Les zones de la loi Pinel

Il existe cinq grandes zones Pinel : A bis, A et B1 sont réservées à l’investissement dans les logements neufs. Les zones B2 et C permettent, quant à elles, autant l’investissement dans le neuf que l’ancien.

• La zone A bis présente un marché de l’immobilier très tendu, avec un fort besoin en logements neufs, comme Paris et sa couronne.
• Les zones A et B1 affichent également une offre de logements insuffisante par rapport à la demande et à l’essor démographique.
• La zone B2 dite « détendue » concerne les villes-centres de certaines agglomérations. Cette zone géographique n’est plus concernée par le dispositif Pinel.
• La zone C rassemble le reste du territoire non éligible à la loi Pinel car l’offre en logements y est suffisante pour la population.

La zone A bis du dispositif Pinel inclut la ville de Paris et les communes de la proche banlieue (75, 78, 92, 93, 94, 95). Elle correspond à la zone la plus tendue du pays, c’est-à-dire celle où le besoin en logements se fait le plus sentir.

Le plafond de 300 000 € fixé par le dispositif Pinel optimise l'investissement des acquéreurs en les orientant vers des biens immobiliers qui peuvent être particulièrement adaptés à des marchés ciblés, tels que des studios ou des appartements de petite taille, très recherchés, notamment en zones urbaines où la demande locative est forte.

Les plafonds de ressources des locataires en zone A bis sont plus élevés par rapport aux autres zones du dispositif Pinel.

Voici les montants des ressources prévus par le dispositif à ne pas dépasser en fonction de la composition du foyer en 2024 :

• Pour une personne seule : 43 475 €
• Pour un couple : 64 976 €
• Pour une personne seule ou couple avec 1 enfant à charge : 85 175 €
• Pour une personne seule ou couple avec 2 enfants à charge : 101 693 €
• Pour une personne seule ou couple avec 3 enfants à charge : 120 995 €
• Pour une personne seule ou couple avec 4 enfants à charge : 136 151 €
• Pour une personne à charge supplémentaire : +15 168 €

La loi Pinel prévoit aussi un plafonnement des loyers dans les communes de la zone A bis. Celui-ci est fixé à 18,89 €/m².

Pour calculer le montant du loyer, il faut appliquer un coefficient multiplicateur Pinel = 0,7 + (19/surface utile). Ce coefficient est plafonné à 1,2. Pour calculer un loyer Pinel, on appliquera cette formule : plafond de loyer x coefficient multiplicateur x surface utile.

La zone A regroupe des communes dont le marché immobilier est très tendu. Il s’agit des communes de l’Île-de-France, de la Côte d’Azur, de l’agglomération genevoise (française) et d’autres grandes villes comme Lille, Lyon, Montpellier, Toulouse, Toulon, ou encore Marseille.

Voici le montant des ressources à ne pas dépasser pour profiter du dispositif Pinel en 2024 :

• Pour une personne seule : 43 475 €
• Pour un couple : 64 976 €
• Pour une personne seule ou couple avec 1 enfant à charge : 78 104 €
• Pour une personne seule ou couple avec 2 enfants à charge : 93 556 €
• Pour une personne seule ou couple avec 3 enfants à charge : 110 753 €
• Pour une personne seule ou couple avec 4 enfants à charge : 124 630 €
• Pour une personne à charge supplémentaire : + 13 886 €

Si vous réalisez un investissement en zone A, le plafond de loyer s’élève à 14,03 €/m².

La zone A Pinel compte parmi les plus intéressantes pour bénéficier de réductions d’impôts. Investir dans une des communes de cette zone en particulier est donc un choix judicieux, à condition de respecter les conditions liées à cette zone.

Située au milieu de l’échelle des 5 zones, la zone B1 est une zone intermédiaire éligible au dispositif Pinel. Elle concerne des lieux où le marché est attractif, beaucoup moins que dans les grandes villes ou métropoles, mais plus que les zones B2 et C. Les biens immobiliers situés en zone B1 sont recherchés. On trouve aussi bien des communes de plus de 200 000 habitants (comme Metz, Outre-mer, Nantes, Rennes, Reims, Dijon et Rouen) que des zones touristiques telles qu'Arcachon et Saint-Rémy-de-Provence, beaucoup plus petites.

