Qu'est-ce que la loi Pinel ?

La loi Pinel a pour objectif de favoriser la construction de logements neufs dans les zones dites « tendues », où la demande en logements locatifs est supérieure à l’offre disponible. Le gouvernement a donc établi une cartographie de la France selon les besoins immobiliers. Il existe plusieurs zones, classées de A bis à C, qui reflètent la tension du marché locatif. La zone A bis regroupe les villes à très forte demande, comme Paris, la petite couronne et quelques villes du bassin Genevois français. Les zones A et B1 recouvrent également des villes à fort besoin en logements neufs. Les zones B2 et C concernent les zones dites « détendues », dans lesquelles l’offre de logements est supérieure à la demande. Depuis le 31 décembre 2018, les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif Pinel, ni dans l’ancien ni dans le neuf.

Comme les anciens dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier, les lois Duflot, Scellier et Robien, le dispositif Pinel vous permet de déduire de vos impôts un pourcentage du prix d’achat de votre investissement locatif. Le prix de revient de votre bien (incluant les frais de notaire) est pris en compte dans la limite de 300 000 euros et/ou de 5 500 euros/m2 habitable. Les économies d’impôts sont calculées selon la durée de votre engagement locatif en Pinel. Celle-ci doit, au minimum, être de 6 ans, et peut aller jusqu’à 9 ou 12 ans. Pour un engagement locatif de 6 ans, vous déduisez 9 % du prix d’achat de vos impôts. En louant pendant 9 ans, vous économisez 12 % du prix d’achat, et en louant 12 ans 14 %, dans la limite de 42 000 euros. Si vous achetez dans le cadre d’une SCI, les économies d’impôts sont réparties entre les différents associés au prorata des parts du bien détenues. Le plafond de 300 000 euros s’applique alors par contribuable. Vous pouvez également bénéficier du dispositif Pinel en réalisant un placement Pinel via une SCPI, Société Civile de Placement Immobilier.

L’investissement en Pinel permet en outre, et sous réserve d'acceptation de la mairie, de bénéficier d’une exonération totale ou partielle de la taxe foncière. S’agissant de logements neufs, lorsque la mairie le permet, vous n’aurez pas à régler cet impôt sur les biens immobiliers bâtis pendant une durée de deux ans, même si vous êtes propriétaire au 1er janvier de l’année en cours. Attention cependant, vous ne disposez que de 90 jours pour déposer une demande à compter de la date d’achèvement des travaux. Pour ce faire, vous devrez remplir le formulaire 2044-EB afin de demander, pour la première fois, à bénéficier de la réduction d’impôt. Il s’agit en réalité d’un engagement écrit à respecter les conditions exigées par le dispositif Pinel, à savoir les plafonds des loyers et ressources de vos locataires. 

Lorsque vous achetez un appartement en loi Pinel, vous vous engagez à le louer pendant une certaine durée en respectant à la fois des plafonds de loyer et des plafonds de ressources des locataires. Ces plafonds sont calculés selon la zone dans laquelle se trouve votre bien, ils sont ainsi plus élevés en zone A bis qu’en zone B. Il n’existe aucune autre contrainte, et, contrairement à l’ancien dispositif Duflot, vous pouvez louer à un membre de votre famille directe. Réactualisés chaque année, les plafonds de ressources des locataires et les plafonds de loyer sont consultables sur le site de l’administration française.

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Lorsque vous achetez un appartement dans le cadre du dispositif Pinel, vous avez 12 mois pour trouver un locataire et déclarer vos premiers revenus locatifs. Passé ce délai, vous perdriez le droit aux économies d’impôt. Vous êtes entièrement libre de choisir votre locataire, qui peut être un membre de votre famille à condition qu’il ne se trouve pas dans votre foyer fiscal. Les seules conditions sont de respecter les plafonds de ressources. Après le départ d’un locataire, vous bénéficiez de la même durée de 12 mois pour relouer votre bien. Attention cependant, ce délai commence le jour de la réception de la lettre recommandée mentionnant le congé de votre locataire, généralement un mois avant son départ effectif. Pour faire valoir vos droits auprès de l’administration fiscale en cas de besoin, pensez donc à demander à vos locataires de vous confirmer leur départ par courrier recommandé. Dans le cas d’un divorce en Pinel, vous aurez des conditions à respecter au niveau de votre investissement. D’autre part, si vos locataires se retrouvent dans cette situation, il faudra procéder à un nouveau calcul des ressources de celui-ci, pour confirmer votre éligibilité au crédit d’impôt. Le seuil retenu dépendra de la période à laquelle survient le divorce : pendant l’année de référence, auquel cas seuls les revenus de cette année N-2 seront pris en compte et le barème d’une personne seule appliqué ; ou entre la fin de l’année de référence et la signature du bail. On ajoutera alors, au revenu fiscal de référence du locataire, la moitié des ressources communes des ex-conjoints.

L’investissement immobilier est le volet le plus célèbre de la loi Pinel, promulguée le 18 juin 2014. Mais la loi réglemente bien d’autres aspects de l’immobilier. Elle a ainsi profondément modifié la législation des baux commerciaux en définissant précisément les charges locatives et en modifiant les conditions d’aménagement des durées de location de 3, 6 ou 9 ans. De même, avant la promulgation de la Loi de finances 2019, l’investissement en Pinel était réservé aux seuls Français redevables de l’impôt sur le revenu. En d’autres termes, si vous souhaitiez défiscaliser en Pinel en tant qu’expatrié, vous ne le pouviez pas.. Désormais, si vous avez acquis un bien immobilier neuf après le 1er janvier 2019, vous continuez à profiter d’une réduction d’impôt, même pendant votre absence du territoire français. En revanche, pour tout investissement réalisé jusqu’au 31 décembre 2018, vous ne pourrez défiscaliser en Pinel durant la période où votre domiciliation fiscale se trouvera hors de France. Vous bénéficierez à nouveau d’une réduction d’impôt lors de votre retour sur le territoire français, à condition de revenir avant la fin de la période de réduction.

La défiscalisation du dispositif Pinel diffère des éventuelles réductions d’impôts des régimes LMNP. L’économie d’impôt Pinel est en effet calculée sur le prix d’achat de l’appartement et la durée de la location uniquement.

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif ? Pour bénéficier du dispositif Pinel, vous vous engagez à louer votre appartement sur une durée de 6, 9 ou 12 ans. Comment vendre votre bien au terme de la location ? Est-il possible de revendre le logement avant la fin du contrat de location ? À quelles conditions ? Découvrez les conditions de revente d'un logement Pinel.

Le dispositif Pinel Plus vient cohabiter avec la loi Pinel actuelle. Super Pinel ou Pinel renforcé, il s’enrichit de normes écologiques et de confort en réponse aux enjeux de développement durable. En quoi ce nouveau dispositif consiste-t-il ? Quelles sont les conditions pour pouvoir en profiter ? Infographie et article détaillé sont là pour répondre à toutes les questions que vous vous posez sur le Pinel +.