La garantie d'un prêt immobilier

Pendant la durée de remboursement du crédit immobilier, votre situation financière peut évoluer. Pour se protéger, et anticiper d’éventuelles difficultés de votre part, la banque vous demande de souscrire une garantie de prêt immobilier.

La garantie intervient lorsque l’assurance ne suffit plus, et couvre les situations autres que le décès, le chômage ou l’invalidité. Ce dispositif permet à la banque d’obtenir une indemnisation, partielle ou totale, en cas d’impayés.

Complémentaires, l’assurance et la garantie prêt immobilier sont deux conditions préalables à l’accord de financement. Autrement dit, l’une ne peut pas remplacer l’autre !

Il existe deux grandes catégories de garanties pour votre crédit immobilier : les garanties personnelles (cautions) et les garanties réelles (l’hypothèque, le privilège de prêteur de denier et le nantissement). Ces dernières s’appuient sur la valeur du bien immobilier que vous allez acheter, ou d’autres biens que vous possédez.

La caution de prêt immobilier est le dispositif privilégié des emprunteurs : pour preuve, il représente près de 60 % des dossiers de garantie de crédit immobilier. Le mécanisme est simple : si vous éprouvez une quelconque difficulté à rembourser vos mensualités, c’est l’organisme de caution qui se porte garant (caution hypothécaire). Il peut s’agir également d’un proche, on parlera alors de caution solidaire.

En cas de défaut de paiement, l’organisme de caution (ou la caution solidaire) s’engage à payer le capital restant dû à la banque. Notez qu’à l’issue du prêt, vous pourrez récupérer une partie de la somme versée.

Le privilège de prêteur de denier, appelé également PPD ou IPPD, garantit à votre banque d’être prioritaire sur tous les autres créanciers par rapport à l’indemnisation. Le principe ? Ce dispositif, qui doit faire l’objet d’un acte notarié, permet habituellement à la banque de saisir votre logement et de le vendre aux enchères dans le but de se rembourser. Dans les faits, votre organisme prêteur privilégiera des solutions à l’amiable avant d’arriver à la saisie du bien, comme l’échelonnement des dettes. Notez que le PPD ne s’applique qu’aux biens anciens : il ne peut donc pas être utilisé pour financer un logement dans le neuf, le rachat de prêt ou encore pour la réalisation de travaux.

Le fonctionnement de l’hypothèque prêt immobilier est similaire à celui du PDD, c’est-à-dire qu’un bien immobilier (celui auquel se rapporte le prêt ou un autre)sert de garantie. De la même manière, la solution ultime est la saisie du bien, mais la banque vous proposera généralement un arrangement à l’amiable.

C’est une forme de garantie particulière, puisqu’elle est réalisée par l’emprunteur lui-même. Ce contrat, qui vous lie à la banque, vous permet d’obtenir un crédit en échange de la garantie d’une partie de votre patrimoine financier. Le nantissement peut concerner des parts sociales, un fonds de commerce, un compte épargne ou encore une assurance-vie. Contrairement au gage, il ne porte pas sur des biens corporels ou matériels.

Avant de faire votre choix, renseignez-vous sur la flexibilité, les conditions d’attribution et le coût de chacune de ces garanties de prêt immobilier. Voici quelques éléments qui pourraient vous aider à y voir plus clair :

• La caution : c’est la solution généralement la plus flexible et modulable. En cas de défaut de paiement, votre bien n’est pas saisi et vous pourrez rembourser l’organisme cautionnaire en échelonnant la dette. Néanmoins, comme pour un emprunt immobilier, votre dossier sera étudié et votre demande de caution peut être refusée.
• L’hypothèque : elle peut être la solution si vous ne pouvez pas avoir recours à la caution pour garantir votre bien. Notez que ce dispositif nécessite davantage de démarches administratives et peut entraîner des frais de mainlevée si vous revendez votre bien avant la fin de votre prêt.
• Le prêteur de denier : comme l’hypothèque, il s’applique généralement lorsque la garantie par caution est impossible. Par contre, vous ne pourrez pas y avoir recours pour financer un logement neuf mais seulement pour un bien dans l’ancien.
• Le nantissement : vous pouvez choisir ce dispositif si vous possédez déjà un patrimoine financier et que vous ne souhaitez pas donner votre bien immobilier en garantie à la banque. C’est généralement la solution la moins coûteuse (forfait variable, compris entre 0 et 1000€ selon les banques).

Mise en place au moment d’obtenir un crédit, la garantie prêt immobilier permet à votre banque de se protéger en cas de défaut de paiement de votre part. Pour choisir l’option la moins contraignante, faites le point sur les avantages et inconvénients de chaque type de garantie !