La location en loi Pinel

Après l'acquisition de votre propriété selon la loi Pinel, il est temps de la louer pour commencer à percevoir des revenus locatifs et profiter de réductions fiscales. La législation vous alloue un délai d'un an après réception du logement pour trouver un locataire.

Vous avez la liberté de sélectionner votre locataire, y compris un proche comme un enfant ou un parent, à condition qu'il dispose d'une déclaration fiscale séparée de la vôtre.

Seul critère à respecter : le plafond de revenus, mis à jour chaque année. Ce plafond de revenus a été calculé pour englober une très large majorité de candidats à la location, il ne pose généralement pas de problème. Ces ressources sont basées sur le revenu fiscal de l'année N-2.

Pour établir le loyer d'un bien immobilier Pinel, il faut tenir compte des plafonds fixés par le dispositif, qui diffèrent selon la zone géographique de l'investissement.

Pour l'année 2024, ces plafonds sont les suivants :

• 18,89 € par mètre carré en zone A bis
• 14,03 € par mètre carré en zone A
• 11,31 € par mètre carré en zone B1
• 9,83 € par mètre carré en zones B2 et C, conditionnellement à une dérogation préfectorale spécifique et pour les acquisitions réalisées avant fin 2018

Ces limites sont sujettes à révision annuelle et peuvent être majorées jusqu'à 20% grâce à un coefficient multiplicateur, calculé par la formule : 0,7 + (19 divisé par la surface habitable du logement).

Prenons l'exemple d'un appartement de deux pièces de 42 m² situé en zone A bis : le loyer maximal que vous pouvez fixer, selon les plafonds Pinel de 2024, est de 18,89 € par mètre carré, ce qui équivaut à un loyer mensuel de 914,276 euros.

Pour déclarer votre propriété sous la loi Pinel, vous devez louer le bien immobilier non meublé pour un bail d'au moins trois ans renouvelable. Annuellement, dans le formulaire de déclaration de revenus fonciers 2042-C, vous enregistrez les loyers que vous avez encaissés.

Vous avez le choix entre :

• le régime micro-foncier, qui applique un abattement de 30% sans autre démarche,
• et le régime réel simplifié, qui vous permet de détailler et de déduire vos dépenses réelles des loyers perçus, ce qui peut être avantageux en présence de plusieurs biens locatifs ou de travaux importants.

Le choix du régime fiscal - micro-foncier ou réel simplifié - doit être aligné avec votre situation personnelle et vos objectifs d'investissement. Le régime micro-foncier simplifie la déclaration grâce à son abattement forfaitaire, tandis que le régime réel simplifié est idéal pour les investisseurs qui gèrent plusieurs propriétés ou qui ont engagé des dépenses substantielles en travaux, offrant la possibilité de minimiser l'impôt sur les revenus locatifs en déduisant les coûts réels.

La gestion d'un logement en loi Pinel s'apparente à celle d'un bien locatif classique. En tant que propriétaire, vous êtes responsable de la sélection d'un locataire dont les revenus ne dépassent pas les plafonds définis par le dispositif et de la rédaction d'un bail conforme aux réglementations en vigueur. Vous devez également vous assurer que le loyer demandé ne dépasse pas les plafonds fixés pour la zone où se situe le logement.

Votre investissement Pinel se gère comme un bien classique. Vous percevez les loyers de votre logement chaque mois, directement ou par l’intermédiaire d’une agence de gestion. Si vous faites appel aux services d'une agence de gestion immobilière, elle prendra en charge toutes les responsabilités liées à la location, garantissant une gestion professionnelle et moins de soucis quotidiens. Si vous préférez gérer votre bien personnellement, il s’agira de s'occuper directement des aspects locatifs, administratifs et de maintenance, vous offrant ainsi une maîtrise complète sur votre propriété.

Lorsque vous choisissez votre futur locataire, veillez à étudier soigneusement son dossier afin d’opter pour un profil adapté au type du logement et au niveau du loyer.

Demandez certains justificatifs pertinents (avis d’imposition, contrat de travail, quittances de loyer…), toutefois sans abus. La solvabilité liée à la situation financière est au moins aussi importante que la qualité de vos relations. Rencontrez votre locataire et échangez régulièrement avec lui pour entretenir des rapports cordiaux tout au long de la durée du bail.

