Quels sont les différents types de prêts immobiliers ?

Il existe plusieurs types de crédits, correspondant à plusieurs modalités de remboursements. Dans tous les cas, le coût total de l’emprunt comprend : la somme empruntée, les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance et les éventuelles primes de garanties.

Il s’agit du type de crédit immobilier le plus connu et le plus classique. Le capital emprunté génère un certain montant d’intérêt. Chaque mois, vous payez les intérêts d’emprunts et vous remboursez une fraction du capital. Les mensualités sont calculées sur toute la durée du crédit. Plus vous avancez dans le temps, plus le montant des intérêts diminue au profit du remboursement du capital.

Il s’agit d’un prêt immobilier de courte durée, un à deux ans, que vous remboursez en vendant un bien. C’est le prêt idéal pour faire le pont lorsque vous changez de logement. La banque vous prête 70 à 80% de la valeur de votre bien le temps que vous le vendiez. Lorsqu’il est couplé à un prêt classique, ce qui est le cas le plus fréquent, le prêt relais propose des taux d’emprunt similaires à un crédit immobilier classique.

Deux formes de prêts relais

Il existe deux formes de prêts-relais :

• Le prêt relais sec : il couvre dans son entièreté le montant de la vente. Ce type de prêt peut être sollicité si votre apport complémentaire dans le nouveau projet couvre toute la partie restant à financer. L’opération est donc simple, le produit de la vente sert à rembourser intégralement le prêt relais.
• Le prêt relais classique : il est jumelé avec un autre crédit. Si vous achetez un bien plus cher, vous devrez coupler le prêt-relais par un emprunt immobilier classique. Une fois le bien immobilier vendu, vous solderez le prêt relais et éventuellement une partie du prêt classique, si vous vendez votre bien au-dessus de l’estimation faite par la banque.

Exemple de prêt relais

Vous disposez d'un bien d'une valeur nette de 200 000 euros et souhaitez acquérir un autre à 115 000 euros. Après inclusion des frais de notaire, le coût total de l'achat s'élève à 125 580 euros.

Avec un prêt relais couvrant 70 % de la valeur du premier bien, soit 140 000 euros, vous financez intégralement l'achat sans excéder le prix de vente.

Sur une période de 12 mois, vous remboursez des mensualités fixées à un taux de 4 %, ce qui représente environ 466,67 euros par mois.

Assez spécifique, le prêt in fine concerne particulièrement les gros investisseurs qui l’utilisent pour ses vertus fiscales. Il ne se rembourse qu’en toute fin de crédit (après 10, 15 ou 20 ans). Pendant la durée de l’emprunt, vous réglez à la banque les intérêts d’emprunt et vous nantissez un produit d’épargne. Le prêt in fine permet de sortir un bien de l’assiette d’imposition de l’IFI et de déduire plus d’intérêts d’emprunt des revenus fonciers.

Le prêt lissé est une méthode permettant d’harmoniser vos remboursements. Pour financer votre achat immobilier, vous pouvez avoir recours à plusieurs crédits, à taux différents et sur des durées différentes (Prêt à Taux Zéro et prêt classique par exemple).

Exemple de prêt lissé

Un couple acquiert un appartement neuf à Toulouse :

• Le prix est de 250 000 euros
• Les frais de notaire sont de 6 250 euros
• Leur apport est de 25 000 euros
• Leur revenu fiscal de référence (N-2) est de 32 000 euros et ils ont deux enfants à charge
• L'assurance emprunteur est de 0,30% sur le capital initial emprunté
• Toulouse est classée en zone B1 (zone tendue).
• Avec un revenu fiscal de référence de 32 000 euros et 2 enfants à charge, ils se situent dans la 1ère tranche du barème PTZ (Moins de 34 500 euros pour 4 personnes en zone B1).
• Pour cette tranche, la quotité du PTZ est de 50% du montant de l’opération.

Calcul du PTZ :

• Montant de l'opération : 250 000 + 6 250 – 25 000 (apport)= 231 250 euros
• PTZ : 50% de 231 250 = 115 625 euros

Le PTZ peut être remboursé sur une durée maximale de 25 ans, avec un différé de 15 ans maximum.

