Le dépôt de garantie du locataire

Notons tout d’abord que la caution et le dépôt de garantie sont deux notions à ne pas mélanger, mais qui induisent parfois une confusion chez le locataire comme chez le propriétaire. Le dépôt de garantie correspond à une somme que vous verse votre locataire à l’entrée des lieux afin de couvrir d’éventuelles dettes liées aux loyers ou aux charges. La caution, quant à elle, n’est autre que l’engagement d’un tiers visant à garantir les paiements en cas de défaillance. On appelle donc souvent à tort le dépôt de garantie « caution », alors qu’il s’agit de deux notions bien distinctes.

Versé au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie peut être payé en espèces ou par chèque, mais aussi par virement. Si votre locataire vous verse le dépôt en espèces, vous devrez lui fournir un reçu justificatif. La somme ne peut être restituée qu’à la fin du bail.

Plusieurs conditions doivent être réunies pour une bonne restitution du dépôt de garantie. Tout d’abord, votre locataire se doit de ne pas avoir dégradé votre location. L’état des lieux de sortie doit donc être identique à celui d’entrée. C’est pourquoi il est primordial d’effectuer les états des lieux avec précision, que ce soit au début ou à la fin du contrat de location. Il s’agit des documents de référence pour la vérification de l’état de votre logement.

Par ailleurs, les charges qui ont été perçues par votre locataire doivent être réglées, tout comme les loyers. Le locataire se doit de n’avoir aucun retard afin de se voir restituer son dépôt de garantie. Le montant du dépôt de garantie est limité à un mois de loyer hors charges en location vide et de deux mois de loyer hors charges en location meublée.

Le propriétaire se réserve le droit de déduire une somme du dépôt de la garantie ou sa totalité selon l’état du logement rendu par le locataire. Plusieurs raisons peuvent engendrer une non-restitution du dépôt de garantie :

• Les impayés du locataire (loyer et charges) peuvent être prélevés sur le dépôt de garantie lorsqu’il ne s’est pas acquitté des sommes dues au moment de la restitution des clés.
• La dégradation est un motif suffisant pour retenir un montant sur le dépôt, nous vous conseillons toutefois de prendre des photos à chaque états des lieux (entrée et sortie) afin d’avoir des éléments à comparer.

En revanche, vous devrez fournir des documents justifiant de ces faits afin d’être en droit de retenir tout ou partie du dépôt. En effet, vous êtes dans l’obligation de justifier au locataire la retenue, et ce dans tous les cas.

Lorsque cela concerne la dégradation, vous avez la possibilité de fournir des photos explicites ou encore l’état des lieux d’entrée et de sortie. Dans le cas où un huissier s’est rendu sur les lieux, vous pouvez donner à votre locataire son constat. Si des travaux sont à prévoir, le moyen le plus courant d’obtenir gain de cause est de présenter un devis (le plus courant et efficace) ou encore des factures.

Si votre locataire n’a pas payé ses loyers, vous pouvez fournir les lettres de réclamation qui se trouvent sans réponse ou toutes autres pièces justificatives attestant des impayés.

Les litiges peuvent également être réglés par la commission de conciliation afin d’obtenir une solution à l’amiable entre vous et votre locataire. Si aucune solution n’est trouvée, il sera possible de porter l’affaire en justice. Le montant maximal pouvant être perçu en dédommagement s’élève toutefois à 10 000 €.

Si vous ne respectez pas les délais de restitution du dépôt de garantie, vous pourriez vous acquitter de pénalités de retard. Deux cas de figure peuvent se présenter à vous :

Si l’état des lieux de sortie est similaire à celui d’entrée

Dans ce cas-là, vous disposez d’un mois de délai pour restituer le dépôt de garantie à votre locataire.

Si l’état des lieux de sortie diffère de celui d’entrée

Si vous constatez des dégradations lors de l’état des lieux de sortie, vous aurez besoin d’avoir recours à des travaux. Vous disposerez donc de 2 mois pour restituer une partie du dépôt de garantie, le temps de faire réaliser des devis de remise en état par des professionnels.

Les délais sont comptabilisés à partir de la date de la remise des clés du locataire au bailleur.

Des pénalités de retard pourront facilement s’accumuler. De manière générale, il vous faudra compter 10 % du loyer, sans prendre les charges en compte, par mois de retard. C’est donc dans votre intérêt de restituer le dépôt de garantie à votre locataire dans les délais impartis.

Le dépôt de garantie est un outil indispensable pour vous afin de conserver les avantages de la location et d’optimiser vos investissements. Il s’agit d’un moyen d’encourager votre locataire à ne pas dégrader et à payer ses loyers. C’est pourquoi il est indispensable de connaître les modalités, les cas particuliers et les délais pour faire de cet outil un véritable allié dans votre projet de location.