Marseille : Quelles tendances pour le marché immobilier ?

Ensoleillée et pleine d’énergie, la ville de Marseille mérite bien sa place dans le classement du New York Times des 50 villes à visiter dans le monde ! Fondée par les Phocéens vers -600 avant J.C., cette ville chargée d’histoire fait la fierté des marseillais avec sa façade maritime de 57 km de long, ses splendides Calanques, sa basilique Notre Dame de la Garde, sa Cité Radieuse classée au patrimoine de l’UNESCO…

Cyril Quentin, directeur des opérations à l’agence Provence de Bouygues Immobilier qui rayonne sur l'immobilier neuf de Marseille, des Bouches-du-Rhône et du Vaucluse, souligne que cette richesse ancestrale de la ville de Marseille est aujourd’hui saluée de manière encore plus profonde. « Depuis 2013 », explique-t-il, « il y a une vraie nouvelle dynamique suite à son titre de capitale de la culture [et] capitale européenne du sport en 2017, [qui accueillera] la coupe du monde de rugby en 2023 et l’épreuve de voile des JO de Paris 2024 ».

Avec plus de 5 millions de touristes chaque année, Marseille, deuxième métropole de France, connaît une vitalité économique exemplaire. Cyril Quentin précise que la ville possède le premier port de fret et de croisière en France, représentant une partie importante de l’économie marseillaise. Enfin, l’offre hospitalière de la ville de Marseille est à la fois qualitative et quantitative et sa desserte en transports nationaux, « à 3 h 30 de Paris et 1 h 30 de Lyon », est absolument optimale.

Cyril Quentin nous explique que, si le marché immobilier de la ville de Marseille suit la tendance nationale, « qui est vraiment en hausse, [il se caractérise par] certaines particularités, comme ses 16 arrondissements et 111 quartiers. L’immobilier peut varier énormément même d’une rue à l’autre », ajoute-t-il.

Selon lui, la demande concernant les logements à la vente demeure supérieure à l’offre, pour les investisseurs comme pour les personnes qui souhaitent acheter pour s’installer à Marseille, et ce, tous quartiers et arrondissements confondus. Cependant, malgré ce marché immobilier tendu, les opportunités dans l’immobilier restent diversifiées. Cyril Quentin explique ainsi : « Il y a vraiment une offre pour toutes les bourses, tous les investisseurs, tous les résidents ». La ville de Marseille se caractérise également par une forte demande de la part des primo-accédants, « avec une conjoncture favorable pour eux parce que les taux sont très bas, les frais de notaires réduits dans l’immobilier neuf, la TVA réduite, le prêt à taux zéro, etc. ». Ces derniers sont particulièrement demandeurs d’appartements 3 pièces et 4 pièces.

Cyril Quentin nous apprend que « les investisseurs recherchent majoritairement des typologies compactes près des CHU du centre ville ainsi que dans les quartiers sud, près de la cité universitaire de Luminy, pour avoir des locataires en T1 et T2, ainsi que des étudiants ». Le dispositif Pinel fonctionne de manière satisfaisante, et permet « une pleine rentabilité sur la défiscalisation […], arrivant à un rendement de 3,5 à 4 % » selon le loyer fixé. La reconduction du dispositif Pinel promet notamment de belles opportunités.

Pour faire face à une demande en logements très diversifiée, la ville de Marseille développe ses infrastructures (rocade L2, extension des lignes de tramway et de métro,...) et accueille des programmes immobiliers neufs dans des quartiers extrêmement bien connectés. C’est particulièrement le cas de l’Ecoquartier Euroméditerranée – Les Fabriques. En plein cœur du nouveau Marseille et à 15 minutes de tramway du centre-ville, les appartements neufs qui y sont proposés vont du 2 pièces au 4 pièces, répondant aux besoins d’une population variée.

Une estimation moyenne place le prix d’un appartement neuf à 4 400 euros par mètre carré hors prix du stationnement. Cyril Quentin nous indique en revanche que l’offre est extrêmement diversifiée, certains arrondissements, comme le 7e arrondissement, le 8e arrondissement, le 9e arrondissement ou encore les quartiers de la Corniche pouvant atteindre un prix moyen de 10 000 euros par mètre carré. Cependant, il estime le prix moyen d’un studio neuf de 30 mètres carrés avec garage à environ 160 000 euros selon le quartier. Il ajoute que le prix d’un appartement de deux pièces neuf de 40 mètres carrés se chiffre aux alentours de 200 000 euros à la vente, et un appartement de type trois pièces de 60 mètres carrés à un prix moyen de 260 000 euros.

Si les projets immobiliers neufs en vente actuellement sur le marché immobilier de Marseille, tels que l’écoquartier Euroméditerranée – Les Fabriques en plein Marseille ou la sublime résidence du Château Valmante, créent l’engouement chez les investisseurs, les autres villes de la région ne sont certainement pas en reste.

À Istres, par exemple, les programmes neufs Carré Lumière et MOSAÏK dynamisent fortement le marché immobilier de la commune, au cœur des Bouches-du-Rhône. À Marignane (avec le programme immobilier Soléia), ainsi qu’à Aix-en-Provence (avec le Domaine des Arts et CEZ’ART), ou encore à La Ciotat (avec les programmes immobiliers Nouvel’R, Belved’R et Grand’R), on observe le même phénomène.

La ville de Marseille a beaucoup à offrir tant en termes d’immobilier qu’en termes de qualité de vie, et continue à attirer une grande diversité d’investisseurs et d’habitants en quête de soleil, de culture, et de la douce vie que seul le Sud de la France sait procurer.