Financement complémentaire nécessaire : 256 250€ - 25 000 (apport) - 115 625 (PTZ) = 115 625 euros

Supposons un taux d'intérêt de 3,5% sur 25 ans pour le prêt complémentaire.

Calcul des mensualités :

PTZ (115 625 euros sur 25 ans) :

• 15 ans de différé : seulement l'assurance soit 25,95 euros/mois
• 10 ans de remboursement : environ 963,54 euros/mois (capital) + 25,95 euros/mois (assurance) = 989,49 euros/mois

Prêt complémentaire (115 625 euros sur 25 ans à 3,5%) :

• Mensualité constante d'environ 579 euros (hors assurance)
• Assurance : 29 euros/mois
• Total : 608 euros/mois

Récapitulatif des mensualités :

• Pendant les 15 premières années : 25,95 (assurance PTZ) + 608 (prêt complémentaire) = 633,95 euros/mois
• Pendant les 10 années suivantes : 989,49 (PTZ) + 608 (prêt complémentaire) = 1 597,49 euros/mois

A la différence des prêts mentionnés auparavant, le prêt familial n'est pas contracté entre un emprunteur et une banque mais entre un emprunteur et un membre de sa famille.

Il présente de nombreux avantages à commencer par la possibilité d'accroître le montant total du financement d'un projet immobilier et d'améliorer son dossier de demande de prêt auprès des banques en vue de l'obtention d'un prêt plus conséquent. Cependant, le prêt familial est encadré par la loi. Si vous souhaitez recourir à cette solution de financement, vous devrez respecter certaines exigences fiscales.

Les prêts subventionnés sont des prêts aidés par les pouvoirs publics ou les entreprises privées. Ils offrent des taux d’intérêt attractifs et, dans certains cas, des modalités de remboursement plus souples.

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un dispositif de financement immobilier sans intérêts, proposé par des établissements bancaires conventionnés. Ce prêt est conçu pour faciliter l'accession à la propriété sous certaines conditions, principalement pour les logements neufs mais également pour l'ancien dans certaines zones (uniquement pour l’ancien où les travaux de rénovations représente plus de 50% du montant total de l’acquisition.)

Les critères de remboursement et conditions d'attribution :

Le PTZ est attribué selon la composition du foyer fiscal, les ressources des occupants du logement, et la localisation de la propriété. Il est réservé aux personnes n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale durant les deux dernières années précédant la demande de prêt.

Les modalités spécifiques :

• Le PTZ est exempt d'intérêts et de frais de dossier.
• La durée du prêt peut atteindre 25 ans, avec une possibilité de différé de remboursement allant jusqu'à 15 ans.
• L’emprunteur a une obligation légale d’en faire sa résidence principale durant au moins 6 ans (sauf cas de force majeur (PACS, Mariage, Divorce, Mutation (à plus de 50km), décès, invalidité, naissance d’un enfant…).

L’éligibilité et le zonage :

• En zones A, A Bis, et B1, le PTZ est destiné à des projets répondants à des normes de constructions (RT 2012 ou RE 2020).
• En zones B2 et C, il peut financer des acquisitions dans le neuf ou l'ancien.
• Le système de zonage A/B/C détermine l'éligibilité et les plafonds de ressources applicables.

Le PTZ est recentré sur l'acquisition de logements neufs en immeubles collectifs situés dans des zones tendues.

Les plafonds de ressources pour les deux premières tranches de revenus sont augmentés de 7 à 30 % selon les zones, afin de rendre le prêt plus accessible.

La part financée par le PTZ pour les emprunteurs les plus modestes est augmentée à 50 % du projet (contre 40 % auparavant), ce qui représente environ 10 000 € supplémentaires par ménage.

Une nouvelle tranche de revenus est créée, ciblant les ménages qui gagnent entre 37 000 et 49 000 euros annuellement, avec une quotité finançable de 20 %, représentant environ 5 000 euros d'aide de l'État.

