Investissement locatif : Pinel ou LMNP ?

La loi Pinel a été mise en place en 2014 afin de redynamiser l’offre locative dans les zones tendues. Le gouvernement a donc décidé de mettre en place un dispositif de défiscalisation incitatif pour les investisseurs qui proposent une location Pinel.

Faire de l'investissement locatif dans le cadre de la loi Pinel vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôt qui peut atteindre 14 % du montant de votre investissement. Pour Kurt Vural, Directeur Commercial chez Bouygues Immobilier Patrimoine, « il s'agit clairement d'incitation fiscale, et c'est ce qui fait la force du dispositif ».

Selon le prix d’achat et le nombre d’années pendant lesquelles vous vous engagez à mettre votre logement à la location, votre réduction d’impôt Pinel est calculée. Plus la durée d’engagement est longue, plus les avantages fiscaux sont conséquents :

• 9 % pour un logement loué pendant 6 ans ;
• 12 % pour un engagement pendant 9 ans ;
• 14 % pour une mise en location pendant 12 ans.

Les investissements Pinel sont limités à 2 par an tout en étant plafonnés à hauteur de 300 000 € et 5 500€/m².

La loi Pinel vous permet en effet d'acquérir un bien neuf. « Vous constituez un patrimoine, vous engrangez des revenus locatifs, et cerise sur le gâteau, vous payez moins d'impôts », résume l'expert.

Lorsque vous optez pour un investissement Pinel, le bien choisi est en grande partie financé grâce aux loyers perçus et aux réductions fiscales. Votre effort est donc limité pour vous constituer un patrimoine transmissible à vos héritiers.

Pour les investisseurs qui choisissent le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) : pas de réduction d'impôt mais une fiscalité plus avantageuse. Vous avez également la liberté de choisir un logement neuf, ancien, dans un immeuble indépendant ou dans une résidence de services. Lorsque vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 €, vous profitez des avantages fiscaux de cette forme d’investissement.

Pour l'expert en patrimoine, « l'intérêt principal du statut LMNP, c’est de générer des revenus complémentaires totalement défiscalisés grâce à l'amortissement ». Grâce à ce mécanisme, vous êtes assurés que vous n'aurez pas à payer d'impôts sur les revenus issus de la location pendant une période assez longue. De plus, lorsque vous achetez un bien en résidence avec services, les revenus en question sont sécurisés dans le cadre d'un bail commercial et la gestion locative est intégralement prise en charge par le gestionnaire. 

Si ces deux formes d’investissement locatif possèdent leurs avantages, chacune d’elles possède ses caractéristiques. Selon votre objectif, vous avez tout intérêt à en choisir une en particulier.

Avec moins de contraintes que la loi Pinel, le statut LMNP apparaît comme souvent plus simple pour l’investisseur. Sans zonage, plafond de loyer ou de ressources, la liberté est totale pour le bailleur. Neuf ou ancien, tout est possible. La signature de bail s’avère donc plus facile puisque vous n’avez pas de vérification à faire ou de contraintes à respecter pour être éligible.

Par contre, le type de locataires peut différer. Les locations nues proposées dans le cadre de la loi Pinel séduisent des personnes qui souhaitent s’installer durablement. Familles, actifs, couples préfèrent se tourner vers le neuf. Cette résidence principale sera agréable compte tenu des atouts des programmes neufs développés dans chaque ville.

Si votre objectif est de payer moins d'impôts à court terme, un investissement en loi Pinel semble le mieux adapté. En effet, la réduction d'impôt est applicable dès la première année de location. Aussi, une fois arrivé au terme de l'engagement, vous pourrez disposer librement du bien que vous aurez acquis. Libre à vous de continuer à le louer, de le vendre ou encore de le transmettre.

En revanche, si votre projet consiste à percevoir des revenus complémentaires sans que cela impacte votre avis d'imposition vous aurez plutôt intérêt à préférer l'investissement en LMNP. C'est généralement l'option retenue par les investisseurs qui souhaitent préparer leur retraite. L'investissement en LMNP profite également d'un ticket d'entrée plus abordable qui se situe aux alentours de 90.000 € HT pour un studio étudiant.

La rentabilité pour un investissement Pinel est rarement supérieure à 3 % compte tenu du prix à l’achat et du loyer plafonné. Par contre, avec des loyers en moyenne 20 à 30 % plus élevés pour un bien meublé, le rendement d’un LMNP peut atteindre 4 à 5 %. Cette solution est donc préférable pour générer davantage de revenus.

Dans tout investissement, les perspectives de revente et de plus-value possèdent une importance majeure. Dans le cadre du statut LMNP, l’imposition de cette plus-value est presque inexistante. Il peut donc s’agir d’une excellente opération. Par contre, la revente d’un bien situé dans une résidence de services est souvent complexe. Dans ce cas de figure, la plus-value reste en général limitée.

Dans tous les cas, n'hésitez pas à prendre rendez-vous auprès d'un conseiller en patrimoine Bouygues Immobilier. Il fera le point avec vous pour définir l'option la plus adaptée compte tenu de votre profil et de vos attentes.