Prêt : les 10 questions à se poser avant d'aller voir son banquier

L’apport personnel est la somme que vous pouvez investir pour l’achat de votre bien immobilier. Il doit permettre de couvrir différents frais : notaire, dossier, garanties... Selon les banques, l’apport personnel doit représenter entre 10 % et 20 % minimum du montant de l’opération. Économies, prêts aidés, déblocage anticipé de votre épargne salariale… N’hésitez pas à faire feu de tout bois : plus le montant de votre apport personnel sera important, plus vous bénéficierez d’un taux avantageux !

PTZ, prêt conventionné, prêt à l’accession sociale, prêt d’accession à la propriété... Les prêts aidés consentis pour l’achat de la résidence principale peuvent vous aider à constituer un apport personnel. Pour savoir si vous pouvez en bénéficier, adressez-vous à la mairie de votre commune ou à des organismes tels qu’Action Logement, votre Agence Départementale pour l’Information sur le Logement (ADIL) ou votre caisse de retraite.

Qui dit emprunt dit mensualités : quelle somme pouvez-vous rembourser tous les mois au titre de votre prêt immobilier ? À titre indicatif, vos mensualités de remboursement, tous crédits confondus, ne doivent en général pas dépasser le tiers de vos revenus.
Il vous est possible de calculer votre capacité d’emprunt ou le montant de vos futures mensualités directement sur notre site.

Il est préférable de ne pas avoir été à découvert dans les 3 à 6 mois qui précèdent votre demande de crédit. Si vous en avez la possibilité, remboursez vos crédits à la consommation de type revolving. Ainsi, non seulement vous augmenterez les chances d’obtenir un crédit, mais vous pourrez également négocier les modalités du prêt.

En ces temps économiques difficiles, les banques redoutent l’instabilité professionnelle des demandeurs de prêt. Elles privilégient donc les candidats détenteurs d’un contrat à durée indéterminée (CDI), ayant de préférence plusieurs années d’ancienneté dans leur entreprise. Vous êtes artisan ou professionnel libéral ? Fournissez si possible 2 ou 3 années de bilan.

Vous pouvez opter soit pour un prêt à taux fixe, soit pour un prêt à taux révisable.

Dans le 1er cas, le taux est défini à la signature du contrat : vous connaissez donc à l’avance le montant de vos mensualités pendant toute la durée du prêt.

Dans le 2e cas, le taux peut varier à la hausse comme à la baisse tout au long de la période de remboursement, principalement en fonction de l’évolution du taux directeur de la Banque Centrale Européenne.
Vous pouvez également privilégier un emprunt à taux mixte. Il s’agit d’un prêt divisé en 2 périodes : une 1re à taux fixe, suivie d'une 2e à taux variable.
Comment choisir ? Essentiellement en fonction du niveau actuel des taux et de votre sensibilité au risque, car le taux révisable comporte une part d’inconnu non négligeable.

Votre banque ne vous propose peut-être pas un crédit immobilier au meilleur taux. N’hésitez donc pas à interroger plusieurs établissements pour faire jouer la concurrence, ou adressez-vous à un courtier qui se chargera de trouver pour vous le crédit le moins cher possible.

Ne vous fiez pas uniquement au taux du crédit. Passez au crible toutes les autres composantes de l’offre : souplesse (remboursement anticipé, modulation des échéances...), coût de l'assurance et de la garantie, frais de dossier... Si vous souscrivez un prêt à taux fixe, votre banquier doit vous indiquer le TEG (Taux Effectif Global). Ce taux constitue un bon élément de comparaison puisqu’il incorpore tous les coûts du prêt : taux nominal d'intérêt, frais de dossier, assurance, etc.

Pour se prémunir contre tout défaut de paiement, la banque exigera une garantie sur le bien que vous achetez. Cette garantie peut prendre différentes formes : privilège de prêteur de deniers (sauf pour un bien acquis en Vente en l’État Futur d’Achèvement), hypothèque ou caution. Renseignez-vous sur chaque option pour choisir la garantie la plus adaptée à votre situation et à votre projet.

Tout crédit immobilier est adossé à un contrat d'assurance emprunteur qui vous couvre, ainsi que vos proches, en cas de décès/PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie). Vous pouvez souscrire l’assurance proposée par l’établissement de prêt ou opter pour un autre contrat, à condition que les garanties soient équivalentes. Pour choisir, comparez le coût des assurances ainsi que le niveau de garanties proposé (certains contrats couvrent la perte d’emploi, par exemple) et les exclusions.