Dans la zone B1, le prix des loyers au m2 est plafonné à 11,31 € pour 2024. Du côté des plafonds des ressources demandées aux locataires, ils doivent être au maximum de :

• 35 435 € par an pour une personne seule,
• 47 321 € pour un couple,
• 56 905 € pour un couple avec un enfant à charge,
• 68 699 € pour deux personnes avec deux enfants à charge,
• 80 816 € pour une personne seule ou couple avec 3 enfants à charge,
• 91 078 € pour une personne seule ou couple avec 4 enfants à charge,
• Pour une personne à charge supplémentaire : + 10 161 €

La zone B2 concerne certaines villes de taille moyenne, comme Rodez ou encore Carcassonne. Des communes situées en grande périphérie des métropoles peuvent aussi y figurer, notamment dans le Nord et la Loire.

Le loyer est plafonné à 9,83 € le m² en 2024. La zone B2 est, avec la zone C, celle qui concerne les villes avec les plus faibles plafonds de ressources imposés aux locataires.

Ceux-ci s’élèvent à :

• 31 892 € par an pour une personne seule
• 42 588 € pour un couple
• 51 215 € pour un couple avec 1 enfant à charge
• 61 830 € pour un couple avec 2 enfants
• 72 735 € pour une personne seule ou couple avec 3 enfants à charge,
• 81 971 € pour une personne seule ou couple avec 4 enfants à charge,
• Pour une personne à charge supplémentaire : + 9 142 €

La zone B2 Pinel concerne des communes où le marché du logement est peu tendu. Une zone permettant de faire des investissements intéressants et pérennes, d’autant plus qu’elle attire les locataires avec des loyers abordables.

La zone C est une zone qui concerne principalement les communes dont les programmes et les demandes en immobilier neuf sont faibles, le but premier étant de faciliter l’investissement locatif dans des logements en zone rurale. Depuis le 1er janvier 2018, la zone C n’est plus éligible, sauf exception. Jusqu’en 2016, la zone C concernait principalement des villes et des territoires ruraux qui n’étaient pas éligibles au dispositif Pinel. Les exceptions en 2017 et 2018 ont concerné les communes qui justifiaient d’un besoin en logements locatifs à la suite d’une augmentation de la population ou du bassin d’emploi et qui comptaient également plus de 5 000 habitants.

Bien que la zone ait été définitivement exclue en 2018, les acquisitions de logements en zone C bénéficiant d’un agrément et ayant fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire au plus tard le 31 décembre 2017 étaient encore éligibles à la réduction d’impôt à la condition que l’acquisition soit réalisée au plus tard le 31 décembre 2018.

Mené depuis début 2020, le Pinel breton est un dispositif dérogatoire qui concerne une soixantaine de communes comme Saint-Malo, Quimper, Lorient, Auray ou encore Vannes. Rendue officielle par l’article 164 de la loi de Finances 2020, cette expérimentation a été mise en place à la suite du retrait des zones B2 et C de la loi Pinel qui a eu pour principale conséquence d’exclure une grande partie de la Bretagne du dispositif initial.

Le Pinel breton permet donc de répondre plus précisément aux besoins réels de construction en logements dans cette région, qui reste soumise à une importante tension locative. C’est le préfet qui détermine les zones concernées et qui définit les plafonds de loyer et de ressources du locataire.

L’article 92 de la loi de finances pour 2022 a prorogé l’expérimentation. Initialement ouverte aux investissements réalisés du 1er avril 2020 au 31 décembre 2021, cette expérimentation est ainsi prorogée jusqu’au 31 décembre 2024 dans les périmètres de zones d’éligibilité définis en 2020.

Quelle que soit la zone dans laquelle se trouve votre investissement immobilier, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt similaire. Les trois zones éligibles à la loi Pinel, A bis, A et B1 donnent droit aux mêmes réductions fiscales, allant jusqu’à  42 000 euros sur 12 ans. Les plafonds de prix d’achat, de 300 000 euros ou 5500 euros/m2, sont également les mêmes.

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif neuf ou ancien ? Grâce à la loi Pinel, vous pouvez peut-être bénéficier d’un avantage fiscal. Pour que votre projet soit éligible, vous devrez notamment respecter le zonage et les conditions liées aux plafonnements de ressources des locataires et des loyers.