Un couple avec un enfant achète à Nantes (zone A) un appartement neuf d'une valeur de 220 000 €. Ils ont des revenus à eux deux de 2 800 € net par mois (soit environ 33 600 € par an) et un apport de 5 000 €.

• En zone A, avec un revenu de 33 600 € pour 3 personnes, le couple se situe dans la 1ere tranche du nouveau barème PTZ pour la zone A.
• La quotité du PTZ pour cette tranche en zone A est de 50% du montant de l'opération.

Calcul du montant du PTZ :  50% de 220 000 € = 110 000 €

Le PTZ leur permet d'emprunter 110 000 € sans intérêts, avec un différé de remboursement de 15 ans. Pendant ces 15 premières années, ils ne paieront que l'assurance sur cette partie du prêt, soit environ 27,50 € par mois (en supposant un taux d'assurance de 0,30%).

Le Prêt Action Logement peut être distribué par les entreprises de plus de 10 salariés. Il donne droit à un taux préférentiel de 1%. Chaque année, une enveloppe totale de prêt est allouée par l’entreprise. Mieux vaut donc présenter votre dossier le plus tôt possible !

Pour favoriser le développement du parc immobilier, certaines régions proposent différents prêts pour favoriser l’accession à la propriété. Ces aides locales complètent toujours un prêt à l’accession sociale, un prêt Action Logement, un prêt immobilier conventionné ou un prêt classique. Ces aides permettent l’acquisition d’un logement neuf à un taux préférentiel. 

Quels avantages pour les emprunteurs ?

Les prêts régionaux offrent des conditions financières favorables, avec des taux d'intérêt souvent réduits ou nuls, rendant le coût total du crédit plus bas qu'avec un emprunt traditionnel. Ces options sont particulièrement attrayantes pour les primo-accédants souhaitant acquérir leur premier logement.

Toutefois, l'accessibilité à ces prêts est conditionnée par des critères spécifiques, notamment de ressources. Il est donc essentiel de se renseigner sur les conditions d'éligibilité pour bénéficier de ces aides locales

Accordé par la Mairie de Paris et cumulable avec le PTZ octroyé par l’État, le « Prêt Paris Logement 0% » (PPL 0%) s’adresse, sous conditions de ressources, aux Parisiens souhaitant acquérir un bien dans le neuf ou l’ancien situé à Paris intra-muros.

Quelles sont les conditions pour obtenir un PPL 0% ?

Pour obtenir le Prêt Paris Logement, il faut répondre à plusieurs conditions :

• Acheter un logement à Paris ayant un bon diagnostic énergétique (A, B ou C après rénovation),
• S'y installer dans l'année suivant l'emprunt et y établir sa résidence principale.
• Il faut aussi ne pas avoir été propriétaire durant les deux dernières années,
• Financer au moins 90% du logement avec le prêt
• Respecter un plafond de ressources.
• Une résidence à Paris d'au moins un an est requise, sauf pour les personnes handicapées et certains fonctionnaires

Selon que vous êtes en CDI, dans le privé, dans le public ou à votre compte, il existe des établissements spécifiquement adaptés à votre situation professionnelle.

• Prêt spécial pour travailleurs frontaliers : les frontaliers peuvent profiter de prêts en CHF auprès des banques suisses pour financer un bien immobilier avec des taux favorables.
• Emprunts pour fonctionnaires : la stabilité de l'emploi public ouvre l'accès à des crédits avantageux via des banques spécialisées, comme la CASDEN, offrant des tarifs préférentiels et des garanties adaptées.
• Offres pour enseignants : certains établissements offrent des conditions de prêt sur mesure aux enseignants, avec des avantages comme des taux d'intérêt réduits et une assurance emprunteur à tarif préférentiel.
• Crédit pour auto-entrepreneurs : malgré leur statut, les auto-entrepreneurs peuvent accéder à des crédits immobiliers spécifiques, à condition de répondre à certaines exigences des banques sur la stabilité des revenus.

La variété de crédits disponibles vous permettra de trouver le financement le plus adapté à votre projet. Primo-accédant, jeune emprunteur, entrepreneur… il y a une solution adaptée à votre profil.