Remboursement de prêt immobilier : les différentes modalités

Le montant emprunté, le taux accordé, la durée du prêt ainsi que l'assurance emprunteur influent sur une mensualité de remboursement. Cette somme d’argent prélevée chaque mois sur le compte de l’emprunteur comprend une part du capital emprunté et les intérêts dus. On peut y ajouter l’échéance d’assurance du crédit lorsque celle-ci a été souscrite auprès de l’organisme prêteur. Dans le cas contraire, celle-ci fait l’objet d’un prélèvement séparé. Annexé à l’offre de prêt, le tableau d’amortissement détaille chacune de ces échéances :

• Date de prélèvement
• Répartition capital/intérêts
• Montant restant dû

Lorsque le crédit immobilier est débloqué pour financer un logement neuf, son remboursement débute à la livraison de ce dernier. La période s’étalant du déblocage des fonds à la livraison donne lieu au paiement d’intérêts dits intercalaires.

Vous pouvez à tout moment procéder au remboursement total ou partiel de son crédit immobilier. Ce sera par exemple le cas lors de la revente du logement concerné. On notera que dans le cas d’un remboursement partiel, ce dernier doit représenter a minima 10 % du montant initial, sauf s’il s’agit de solder le restant dû. Lorsqu’elles sont dûment mentionnées dans l’offre de prêt, le prêteur peut exiger une indemnité de remboursement anticipé.

Plafonnée par la loi, cette dernière ne peut excéder 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt et 3 % du capital restant dû avant remboursement.  Parce qu’elles ne sont pas systématiques, il est impératif de négocier à la contractualisation du prêt cette indemnité de remboursement anticipé. À défaut de sa totale disparition, il est généralement possible d’obtenir son extinction après quelques années d’amortissement.

Vous achetez un logement en VEFA et vous devez continuer à payer un loyer avant de pouvoir vous y installer ? Vous avez un projet d'investissement mais pas encore de revenus locatifs pour rembourser votre emprunt ? Au moment de souscrire votre emprunt, il est possible de négocier avec la banque un décalage entre le moment où vous recevez l'argent et le moment à partir duquel vous commencez à rembourser le capital. On parle alors de différé d'amortissement.

S'il augmente légèrement le coût total de votre emprunt, cet aménagement vous permet de gagner en temps et en souplesse pendant la période qui suit l'acte de vente.

En période de baisse de taux, il peut devenir intéressant de renégocier le taux d’un crédit immobilier en cours. Ainsi, vous devrez adresser votre demande à l’organisme prêteur qui n’est pas obligé de l’accepter. L’obtention d’un meilleur taux et donc d’une diminution des mensualités de remboursement n’est en effet pas dans ses intérêts. Il peut néanmoins y consentir pour ne pas perdre un fidèle client. Lorsque cette négociation échoue, l’emprunteur qui veut profiter de taux bas n’a d’autres choix que de se tourner vers un autre établissement pour racheter son crédit immobilier. Le nouveau crédit immobilier est alors négocié sur la base des taux en vigueur au moment de sa contractualisation.

En cas de difficultés passagères, il est possible de demander à l’organisme prêteur une suspension de crédit immobilier ou bien à un report d’échéances. Ce dernier peut être total ou partiel. Dans ce dernier cas, vous ne payez que la part prévue d’intérêts et l’assurance du prêt. Le report d’échéances entraîne un rallongement de la durée du prêt et une augmentation de son coût. Parce qu’un crédit immobilier s’inscrit dans la durée et qu’un accident de la vie est toujours possible, il est vivement conseillé de négocier cette option au moment de sa contractualisation. Dans les cas plus complexes, il convient de se rapprocher au plus tôt du prêteur pour l’informer.

Lorsque les difficultés rencontrées sont liées à une perte d’emploi, une invalidité ou un décès, il est alors possible de faire jouer l’assurance emprunteur. Si ce n’est pas le cas, le prêteur va se pourvoir en justice et exiger le remboursement du prêt. Le juge accorde alors un délai à l’emprunteur pour vendre le bien concerné et solder ce dernier. Une autre solution consiste à déposer un dossier de surendettement auprès de la Banque de France dès les premières difficultés. En protégeant son bénéficiaire de toute saisie pendant un an, cette procédure lui donne le temps de solutionner ces dernières.

Bien négociée avec l’aide d’un spécialiste, il est conseillé que la mensualité d’un crédit immobilier ajoutée aux mensualités des autres crédits en cours (auto, consommation) ne dépasse pas 33 % des revenus disponibles. En dessous de cette limite, le remboursement du crédit immobilier ne devrait pas, sauf situation exceptionnelle et garantie, grever votre budget.