Quelle durée choisir pour un prêt immobilier ?

Pour déterminer la durée de votre prêt immobilier, la première étape consiste à prendre rendez-vous avec votre conseiller bancaire ou un courtier. Ce dernier vous aidera à faire un état des lieux complet de votre situation financière. Pour définir votre niveau de remboursement idéal, il va étudier plusieurs critères :

• La nature de votre projet (achat dans l’ancien ou dans le neuf) ;
• Votre situation financière (gestion des comptes, dépenses, etc.) ;
• Vos différentes sources de revenus (salaires, prime exceptionnelle, éventuel héritage, etc.) ;
• Votre âge et la composition du foyer.

Un achat immobilier dans le neuf est plus cher mais ne nécessite pas de travaux. De plus, les frais de notaire sont moins élevés que pour un bien ancien. Le coût total du projet immobilier a une incidence sur la durée du crédit immobilier. 

La souscription d’un crédit immobilier a forcément un impact sur vos finances. Selon vos frais fixes et les dépenses que vous prévoyez, vous pourrez adapter la durée de cet emprunt. Il est primordial de prévoir les charges qui résulteront de l’achat d’un logement, telles que les charges de copropriété ou la taxe foncière. L’objectif est de pouvoir conserver une marge de manœuvre en cas de besoin.

Les modalités de votre emprunt immobilier dépendent de vos revenus. Si vous avez perçu un héritage, elle pourra être plus courte que si vous comptez sur vos seuls salaires. Ajoutez également les pensions et allocations dans votre calcul afin de déterminer la durée de crédit idéale. Lorsque vous avez déjà réalisé des investissements immobiliers, il ne faudra pas non plus oublier d’ajouter les revenus fonciers dans votre calcul.

La durée du prêt doit être choisie avec soin pour que les mensualités soient adaptées à votre budget. L’objectif est de financer votre projet tout en limitant le coût de cet emprunt.

En France, la durée des prêts immobiliers oscille entre 15 et 25 ans, en fonction de l’âge moyen des ménages. Néanmoins, notez que les banques s’adaptent à votre situation personnelle et peuvent proposer des prêts dont la durée est comprise entre 5 et 30 ans.

Le Haut Conseil de Stabilité Financière recommande de ne pas dépasser une durée de prêt de 25 ans pour éviter le surendettement. Veillez donc à ce que votre projet immobilier puisse être financé sur cette durée.

Lorsque vous souhaitez emprunter sur une longue durée, il est certain que les banques vont étudier votre âge. La durée du prêt dépendra de l’âge auquel vous voulez emprunter. Plus vous avancez dans l’âge et plus la durée de votre prêt sera potentiellement courte.

La composition de la famille joue également un rôle. Le reste à vivre doit être plus ou moins important en fonction du nombre de personnes qui composent le foyer. Un couple peut se consacrer pleinement à son projet immobilier. S’ils ont des enfants, ils conserveront par contre des fonds pour leurs études et autres dépenses liées.

Une fois tous les éléments réunis, votre banque pourra vous soumettre une offre de prêt personnalisée.

Votre situation financière et votre âge seront pris en compte pour calculer la durée de votre crédit. Concrètement, un jeune ménage aura plus de facilité à obtenir un prêt longue durée sur 25 ou 30 ans. Par contre, la durée ne peut excéder 30 ans puisqu’il s’agit du maximum fixé par la loi.

Choisir une durée de crédit longue peut présenter des avantages :

• Réduire ses impôts puisque les intérêts d’emprunt peuvent être déductibles ;
• Profiter de l’effet de levier en remboursant le prêt grâce aux loyers perçus (dans le cas d’un investissement locatif).

Pour les personnes plus âgées, les banques proposent généralement une durée réduite, car la plupart des contrats d’assurance immobiliers prennent fin après l’âge de 75 ans. Il est toutefois possible d’allonger la durée de votre contrat d’assurance pour un montant généralement plus élevé.

Lorsque vos revenus changent, vous pouvez demander à moduler la durée de votre prêt à la hausse ou à la baisse. L’objectif est d’adapter le montant des remboursements à vos capacités financières.

Vous pouvez également rembourser votre prêt immobilier par anticipation. Lorsque vous avez les fonds nécessaires, vous pouvez mettre fin à cet emprunt. Sachez par contre que les banques prévoient des indemnités de remboursement anticipé dont vous devrez vous acquitter. Le détail du calcul est précisé dans votre contrat.

Sachez que la durée de votre prêt bancaire a une influence sur le coût total de l’emprunt et du montant des mensualités :

• Plus le prêt est long, plus longtemps vous paierez d’intérêts : à taux égal, le coût total de votre prêt sera donc plus élevé. Par contre, en optant pour un crédit longue durée, vous baissez le montant de vos mensualités.
• À l’inverse, pour un prêt de courte durée, le coût global de votre emprunt sera moins élevé puisque vous paierez des intérêts pendant moins longtemps. Mais pour le même montant emprunté, vos mensualités seront plus élevées.

Pour choisir la meilleure durée, vous pouvez utiliser un simulateur. Cet outil vous aidera à déterminer quelle est la meilleure formule pour limiter le coût de votre crédit.

En fonction de votre profil, vous pourrez choisir une durée plus ou moins courte en gardant à l’esprit qu’il pourra y avoir un différé de remboursement du fait que le remboursement du capital commence uniquement une fois le logement livré.

C’est votre capacité de remboursement qui va déterminer la durée de votre crédit. Votre mode de vie est donc un élément important à prendre en compte. Le conseiller bancaire calcule votre « reste à vivre », c’est-à-dire la somme qu’il vous reste sur votre compte, après avoir payé toutes vos charges. Ce « reste à vivre » vous permettra notamment d’épargner pour faire face à certaines dépenses imprévues.

En général, les banques demandent que votre taux d’endettement n’excède pas 33 % (le seuil idéal étant plutôt à 30 %). Autrement dit, vos mensualités ne devront pas représenter plus du tiers des revenus du foyer. Cette limite a été fixée pour éviter que les emprunteurs ne se retrouvent dans une situation financière délicate, qui les empêcherait de rembourser leurs mensualités. Néanmoins, si vous avez des revenus élevés, votre conseiller peut augmenter votre capacité d’endettement jusqu’à 40 %.

Par exemple, un foyer avec un revenu mensuel de 3 000 € pourra emprunter 900 € par mois s’il obtient un prêt à hauteur de 30 % de ses revenus ; et au maximum 990 € par mois, si sa capacité d’endettement est à 33 %.

Vous l’avez compris, la durée d’un prêt immobilier varie principalement en fonction de votre capacité de remboursement, et donc de vos ressources. N’hésitez pas à demander plusieurs simulations à votre conseiller bancaire pour trouver la durée d’emprunt optimale.