Calcul loyer Pinel : le cas des surfaces annexes

Lorsque vous calculez le loyer d’un appartement en loi Pinel, vous devez respecter :

• Le coefficient multiplicateur ;
• Le plafond de loyer de la zone géographique où se situe votre bien immobilier ;
• La surface habitable du logement ;
• 50 % des surfaces annexes.

C’est la surface qui reste lorsque les surfaces occupées par les gaines, les embrasures de porte et de fenêtres, les cloisons, les murs, les marches et les cages d’escalier ont été enlevées.

Ne sont pas comptabilisées dans la surface habitable :

• les surfaces annexes (cf. ci-dessous)
• les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m

Les pièces ou espaces suivants constituent les surfaces annexes : un grenier, des combles non-aménagés, un balcon, une véranda ou loggia, une remise, un atelier, un cellier, un sous-sol, une cave… à condition d’être réservés à l’usage exclusif du locataire.

Comme pour la surface habitable, les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m ne sont pas prises en compte.

Attention :

Dans une copropriété, un garage ou une place de stationnement n’est pas considéré comme une surface annexe. Ne les prenez donc pas en compte dans le calcul du montant de location de votre bien immobilier.

Dans le cas d'une maison individuelle, le garage peut être partiellement comptabilisé  mais on retranchera 12m² de sa surface totale.

Les jardins ne sont pas considérés comme des surfaces annexes. Si vous avez acheté en loi Pinel un appartement qui dispose d’une terrasse en rez-de-jardin, vous ne pourrez pas inclure cette surface dans le calcul de votre loyer.

A l’inverse, les terrasses en étage sont comptabilisées comme des surfaces annexes. Mais vous ne pouvez pas retenir plus de 9m² de terrasse dans le calcul de vos surfaces annexes.

Pour calculer le montant de votre loyer en loi Pinel, vous devez déterminer votre surface utile. Celle-ci se compose de la surface habitable à laquelle on ajoute la moitié des surfaces annexes (dans la limite de 8m2).

Voici la marche à suivre :

1. Calculez la surface habitable de votre logement en excluant les cloisons, les murs, cage d’escalier, etc.
2. Calculez la surface des annexes : un atelier, un grenier, un comble aménageable, une remise, une loggia ou véranda, un balcon, un cellier, un sous-sol, une cave, un jardin, une terrasse.
3. Divisez par deux la somme des surfaces annexes. Si le résultat dépasse 8m2, ne tenez compte que des 8 premiers mètres carrés.
4. Additionnez la surface habitable et la moitié des surfaces annexes (dans la limite de 8m2 donc).

Votre appartement de 40 m2 dispose d’un balcon de 4m2, la surface utile est donc de 40m2 + 2m2 soit 42m2.

Votre appartement de 100 m2 possède une terrasse de 18 m2, la surface utile est donc de 100m2 + 8m2, soit 108m2 car les surfaces annexes sont limitées à 8m2.

Pour calculer un loyer Pinel, vous devez appliquer la formule ci-dessous :

Plafond mensuel par zone et par m2 de loyer x (0,7 + 19/surface utile) x surface utile

Reprenons l’exemple d’un appartement de 40 m2 qui dispose d’un balcon de 4 m2 ; cet appartement est situé à Strasbourg :

1. Détermination du plafond mensuel de loyer par m2 :
   Strasbourg est située en zone B1, le plafond de loyer Pinel est 11,31 € par m2 par mois
2. Calcul de la surface utile :
   surface habitable + (50% x surfaces annexes dans la limite de 8m2)
   soit : 40m2 + 2m2= 42 m2.
3. Calcul du coefficient multiplicateur = 0,7 + (19/42) = 1,15
4. Calcul du plafond du loyer = 11,31€ x 1,15 x 42m2 = 546,273 €

Dans le cadre d’une location en loi Pinel, la superficie du logement tient une part importante dans le calcul du montant du loyer. Mais attention, toutes les surfaces ne se valent pas ! Dans un loyer Pinel, vous ne devrez tenir compte que de la moitié des surfaces annexes qui composent le logement, et sans que cela excède 8m2.