Prêt immobilier après 65 ans : ce qu'il faut savoir

Aucune limite d’âge n’est imposée par la loi pour contracter un emprunt immobilier. Le remboursement du capital et des intérêts ne doit en principe pas avoir lieu après 85 ans. Dans certaines conditions, les banques peuvent cependant accepter des remboursements de prêt jusqu’à l’âge de 90 ans. Le taux inscrit dans le contrat de prêt est adapté au profil de l’emprunteur.

Néanmoins, les réticences des banques existent lorsqu’il s’agit de prêter à des personnes de plus de 65 ans. Deux raisons sont invoquées :

• Les revenus de l’emprunteur baissent lors du passage à la retraite ;
• L’âge et l’état de santé peuvent être un frein au remboursement du prêt.

Pourtant, emprunter après 65 ans est tout à fait possible. L’achat comptant n’est pas la seule solution pour concrétiser votre projet immobilier quand vous êtes à la retraite. Seules les conditions de crédit peuvent varier selon les organismes financiers en fonction de l’âge de l’emprunteur.

Lorsque vous souhaitez concrétiser un projet immobilier en tant que senior, plusieurs types d’emprunts sont envisageables avec des garanties solides :

• Le prêt amortissable classique associé à une assurance-vie car cette garantie rassure les banques. Le taux appliqué peut augmenter avec l’âge. Pour rassurer la banque, un nantissement peut être mis en place afin de couvrir les éventuels impayés;
• Le prêt hypothécaire : une hypothèque offre une garantie solide à la banque. Cette solution peut être envisagée si vous détenez un patrimoine immobilier ;
• Le prêt viager hypothécaire : vous hypothéquez le bien dont vous êtes propriétaire afin d’obtenir un prêt. Le remboursement est programmé jusqu’au décès de l’emprunteur.

Lorsque les banques acceptent un prêt immobilier, elles vérifient la capacité de remboursement du prêt. Les plus de 65 ans peuvent éprouver des difficultés à obtenir un prêt. Lorsque vous êtes à la retraite, vos revenus ne sont plus amenés à augmenter. Votre capacité d’emprunt est donc plus réduite lorsque vous devenez senior. Les banques peuvent donc refuser en invoquant une de ces raisons :

• L’âge de l’emprunteur peut également mener à une assurance emprunteur à un coût plus élevé pour couvrir les éventuels problèmes de santé. Lorsque cette assurance s’ajoute aux frais de dossier, le risque de dépasser le taux d’usure est bien présent ;
• Le taux d’usure ou TAEG est le taux qui regroupe l’ensemble des frais à assumer par l’emprunteur lors d’un crédit immobilier. Ce taux est encadré par la loi qui a établi un seuil au-delà duquel la banque n’est plus autorisée à accorder des prêts immobiliers. Ce plafond a été mis en place pour protéger les emprunteurs d’éventuels abus de la part des banques. En août 2024, ce taux est de 6,16 %. Les seniors qui souhaitent emprunter après 65 ans peuvent donc se heurter à cette règle. En effet, si les banques doivent dépasser ce taux d’usure pour couvrir les risques perçus, vous risquez de subir un refus de prêt immobilier ;
• L’état de santé peut être plus fragile après l’âge de 65 ans. Si l’assurance ne couvre pas tous les risques, la banque sera plus frileuse pour prêter la somme demandée.

Même si l’obtention d’un crédit immobilier en tant que senior est plus complexe, quelques solutions permettent de détourner les difficultés évoquées précédemment.

Pour que la banque accepte votre demande de prêt immobilier, vous devez réduire le coût global du TAEG et de l’emprunt. Plusieurs méthodes existent pour y parvenir :

• Faire jouer la concurrence en profitant de la délégation d’assurance. Grâce à la loi Lagarde, vous pouvez opter pour une compagnie d’assurance extérieure qui propose des garanties de prêt équivalentes à celles proposées par la banque mais à un prix plus avantageux ;
• Diminuer la durée de l’emprunt pour rembourser moins d’intérêts. Avec un crédit plus court, le taux est plus avantageux et le coût global moins élevé ;
• Augmenter votre apport personnel en dépassant les 10 % habituellement demandés par la banque pour l’octroi d’un prêt immobilier.

Lorsque vous contractez un prêt immobilier, certaines garanties d’assurance sont obligatoires :

• La garantie décès ;
• La garantie invalidité physique ou mentale (PTIA) qui empêche d’exercer une activité professionnelle ou qui exige l’assistance d’une personne pour les actes de la vie courante ;
• La garantie invalidité permanente et partielle (IPP) avec une prise en charge dès 33 %.

Lorsque vous êtes senior, des garanties optionnelles ne sont pas utiles pour emprunter la somme nécessaire à votre projet immobilier. Vous pourrez donc ne pas les souscrire et réaliser des économies sur le coût de votre assurance emprunteur et donc de votre financement global :

• La garantie IPT qui couvre toute invalidité physique ou mentale empêchant d’exercer son activité professionnelle ;
• La garantie incapacité temporaire totale de travail (ITT) ;
• La garantie perte d’emploi.

Dans certains cas, un senior peut se passer d’assurance emprunteur pour emprunter :

• Lorsque votre patrimoine est suffisant, il peut servir de garantie dans le cadre d’un nantissement ; 
• En faisant appel à un tiers qui se porte caution pour votre prêt immobilier.

Pour convaincre les banques de vous octroyer un financement après l’âge de 65 ans, vous pouvez aussi recourir aux services d’un courtier en crédit immobilier. L’aide de cet expert vous sera utile lors de plusieurs étapes de la demande de prêt immobilier :

• Constituer votre dossier de façon à mettre en valeur votre profil et obtenir plus facilement un accord des banques pour votre crédit immobilier ;
• Vous expliquer l’intérêt d’une assurance emprunteur et les garanties à souscrire. Le courtier en crédit immobilier vous aide à trouver l’assurance la plus adaptée à vos besoins ;
• Obtenir un taux de crédit préférentiel et des conditions avantageuses pour votre emprunt.

En prenant rendez-vous avec un courtier, vous augmentez vos chances d’obtenir un prêt immobilier après 65 ans sans avoir à supporter un taux élevé.

Les seniors contractent un prêt immobilier afin de s’installer dans une ville offrant une qualité de vie agréable. Les stations balnéaires comme Nice, Cannes et Marseille font partie des villes préférées par les retraités. La Côte d’Azur n’est pas le seul endroit apprécié pour ses villes côtières. La Bretagne et le Pays basque possèdent également des atouts valorisés par les plus de 65 ans.

Nombreux sont également ceux qui misent sur la sécurité. Le Mans et Limoges répondent donc à ces critères. En obtenant un prêt immobilier, les seniors pourront s’installer dans ces villes.

Si vous avez plus de 65 ans, vous pouvez, au même titre que les autres profils d’emprunteurs, accéder à un crédit immobilier à condition de disposer d’atouts pour rassurer les banques. Pour mener à terme votre projet immobilier, pensez à comparer les conditions proposées par les établissements financiers qui peuvent varier notamment au niveau du taux d’intérêt et de l’assurance emprunteur.