pour 2021, qui est venue modifier le dispositif Pinel à compter du 1er janvier 2023.

Ce dispositif maintient les taux antérieurement pratiqués dans le cadre du dispositif Pinel classique, dans certains quartiers ou sur critères de qualité et énergétiques. Soit,

• 12% de réduction d’impôt pour une durée de location de 6 ans,
• 18% de réduction d’impôt pour une durée de location de 9 ans,
• 21% de réduction d’impôt pour une durée de location de 12 ans,

Pour en bénéficier, les conditions restent les mêmes que dans le passé :

• Le logement doit être situé dans un bâtiment d’habitation collectif et doit être construit dans une zone tendue qui présente un déséquilibre entre l’offre et la demande ;
• Le loyer doit être plafonné ;
• La durée de mise en location doit être d’une durée initiale de six ou neuf ans et pourra être prorogée jusqu’à douze ans et offrira un avantage fiscal croissant ;
• Un niveau minimal de performance énergétique est attendu

Le dispositif Pinel + va plus loin que la loi Pinel classique car il vous offre des avantages supplémentaires. Il permet toujours d’accéder plus aisément à l’investissement et de réaliser des réductions d’impôt intéressantes, jusqu’à 21% du prix de revient. Toutefois, les critères d’éligibilité au dispositif ont été rendus plus stricts pour correspondre aux enjeux actuels.

Désormais, une surface minimale de logement est imposée, tout comme un espace extérieur et une double exposition pour les T3.

Tout d’abord, il faut savoir que la différence majeure entre Pinel et Pinel+ réside dans la date d’achat du bien immobilier dans lequel vous souhaitez investir.

Vous devez avoir acheté votre logement neuf avant le 31 décembre 2022 pour profiter du dispositif Pinel avec les taux les plus avantageux. On retiendra que le dispositif Pinel + ne concerne que les biens immobiliers achetés neuf ultérieurement à cette date.

Le dispositif Pinel + se démarque de la loi Pinel en ce qu’il permet de maintenir les taux antérieurement pratiqués, en dépit de la baisse annoncée par les pouvoirs publics.

Il vous offre la possibilité, en tant qu’investisseur, de vous constituer un patrimoine immobilier et de louer un bien à vos proches tout en profitant du dispositif.

C’est donc le moment d’en profiter et d’investir dans l’immobilier neuf via le dispositif Pinel+ !

En résumé, investir dans le neuf vous offre des avantages financiers intéressants grâce à des dispositifs fiscaux spécifiques. De plus, investir dans un logement neuf permet de disposer d'un bien moderne et économe en énergie, offrant potentiellement une meilleure valorisation à long terme. L’intérêt de la défiscalisation immobilière est donc majeur pour un investissement locatif.

Il est clair qu’investir dans l’immobilier neuf est une stratégie efficace de défiscalisation pour optimiser sa situation financière. Les dispositifs Pinel et Pinel+ sont donc des options fiscalement attrayantes pour réduire ses impôts tout en constituant son patrimoine immobilier.

Pour préparer l’achat d’un appartement et réussir son investissement dans le neuf, il paraît essentiel de se faire accompagner par des professionnels. Vous pourrez ainsi optimiser au mieux votre défiscalisation et bénéficier de sérieuses réductions d’impôts grâce à l’investissement locatif. N’hésitez pas à demander des conseils à des experts du secteur immobilier tout au long de votre parcours d’achat ! Vous pourrez ainsi être éclairés sur les avantages de chaque dispositif et sur la meilleure manière d’utiliser le dispositif Pinel+ ou Pinel classique pour investir dans le neuf !