Qu’en est-il du garant ?

Si vous l’estimez nécessaire compte tenu de la situation du locataire, vous pouvez demander qu’un garant se porte caution (simple ou solidaire) pour lui. En cas de non-paiement du loyer, cette personne sera alors tenue de régler la dette.

Une autre option consiste à orienter votre locataire vers le dispositif Visale d'Action Logement, qui offre une garantie pour les loyers impayés.

De plus, vous pouvez opter pour une assurance contre les loyers impayés, à condition de la souscrire lors de la mise en place ou du renouvellement du bail, même si cela signifie souvent renoncer à une caution personnelle.

Face à un loyer impayé, une action rapide et une résolution amiable sont préférables. Commencez par contacter le locataire pour comprendre la situation et discuter d'un potentiel échelonnement de paiement ou d'une réduction temporaire du loyer. Tout accord doit être documenté par écrit.

Formuler une mise en demeure

En l'absence d'entente, une mise en demeure via lettre recommandée est nécessaire pour formaliser la demande de paiement dans un délai spécifique. Ce document doit préciser clairement le montant dû et le délai de paiement imparti, tout en rappelant les conséquences légales en cas de non-réponse ou de non-paiement dans les temps impartis.

Actionner l'Assurance Loyers Impayés

Si vous avez une assurance pour les loyers impayés et que le locataire ne répond pas, informez votre assureur avec une déclaration de sinistre et les documents nécessaires pour que l'indemnisation soit engagée.

Lancer une procédure judiciaire

Sans assurance, envisagez une injonction de payer via le tribunal pour exiger le paiement du loyer. Si le paiement n'est toujours pas effectué, un huissier peut être sollicité pour émettre un commandement de payer, ouvrant la voie à une possible audience judiciaire pour la résiliation du bail.

Activer la clause résolutoire

Si votre bail contient une clause résolutoire, son activation peut accélérer le processus d'expulsion, mais la décision finale appartient toujours à la discrétion du juge qui peut accorder un délai supplémentaire au locataire pour le paiement.

La vacance locative désigne une période pendant laquelle un logement mis en location reste inoccupé, sans locataire pour y habiter et payer un loyer. Si votre locataire résilie le bail, la loi Pinel vous accorde une période de douze mois pour trouver un remplaçant sans affecter vos avantages fiscaux. Votre période d'engagement ne sera pas impactée par une vacance temporaire du logement, et vous conserverez vos réductions fiscales indépendamment des revenus locatifs générés durant l'année.

Lorsque votre période d'engagement Pinel touche à sa fin, vous avez plusieurs options :

• Prolonger l'engagement : si vous n'avez pas encore profité de la durée maximale de 12 ans, vous pouvez choisir de prolonger votre engagement locatif pour trois années supplémentaires afin de continuer à profiter des avantages fiscaux.
• Poursuivre la location : vous pouvez décider de continuer à louer votre propriété, soit non meublée comme prévu par le dispositif Pinel, soit meublée selon de nouvelles conditions de location.
• Adopter le statut LMNP : si vous souhaitez diversifier votre stratégie d'investissement, vous pourriez considérer la transition vers une location meublée. En optant pour cette dernière, vous pourriez vous orienter vers le statut de Loueur Meublé Non Professionnel. Le LMNP est un régime fiscal qui peut s'appliquer lorsque vous louez un logement meublé. Ce statut offre des avantages distincts, comme la possibilité de déduire les charges liées à la location et l'amortissement du bien immobilier de vos revenus locatifs.
• Choisir l’occupation personnelle ou familiale : après la fin de votre engagement, il est possible de reprendre le bien pour y habiter ou pour le mettre à disposition d'un membre de votre famille, sans les contraintes du dispositif.
• Vendre le bien : c'est également l'occasion de vendre votre bien. Cela peut libérer du capital pour vos projets personnels ou pour un nouveau projet d'investissement immobilier.

Ces choix dépendront de vos objectifs personnels, financiers et des conditions du marché immobilier à ce moment-là. Une évaluation minutieuse de chaque option vous permettra de prendre la meilleure décision pour votre situation.