Marché immobilier Strasbourg : quelles tendances ?

Forte d’un riche patrimoine gastronomique, viticole, culturel et architectural, Strasbourg, à l’est de Reims, s’ancre dans une histoire passionnante. Issue de l’héritage de la période allemande, l’Eurométropole que nous connaissons aujourd’hui tire son charme unique de quartiers qui ont su conserver toute leur beauté originelle. Autour de la cathédrale, en plein centre, la Neustadt s’inspire ainsi du modèle haussmannien auquel elle allie des éléments résolument germaniques. Réalisé sous administration allemande entre 1871 et 1918, ce quartier mérite bien son classement au patrimoine mondial de l’UNESCO, au même titre que la Grande Île.

C’est ce statut de ville européenne, et de pont naturel entre la France et l’Allemagne, qui confère à Strasbourg toute son attractivité. En retrouvant et en cultivant à nouveau son caractère frontalier, Strasbourg a su redonner de l’essor à ses quartiers populaires, devenir un véritable hub entre les deux pays et générer l’enthousiasme de nombreuses entreprises. Ville universitaire également, Strasbourg abrite toujours plus d’étudiants qui apprécient ce dynamisme et cette ouverture sur l’Europe.

Depuis maintenant plusieurs années, on assiste à une augmentation stable des prix de l’immobilier sur l’ensemble de l’Eurométropole de Strasbourg (EMS). Récemment, le marché de l’ancien rattrape même les tendances du marché de l’immobilier neuf à Strasbourg qui poursuivent leur hausse récurrente, produisant un effet d’envolée au niveau de la transaction. Philippe Simon, Directeur commercial régional chez Bouygues Immobilier pour la région Grand Est, explique : « La hausse maintenue contribue à l’attractivité [de Strasbourg]. » Selon lui, les flambées ont eu lieu sur des secteurs particulièrement prisés où l’absence de terrain conjuguée à la difficulté d’obtention des permis de construire a créé un effet de « carence ».

La réappropriation des rives du Rhin et leur réaménagement ont rendu possible la conception d’une véritable extension de la ville sur elle-même. Celle-ci est venue s’ajouter à des reconstitutions d’habitats sur friches, tant à Strasbourg que dans sa périphérie. Les communes limitrophes, comme Schiltigheim, ont ainsi vu leurs friches industrielles et artisanales mises à profit. Bouygues Immobilier y recrée actuellement un quartier flambant neuf sur les friches d’anciennes imprimeries. Conçues pour offrir un cadre de vie aussi superbe qu’agréable aux portes de la ville, Les Allées Gutenberg serviront d’écrin à un parc de plus d’un hectare, pour un renouvellement urbain très attendu des investisseurs et des résidents.

Que vous souhaitiez acheter pour habiter ou que vous envisagiez un investissement locatif à Strasbourg, les estimations actuelles en neuf indiquent un prix de 4 000 euros au mètre carré en moyenne sur l’ensemble de l’EMS.

Au sein de cette agglomération comptant plus de 400 000 habitants, on observe un important retour vers la ville, impliquant une demande conséquente pour les grands volumes. Ainsi, les T3 représentent 35 % des nouvelles acquisitions et les T4 et plus en monopolisent 25 %. Une tendance qui s’explique par une démographie dynamique sur le secteur, qui, désireuse de se rapprocher du centre, se tourne plus volontiers vers les appartements que vers les maisons individuelles. En effet, Philippe Simon remarque que « l’accès au pavillon est plus difficile [à Strasbourg] qu’à Reims, par exemple ».

Si vous choisissez d’investir dans un appartement, il faudra prévoir entre 240 000 et 250 000 euros pour un 3 pièces de 63 à 64 mètres carrés. Les 4 pièces offrent quant à eux une surface comprise entre 88 et 90 mètres carrés et représentent un prix de vente moyen de 320 000 à 330 000 euros.

Cependant, n’oublions pas que Strasbourg est aussi une ville étudiante où les besoins en matière de location de T1 et T2 sont très importants, impliquant une rentabilité attractive (entre 3,30 % et 3,75 %) pour cette catégorie de produit. L’engouement pour celle-ci est net, puisque les T1-T2 représentent à eux seuls 40 % des acquisitions en neuf. Particulièrement intéressants pour les primo-investisseurs, des T2 de 42 mètres carrés sont accessibles dans une fourchette de 175 000 à 180 000 euros sur l’agglomération strasbourgeoise. À Strasbourg même, vous trouverez des deux pièces à 210 000 euros.

Avec le développement du tram sur l’ensemble de l’EMS, les habitants des communes limitrophes n’ont plus à faire de choix entre un cadre de vie exceptionnel et les atouts de la ville. Ces agréables petites communes alsaciennes qui ont su conserver tout leur caractère se trouvent aujourd’hui à quelques minutes du centre de Strasbourg.

C’est de cette particularité que vient toute l’attractivité des grands projets immobiliers qui rythment l’actualité, comme LES MOULINS BECKER, rue de la Ganzau. Selon Philippe Simon, cette ville de 36 000 habitants, qui était originellement plus accessible que Strasbourg intramuros, « a pris énormément d’essor grâce à de nombreuses friches qui ont fait l’objet de réhabilitations (brasseurs, etc.). » Aujourd’hui, cette commune est, elle aussi, marquée par une tendance haussière. Le même phénomène touche également le sud de l’agglomération, notamment la commune d’Illkirch, qui séduit de plus en plus les investisseurs. À l’ouest, Eckbolsheim connaît un engouement similaire.

Les extensions et réaménagements de friches apportent des opportunités, mais sont aussi caractérisés par une volonté de préserver une qualité de vie propre à l’Alsace. L’évolution se fait subtile et verte, mais sait mêler à cette douceur le dynamisme incomparable de la grande ville toute proche et de l’Allemagne à ses portes.

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